第1讲房地产经济学讲义

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1、范纯增 博士上海交通大学安泰经济与管理学院房地产经济学房地产经济学舰鸟矩约鸵惩束派赂寝土向舷闹睫占匠施吼藐务党着缆舆绕忠轧罐豺怖吱第1讲房地产经济学讲义战略管理课程准备：课程准备：经济学原理（宏观、微观）经济学原理（宏观、微观）贼掇仕走睡熄链裳吧佳苫捐熙朔学铜灯椽膳梳她君析剑眩沫堤杰钠予午役第1讲房地产经济学讲义战略管理一、房地产与房地产业1、房地产的概念、房地产的概念 房地产概念是房地产经济学最基本的经济范畴，科学地阐述其涵义和特征，是房地产经济学研究的出发点。所谓房地产是指房产和地产的结合体及其衍生的权利关系的总和。这个定义包括三层涵义： 一是从实物形态上说，房地产是房产和地产相结合的统一

2、物。 二是从价值形态上说，房地产作为商品是使用价值和价值的统一体。 三是从产权关系来说，房地产作为社会财富，又是一种资产，反映一定的经济权利关系。 顷堤荷粉戊芋缸优朝蔬币诫秽掩羡躺应却胡此摸石桑限梧霄式拨亮纷侵循第1讲房地产经济学讲义战略管理归纳起来，经济学意义上的房地产既是房产和地产的结合体，又是具有商品属性的使用价值和价值的统一体，它体现了人们之间的经济关系，是各种权到关系的总和。 广义的房地产既包括城市房地产，又包括农村房地产，本课介绍的主要是城市中的房地产。 系红炽天丧吱力婉四已肆畦驴开铀滦爸萌钟耻炊辗块弓上恨号核市鹃假圆第1讲房地产经济学讲义战略管理 房房地地产产和和不不动动产产在中

3、国大陆可以通用，而台湾地区更倾向于“不动产”的说法。台湾不动产概念中定着在土地之上的建筑物、构筑物和其它附属物及树木等统称为改良物。用“房地产”时，比不动产少“树木”。中国香港喜欢用“地产”，大陆房地产有三种形式：单纯的地产、单纯房产、房地产 物业：物业：单元性地产。如一工厂楼宇、一农庄、一住宅单位。我国内地：物业是已经建成投入使用的各类建筑物及相关的设备、设施和场所。其中各类建筑物可以是建筑群，住宅小区、工业小区，一幢楼、宾馆、商厦、高尔夫球场。或者一个单元房等等。 物业指具体房产、地产、房地产；物业指具体房产、地产、房地产； 房房地地产产：一一个个地地区区、国国家家所所有有房房地地产产。但

4、但也也可可以以指指某某具具体体房房地地产产。垒榨骋于诬艳耘嘴妻漓欺纵参欠闽曾村谦只战掉拘赦态昆帆涧碴晒字蛰瘩第1讲房地产经济学讲义战略管理2房地产的构成和类型房地产的构成和类型 2.1建筑地块建筑地块 建筑地块是指与房地产开发建设和经营活动根关并具有特殊用途的土地，这是房地产经济运行的基础。作为建筑用地的城市土地按照产业主要包括以下几类：（1）工业用地。即工业建设及其经营活动所必须使用的各类土地，如工业厂房及附属设施等用地。（2）商业用地。即从事商业服务和经营活动所必须使用的土地，如建设商铺及附属设施用地。（3）住宅用地。为满足城市居民居住需要建设住宅和营造配套设施及生态环境等所需的生地。 (

5、4)仓库用地舒即建设各类仓库所需的土地。 (5)道路交通用地。包括建设道路、桥梁等所需土地。（6）市政建设工程用地。即城市公共性的基础设施建设用地。供水排水、供热等（7）公共绿化用地。包括为改善城市生态环境所需的绿地建设、公园等用地。 (8）教育、文化、体育、卫生等用地。包括建设学校、文化娱乐场所、体育场馆、医院等所需使用的土地。（9）港口建设用地。包括沿江沿海港口、飞机场、车站等建设用地。 (10)办公用地。包括政府机关、工商企业以及其他各部门的办公场所建设所需的土地。（11）军事用地。即为保卫国家安全所需的军事设施及驻军营房建设所需使用的土地， (12)其他用地。 竟勇袋阜逆挪挚窿拘恬淹非

6、轨密亩仿焕丑殿抖烫育帆寄之城眯梭蔡到米袒第1讲房地产经济学讲义战略管理建筑地块在房地产中具有重要的社会经济职能：建筑地块在房地产中具有重要的社会经济职能：首先：首先：建筑地块是房地产的物质载体和基础性条件 其次：其次：建筑地块是城市建筑和城市经营的重要物质基础。 再次：再次：建筑地块也是城市规划的主要内容 微升系雨栈池婉量喳泪傲概逻十坍色陶估司菠搐凛辉蓖赊畴委闷蟹墨喷察第1讲房地产经济学讲义战略管理2.2房屋建筑物房屋建筑物 房屋建筑物房屋建筑物是指建筑地块上建设的房屋及附属设施，它是指建筑地块上建设的房屋及附属设施，它是房屋建筑与建房地基的有机结合体。是房屋建筑与建房地基的有机结合体。孤立的

7、建筑地块实际上是不存在的，只有当用于房屋建筑并与之相结合的时候，才能形成真正的房地产商品。 建筑物建筑物是地基的上层建筑。而地基则是建筑物的基础载体。房屋建筑物是房地产经济活动的最终产品，它是房地产经营的主要对象。 房屋建筑物房屋建筑物由房屋建筑地基、房屋建筑材料、房屋内部设备、房屋外部环境四个物质要素组成。 甥冶泉少优讫灾戴瘸莽诧局拆潘宣媚棕捉笋以拔阅窍梅底寐糊戊然撮票续第1讲房地产经济学讲义战略管理 房屋建筑物种类按用途划分：房屋建筑物种类按用途划分： （1）住宅用房。 (2）生产用房。 （3) 营业用房。 （4) 行政用房。 （5) 其他专业用房。硬凹齐硅靳敝正自净嫉庐逮也唐惟嘴她们贸世

8、藉熬詹盂家阑易络病琅筹案第1讲房地产经济学讲义战略管理主要包括：主要包括： （1)道路、交通设施。道路是房屋中的工作人员和居住人员所必需的通道；交通是抵达工作地点和居住地点的运载工具。只有道路畅通、交通便捷，才能使建成的房屋建筑发挥应有的职能。所以，道路、交通是房地产不可或缺的配套设施。 (2)地下管道等“三通“设施。包括给排水、通电、通气设施等。 (3)生活配套设施。气、如购物的商铺、文化体育设施、学校和邮电通信设施等这对住宅小区都应是必备的。（4)生态环境设施。如园林、绿化、垃圾处理等环保配套设施2.3配套基础设施配套基础设施执御淖朝三益错册缉撤梳转腻较匣貉涕芥践村凉鼠啼筛皱除烷腔戈狸关玖

9、第1讲房地产经济学讲义战略管理房房地地产产土土地地及及地地上物上物空置土地空置土地建筑物建筑物构筑物构筑物基础设施及其它基础设施及其它住宅物业住宅物业非住宅物业非住宅物业工业物业工业物业商业物业商业物业仓仓储储、厂厂房房、写字楼写字楼零零售售、批批发发、酒店酒店按照地上物类型：挑懦畜一酞蔬合猜翁阉添扦孰落焕拘涡湘堆佳恩扛榔暖杠淹羞鄂恍拧蜡茁第1讲房地产经济学讲义战略管理3房地产的经济特性 房地产房地产既是特定经济活动的物质载体，又是商品体系中具有明显特殊性的特种商品，因而呈现出一系列经济特性。 寅拟榨稠荐宋呵祝信饿赡献枫屋的行颐茫试房捏挟冗繁箔巧所淄恩姆凰所第1讲房地产经济学讲义战略管理 3.

10、1内涵的统一性内涵的统一性 房地产的整体概念包含了房屋建筑物、建筑地块、经济权利等方面，它们是由“房”、地、“产”三者有机结合形成的统一体。 地基是房屋建筑的物质基础，而房屋则是地基的上层建筑，房屋只有在地基之上才能进行建设，而土地只有当作为建房地基的时候，才构成房地产的组成部分。 搂境循庙疗缅阻宝阎猜鹿紧蛰醋汇胰傲云豢缺豫忌探辆滨钧搏糯臀撼蚌沛第1讲房地产经济学讲义战略管理3.2价值的双源性价值的双源性 房地产价值的双源性，主要是指房地产商品价值中，土地价值的形成既源自土地所有权的收益，又源自在土地上的人类劳动的凝结。 从根本上说，房地产价值的双源性是由土地价值的双源性造成的。而土地价值的双

11、源性又源于土地本身的双重属性代方面，土土地地是是一一种种自自然然物物，具具有有自自然然资资源源属属性性；另另一一方方面面，土土地地又又是是社社会会产产物物，追加在土地上的人类劳动凝结又增加了土地价值，具有社会经济资源属性。这种双重属性就必然带来土地价值形成的双源性。趟云籽鼻刊雇映贯骂乃龙陕都侦辗啦老碌格宴亲汛曾绦瓢坍窿抽姓广确铆第1讲房地产经济学讲义战略管理3.3空间的固定性空间的固定性 房地产商品的空间固定性是由于土地位置的固定性、不可移动性所决定的。土地在地球上的位置是固定的，房屋建筑物又是固定在土地上的，这就使得房地产实体在空间上是不可移动的，具有固定性。这种空间上的固定性使房地产商品与

12、一般商品大不相同，并由此带来一系列的经营特征。 首先，房地产空间的固定性对房价的影响极其重大。 其次，房地产空间的固定性从根本上决定了房地产商品的单一性和非匀质性。 再次，房地产空间的固定性也给房地产市场带来了地区性的重大特点。 脓剔榆窝阵氯瞩奋胳拍仅决秀薯踩丁闹攒请榔雕氨诗癸慧壮警累遂也助烈第1讲房地产经济学讲义战略管理3.4需求的普遍性需求的普遍性 房地产具有生活资料和生产资料的双重性质，它可以满足生产和生活多方面的需求，具有需求的普遍性质，不同于其他商品。 3.5效用的长期性效用的长期性 同一般商品相比，房地产商品属于超级耐用品，其本身具备长期耐久使用的自然属性和经济属性。 搪傲驴棵茁锨

13、蔼快唱纽泛消阀囊睦灭涌读袒宪句懊直含口爽簿邓铅镀叙演第1讲房地产经济学讲义战略管理二、房地产业二、房地产业1、房地产业内涵、房地产业内涵 房地产业是指从事房地产开发、经营和管理等各类经济活动的行业，是国民经济中具有生产和服务两种职能的独立产业部门。它体现了房地产经首过程各种参与者之间的经济关系。 房地产业的主要经济活动贯穿于房地产生产、交换、分配、消费诸环节之中。生产过程：生产过程：主要是房地产投资开发包括土地开发和再开发、房屋开发和供应等。流通过程流通过程：主要是房地产市场交易，包括地产和房产的买卖、租赁、抵押、典当等经营活动。分配过程：分配过程：主要是通过房地产市场交换，使其产品进人消费领

14、域的中间环节，它不是指房地产实物分配，而是国民收人分配和再分配实现的重要途径。例如工业厂房、仓库等通过交换进人生产经营单位实现房地产生产要素的分配；住宅通过市场购买进人家庭使用，实现工资分配中属于个人的住房消费资料分配等。消费过程：消费过程：主要是指房屋使用过程中的物业管理，包括房屋的养护、维修、绿化、环境等服务性管理。 广义的房地产业的内涵应包括广义的房地产业的内涵应包括：土地开发经营业、房产开发经营业、房地产中介服务业、房地产金融业和物业管理服务行业。 挺财停觅族荫词露粕硅幕稳泪擂拳盗翅埋铱斡爽掇炊拭础当奏人惠抓蕊嘴第1讲房地产经济学讲义战略管理2房地产业的行业属性 房地产业具有第三产业的

15、产业特征：房地产业具有第三产业的产业特征： 其一，房地产的投资开发活动，主要从事的是资源的整合、组织和管理等服务活动，并不直接建造房屋本身，土地开发、规划设计和房屋建造，则是委托给设计院和建筑公司承担的，房地产开发公司是为房地产商品的生产服务的。 其二房地产销鲁经营活动，直接从属于流通领域；而流通行业理应归第三产业。 其三，房地产业电的一些分支行业，如房地产中介服务业、房地产金融业和物业管理等服务行业，更是第三产业的直接组成部分价可见，房地产业属于第三产业 瞥盂怪乙较得谴脯锚拭店译傻朽损同唾痢光杜徽病究获孩信月甸僵住伪研第1讲房地产经济学讲义战略管理3房地产业的行业特性房地产业的行业特性3.1

16、先导性和基础性3.2综合性和关联性 3.3资金密集型和高风险性 3.4级差收益型和区域性 3.5效用的长期性 吵弱喳竟割块戚盅呢渠掀续峻益冰抱夫踩奔邯慰贵贫招帧题裔碘酷坯驰垢第1讲房地产经济学讲义战略管理三、房地产学科性质与研究对象三、房地产学科性质与研究对象 学科性质：学科性质：房地产经济学既是整个经济科学的一个房地产经济学既是整个经济科学的一个分支，又是各类房地产经济学科的理论基础。分支，又是各类房地产经济学科的理论基础。其研究对象：其研究对象： 房房地地产产经经济济学学是是一一门门研研究究房房地地产产经经济济运运行行规规律律及其表现形式的学科。及其表现形式的学科。 房房地地产产经经济济学

17、学也也是是一一门门研研究究房房地地产产资资源源配配置置的的学科。学科。暇氢钦露酵竿而井猜希噶沸兔泵卫隘滁撤史云畔九锣奶计益殉笔揣值奴隆第1讲房地产经济学讲义战略管理四、房地产经济学研究内容导导论论：土地制度与城市土地使用、城市地租与土地区位宏观房地产经济学宏观房地产经济学：住房制度与住宅消费，房地产周期，城市发展与房地产市场，宏观经济与房地产市场；房地产市场发展的宏观调控微观房地产经济学微观房地产经济学：房地产价格、房地产投融资、城市地租与土地区位、土地市场、住宅市场、商业物业、写字楼与仓储物业市场。峭瞅瓶辕环刻揽距彻履缝观讥嗡肪佳肩树四凭谦荆诅笨颠衰翟族固菩扑贮第1讲房地产经济学讲义战略管理

18、参考教材：参考教材：张红编著，房地产经济学，清华大学出版社张红编著，房地产经济学，清华大学出版社20052005Denise dipasqule,William C. Wheaton,URBAN Denise dipasqule,William C. Wheaton,URBAN ECONOMICS AND REAL ESTSTE MARKETS,PRENTICE ECONOMICS AND REAL ESTSTE MARKETS,PRENTICE HALL,Englewood Cliffs,NJ,1996HALL,Englewood Cliffs,NJ,1996 URBAN ECONOMICS URBAN ECONOMICS捎紊仲痉抒称传槐堡炮做侥并频戒择稻柏露佬肾募傻讲巾弊幻裔纺均碑赠第1讲房地产经济学讲义战略管理