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1、物权法出台 对物业管理的影响,深圳市利金城投资发展集团有限公司 李望,序 言,物权法的颁布，历经 10余年酝酿，集思广益，八次审议，千锤百炼。毫无疑问，公众对物权法的期待甚至超过了对“私有财产入宪”的期待。三年前宪法修正案的通过波澜不惊，这三年来围绕物权法（草案）的热议却高潮迭起。 近几年，随着我国改革开放的深入发展，我们在身边不难发现，在城市，房主和物业公司为楼梯、车库等空间的所有权争吵不已；在农村，有农民为宅基地权属不明结下怨仇；全国法院受理的此类民事案件逐年上升此次物权法的通过，针对现实生活中迫切需要规范的问题，统筹协调各种利益关系，被相关人士认为是为国计民生构建法制基础的最根本的法律，
2、是践行“宪法”、弘扬“宪法”的里程碑，是社会主义市场经济法制体系的奠基石。,中国社科院学部委员、著名民法学家王家福称：“物权是保障人的基本生存和发展的人权，没有物权就没有人最基本的体面生活，就没有人权。”小到一张角票、一块手表，大到一栋楼房、一片林地，莫不有其归属。进一步而言，我们对自己享有的东西有什么权利，如何保护这种权利，他人对我们的东西负有什么义务以及违背义务又将承担什么责任，均是物权法的内容。王家福称：物权法是民之大幸、民之大福，是给国家造福，给人民造福。它将从民事基本法的层面确认中国经济体制改革的成果，并为人民富裕、社会财富的积累、国家的富强奠定坚实的法律基石，是化解社会矛盾，促进和
3、谐社会建设的法律保障。,物权法的公布与实施，亦将是物业管理立法的又一重大进步，必将对物业管理行业的发展产生基础性、长期性、根本性的影响。作为上位法的物权法出台，势必对现行的物业管理条例及相关规章提出相应修改要求，直接影响到整个物业管理相关法律体系；物业管理基本概念需要重新梳理界定，市场观念、消费观念和政府行政观念会进一步嬗变。,物权法的反应， 业界：喜忧参半、“一致说”、“强化说”、“削弱说” 业主：给业主维权撑腰、没有解决实质性问题 专家：种下去的龙种，长出来的是跳蚤。,喜 忧 参 半,詹礼愿博士认为：“尽管物权法的重要性无论如何比喻都不过分，但是，就我们所关注的物业管理领域的热点问题或者没
4、有回答，或者语焉不详。该法解决了是否必须聘请物业公司的问题，但是对小区会所、车库归属及业主委员会的法律地位等问题又留下了许多令人担忧的遗憾。可以说，物业管理的法律、法规、政策尚有很大的修改与完善空间。”,颠 覆 说,物权法的出台，将彻底颠覆物业管理条例的立法基础，直接导致物业管理条例的废止或进行根本性的修订。 深圳某物业公司知名人士认为：物权法八十一条规定的业主有选择物业管理方式的权利，对物业管理颠覆最具颠覆性。原来物业管理条例只规定一种合法形式，就是由物业管理公司管理。如果这个时候让不明白物业管理的机构、个人自己来管理的话，会产生很大的冲突，甚至造成社会不稳定。,加 强 说,物业管理条例实施
5、一年多来，其最大的问题不是具体条款的科学性问题，而是理论基础的缺失，物权法作为一部基本法，它的原则性的规定要多于可操作性的规范，其实施有赖于一系列配套的行政法规、司法解释的颁行，从这一意义上说，物权法将解决物业管理条例实行过程中的理论基础问题，物业管理条例将有助于物权法在实务中的适用，因此从总体意义上说，物业管理条例的法律地位将得到加强。,第一部分：什么是物权 物权法,1物权在国家法权结构中的地位,一个国家的法权结构 政权（夺取） 人权（天赋人权） 财产权债权（自由创设） 物权（法定创设）动产 不动产,2物权的概念；物权法的概念、地位、作用、内核和原则。,（1）物权的概念：是指权利人依法对特定
6、的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 物：包括不动产和动产 不动产：指土地以及建筑物等土地附着物,动产：指不动产以外的物,所有权：是指权利人依法对自己的不动产和动产享有全面支配的权利 用益物权:是指权利人依法对他人的不动产或者动产享有占有、使用和收益的权利，比如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权 担保物权：是为了确保债务履行而设立的物权，包括抵押权、质权和留置权；当债务人不履行债务时，债权人就担保财产依法享有优先受偿的权利,案例：李师傅会开车。他来到县城里租了套房子，把全家安顿下来，就去找工作。凑巧张老板有辆中巴，跑客运的手续齐全，原先承租的司机回家了，就答
7、应租给李师傅。谈妥租金等后，张老板提出：我把车交给你，你要把车卖掉了、开跑我找不到了，怎么办？所以你必须先押三万块钱我这儿。李师傅说：我没有那么多钱，只有一万块，那是五年期存款，存单押给你行不？张老板答应了。,1、李师傅对所租的房子（不动产）、中巴（动产）、张老板对押在手里的存单（权利）都有直接支配和排他的权利，所以都有物权 (他物权）。 2、无论张老板自己开车，还是租给李师傅开，张老板对这部车享有所有权（自物权）。 3、李师傅对所租的房子、中巴享有用益物权（使用价值）。 4、张老板对押在手里的存单享有担保物权（交换价值）。,（2）物权法的概念,物权法是规定有形财产归属关系的法律。物权法就是关
8、于动产、不动产的占有、使用、收益、处分的法律规则。,（3）物权法的地位,物权法是一部政治性、政策性、专业性都很强的法律。物权法关系到每一个人的切身利益，在我国的地位仅次於宪法。是落实宪法当中国家保护公民的合法收入、合法财产权和继承权最直接的法律。 物权法要回答三个问题。 第一，“物”是谁的。 第二，所有者对这个物享有什么样的权利？其他的人负有什么样的义务？ 第三，怎样保护物权？侵害物权的人要承担什么样的法律责任？,（4）物权法的作用,第一，定纷止争。通过加强对物的保护，维护社会的正常秩序。 第二，促进物尽其用。通过规范物权人的权利和义务，为权利人充分利用财产提供良好的法制环境，它鼓励权利人创造
9、财富、积累财富。,(5)物权法的内核,产权应该是物权法的内核。物权法的作用在于通过确认产权和保护产权，维护国家基本经济制度，维护市场经济秩序，促进物尽其用。这也是物权法立法的基本目标。,(6)物权法的基本原则,平等保护财产权是物权法最重要的基本原则，这一原则是民法平等原则的具体化，不管是国家财产、集体财产还是个人财产，其法律地位都是相同的，都同等的售物权法保护。,物权法的基本原则,基本经济制度与社会主义市场经济原则 平等保护国家、集体和私人的物权原则 物权法定原则 物权公示原则 取得和行使物权遵守法律、尊重社会公德原则,第二部分：物权法 与物业管理的关系,1物权法涉及到的只是物业管理的一小部分
10、，且物权法的“物”和物业管理的“物”是不一样的,物权法和物业管理的关系，物业管理只占物权法当中很小的一部分。物权法和物业管理当中都有一个“物”字，但是两个“物”字的含义不同。 物权法当中的“物”主要指不动产和动产。物业管理的“物”主要指物业，是指已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地。,2物权法不是物业管理的“万能钥匙”,虽然物权法尽量考虑到业主享有的权益，但是在现实中关于物业纠纷等问题非常复杂，不可能指望通过一部法律全部得到解决。仅有物权法的相关规定是不能完全解决物业管理的矛盾和问题的。比如现在有人认为，管线、煤气等公共设施应该归业主共有，其实这么做有利有弊，因为这会
11、给业主带来相应的维护成本，他们也要承担更多的维护义务，而物业服务的缺失也会增加公共设施的安全隐患。 维修基金、公共物权和业委会法律地位这三个问题都属于物业管理条例解决的范畴，而不应该在物权法中来加以具体规定。物权法只要对这几方面问题作出原则性和方针性的规定即可。,第三部分物权法是如何对物业管理产生影响的,物权法除了平等保护、私法自治的原则和定纷止争、促进物尽其用的作用对物业管理行业发生整体影响外，个人认为物权法主要是通过构建了我国建筑物区分所有权制度而对物业管理产生直接影响的。声音的传播需要介质，电流的传导需要载体，一部综合性法律要对一个具体行业发生影响需要一座桥梁，就此而言，这座桥梁就是“建
12、筑物区分所有权制度”。,物权法出台前，规制物业管理行为的全国性行政法规主要是国务院颁布的物业管理条例及其配套文件。物权法采取体例上设专章共计14个条文的形式，对建筑物区分所有权的宗旨及功能予以明确，首次通过法律层面上的对建筑物区分所有权制度基本原则和部分内容的规制设计，初步建立起我国建筑物区分所有权制度。而建筑物区分所有权理论又是物业管理条例立法的重要原则。,建设部总经济师、住宅与房地产业司司长谢家瑾在讲到“物业管理权利和财产权利相对应”的原则时，就明确地说物业管理条例吸收了发达国家建筑物区分所有权理论。可见，“建筑物区分所有权”制度既是物权法创设的重要制度之一，也是物业管理条例最重要的立法基
13、础，而且物权法有关业主的建筑物区分所有权的条款很大程度上吸纳了物业管理条例的相关规定和成熟经验。,物权法是通过建立“建筑物区分所有权制度” 这样一座桥梁，而对物业管理产生直接影响的。物权法的出台，物权法对建筑物区分所有权的规定，将对规范物业管理行业、减少各种不必要的纠纷产生重大意义，因此，不会对物业管理行业的发展产生逆反性的振荡，恰恰相反，贯彻实施物权法，实现物业管理条例与物权法的接轨是无障碍的，是切实可行的。从政府规章上升到法律层面规制物业管理是中国物业管理法制建设的进步，也是我国物业管理发展新的里程碑。,二、什么是“建筑物区分所有权”？,物业管理是与各国近代工业化的进程所引起的城市化运动联
14、系在一起的。随着人口向城市的快速集中，产生了利用共同的宅基地的需要，城市建筑物开始为多户居民共有。不动产所有权的新形式建筑物区分所有权产生了。建筑物区分所有权的存在决定了任何一个区分所有权人均无法独立对整个建筑物行使有效的管理，建筑物的管理机构以及专门的物业管理行业随之兴起。,建筑物区分所有权，是一种特殊的综合型的、复合性的不动产所有权。由对专有部分的专有所有权，对共用部分的共有所有权和对建筑物的管理权（成员权）构成。其中专有所有权是核心，取得了专有所有权也就意味着有后面二项权利，丧失了专有所有权也就意味着丧失了后面二项权利。区分所有人可以占有、使用共用部分。区分所有人可以自己管理区分所有建筑
15、物，也可以委托物业公司管理，前者称为自主管理，后者称为委托管理。,案例： 王某申请自建三层楼房获得批准，途中因其子出事导致经济困难，于是只盖了两层，并把第二层楼卖给了张某，签订了买卖合同并到有关部门办理了过户手续。两家相处和睦，随着王某经济条件的好转，王某打算盖上第三层楼房，与张某发生了争议。张某认为其买下了第二层，因此不同以王某在其楼顶加盖第三层楼，王某认为其有合法的盖三层的权利，张某应该排除妨碍。两家对薄公堂。,专有所有权概念,专有所有权，指区分所有人对专有部分所享有的权利。理论及实务上大多数都认为，专有部分是“具有构造上和使用上的独立性”的建筑物部分。(是通过登记予以公示并表现出法律上的
16、独立性）所谓构造上的独立性，是指一专有部分与其它专有部分或共用部分由墙壁、天花板、地板等分隔开来，形成一个独立的空间；使用上的独立性，则指一专有部分具有满足区分所有人社会经济生活需要的机能，以能否单独使用及有无独立的经济效用为判断基准，并以区分的明确性、间隔性、通行直接性、专用设备的存在及共用设备的不存在为考察因素。,共用部分持分权概念,共用部分持分权，指区分所有权人依照法律规定或约定，按其专有部分的比例对区分所有建筑物之共用部分所享有的使用和收益的权利。何谓共用部分，其范围、性质如何，国内外立法并未对此作出明确规定。从文意及区分所有建筑物的构造来看，除专有部分以外的建筑结构都应属于共用部分。物权法仅以概括性表述作了引导性规定。,我国台湾地区公寓大厦管理条例规定的共用部分包括：（1）专有部分以外的其他部分，如电梯、走廊、屋顶、地下室。（2）不属于专有之附属建筑物，此又可分为两种：第一，建筑物之附属物，如排水设备、给水设备、空调设备、防火设备、各种配管线等。第二，建筑物之附属设备，如天井、水塔、消防设备、游泳池、停车场、建筑物之照明设备等。,成员权概念,成员权指区
