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1、长沙X物业管理有限公司 “十三五”发展规划 （2016-2020 年） 长沙X物业管理有限公司 2015年11月 - 2 - 目录 前 言 . - 3 - 第一章企业现状与发展环境 . . - 4 - 一、X物业发展现状 . - 4 - 二、企业发展环境分析 . . - 5 - （一）宏观环境分析 . . - 5 - （二）物业管理行业发展现状分析. - 6 - （三）标杆物业管理企业现状及发展方向分析. - 9 - 第二章 指导思想和总体思路. - 14 - 一、企业发展指导思想 . . - 14 - 二、企业发展总体思路 . . - 14 - （一）发展阶段 . . - 14 - （二）中
2、心任务 . . - 15 - 第三章规划目标 . - 16 - 一、总体目标 . - 16 - 二、五年发展目标 . . - 16 - 第四章规划实施的保障措施 . . - 17 - 一、强化规划依据，树立依规行事观念. - 17 - 二、建立评估制度，形成过程评估机制. - 17 - 三、加强风险防范，完善全面风控体系. - 18 - - 3 - 前 言 “十三五”时期是我国全面建成小康社会、 实现我们党确定的 “两个一百年”奋斗目标的第一个百年奋斗目标的决胜阶段，是国 有企业贯彻落实十八大精神、加快转型发展的重要时期，是控股公 司进入新的战略发展期和集团管控体系下加快发展、努力建设成为 区
3、域一流的城市资源运营商并最终成为具有国际知名度的城市资源 综合运营商的关键时期，是X物业从战略布局阶段转入实质提升阶段 的重要时期。 科学编制并有效实施长沙X物业管理有限公司 “十三五”发展 规划，是落实控股公司发展战略、 科学把握机遇、 冷静迎接挑战、 努力实现我司早日取得国家物业管理企业一级资质具有重要的指导 作用。 长沙X物业管理有限公司“十三五”发展规划 （2016-2020） 主要明确 X物业未来五年的重大发展战略和主要工作任务，是X物业 今后五年建设发展的根本指导原则和决策依据。 - 4 - 第一章企业现状与发展环境 一、X物业发展现状 经过前期筹备，长沙 X物业管理有限公司于 2
4、015年 9 月正式注 册成立，注册资本 1000万元，公司主要经营范围包括物业管理； 物 业清洁、维护；日用百货零售；餐饮服务；绿化管理等。 通过近二个月的筹备建设，在控股公司指导下，X 物业的组织 架构设臵基本完成，成立了综合部、财务部、品管部、市场部、项 目运营中心。人才团队也在逐步招聘完善，正在积极引进优秀专业 人才，致力打造一支高素质专技能、年富力强、经验丰富的核心团 队；管理制度体系搭建工作也在有条不紊地进行中。 目前公司主要的物业管理项目为长沙西中心（湘江新区综合交 通枢纽），项目位于枫林路与西二环立交的西南角，占地208亩， 由“枢纽场站 +5A甲级写字楼 +国际枢纽 MALL
5、 ”的模式组成，其中包 含 3 栋 5A甲级写字楼、8.6 万平方米的国际枢纽 MALL ，是国家交通 运输部“十二五”规划首批公示地国家公路运输客运主枢纽项目和 全球环境基金“中国城市群生态综合交通发展项目”。 - 5 - 二、企业发展环境分析 （一）宏观环境分析 随着全球一体化进程的加速和外界环境不确定因素的增多，宏 观环境的变动对现代企业的影响日益增大。以下运用 PEST 宏观环 境分析模型对 X物业所处的政治、 经济、 社会、科技环境予以分析 判断。 1、政治环境 长沙位于国家中部、 长江经济带，在中部六省省会中 GDP 总量稳 居第二。长株潭自主创新示范区 2014年8月获得国务院批
6、复同意， 成 为全国第五个自主创新示范区。 2015年4月，国务院同意批复成立湖 南湘江新区，作为全国第 12个、中部地区首个国家级新区。 “十三五”时期，在国家加快转型发展的政策背景下，大力支 持现代服务业发展， X物业将面临更好更快的发展环境。 2、经济环境 当前经济基本面良好，韧性强，回旋余地大，但同时面临着经 济增速换挡期、经济结构调整阵痛期和前期大规模经济刺激计划的 消化期的挑战。随着资源环境的过度消耗与比较优势的逐步消减， 我国外贸顺差将大幅减少，内需受房地产泡沫影响而难以启动，受 国内外环境和自然规律影响， X 物业不可避免地将面临未来经济增 速放缓的经济环境。 3、社会环境 湖
7、南湘江新区包括岳麓区、望城区和宁乡县部分区域，核心区 - 6 - 域为岳麓区岳麓街道等 15个街道、 望城区喻家坡街道等 8个街道以 及宁乡县金洲镇，覆盖长沙高新技术产业开发区、宁乡经济技术开 发区和望城经济技术开发区3 个国家级园区，面积 490 平方公里。 2014年常住人口 85 万人，地区生产总值 970亿元，财政总收入 167 亿元，工业增加值 2110亿元。X物业所处湖南湘江新区， 社会环境 优越，有利于企业健康快速发展。 4、科技环境 控股公司的制度建设、管理体系以及质量管理等各项技术指标 都是相当完善优越的， X 物业必须服从、服务于控股公司的企业管 理战略和制度标准，并以标杆
8、的物业管理企业为学习对象，从而确 立 X 物业在行业竞争中的优势地位。目前正处在起步阶段，X物业 必须加强与标杆物业管理企业的对标，在借鉴吸收各标杆企业的优 势基础上，打造自主特色的品牌。 （二）物业管理行业发展现状分析 1、当前物业管理行业在社会经济中的作用 截止 2014 年底，全国共有物业服务企业10.5 万多家，从业 人员 800万人左右，管理各类物业面积超过150亿平方米。新建住 宅小区全部实施物业管理，旧住宅小区正在稳步推进物业管理，全 国有近 35% 的居民生活或工作在物业员工的温馨服务中。在国家大 力发展服务业的政策推动下，我国物业管理行业在拉动就业、提升 城市管理水平、建设和
9、谐社区等方面发挥了积极作用。 第一、拉动城乡就业，为政府分忧解难。物业服务属于劳动密 集型行业，解决农村剩余劳动力和大中专毕业生就业是各级政府高 - 7 - 度重视的工作。据调查， 80% 以上的物业管理从业人员来自城市企、 事业单位下岗分流人员、部队退伍军人、大中专毕业生以及农村剩 余劳动力。据此推算，全国吸纳上述就业人员近650万人。 第二、在维护社会和谐稳定方面发挥着重要作用。物业服务人 员全天候服务社区，通过他们专业的值守、巡查，在协助政府防范 刑事犯罪、防止可能发生的火灾、燃气泄漏、爆炸等恶性事故中起 到了有关部门无法替代的独特作用，维护了广大物业使用人生命财 产的安全；他们积极配合
10、政府有关部门开展社区活动，调解邻里纠 纷，在维护社会和谐稳定，建设和谐社区方面发挥了积极作用。 第三、在改善人居工作生活环境，提高城市管理水平方面发挥 了重要作用。经过物业服务人员的辛勤劳动，物业服务区域内的路 面洁净了，绿化更美了，设施设备的运行安全了，车辆停放有序 了， 。舒适温馨的人居工作环境不仅大大改善了人们的居住或 工作环境，提高了人们的生活品质，而且实现了物业的保值增值。 第四、物业管理行业已成为国民经济发展的重要产业，在拉动 经济增长方面发挥了重要作用。按照2014年 12月公布的全国第三 次经济普查数据显示： 2013年末，全国共有房地产业企业法人单位 33.8 万个，比 20
11、08年末增长 54.4%。其中，物业服务企业 10.5 万 个，比 2008年末增长 70.8%。2013年末，全国房地产业企业法人单 位的从业人员为 877.2 万人，比 2008年末增长 47.5% 。其中，物业 服务企业 411.6 万人，比 2008年末增长 43.2% 。 2、当前物业管理行业遇到的主要困难 尽管物业管理行业的法治环境日益改善，各级政府也更加重视 和支持这个行业，但由于我国物业管理发展的历史较短，制约物业 - 8 - 管理发展的因素仍然较多，行业发展步履维艰。主要包括： （1） 房地产开发遗留问题多，大量矛盾纠纷转嫁给物业服务企业。 部分房地产开发企业重销售，轻建设，
12、没有按照国家有关规定和房 屋买卖合同约定的标准交付物业，在房屋质量、公共配套设施、产 权办证等方面遗留了不少问题。 （2） 有关部门联合执法进社区推进缓慢， 物业服务企业承担了许 多物业服务合同之外的职责，负担重，甚至成为矛盾焦点。社区是 社会管理的一部分，理应城管执法、公安派出所、城市规划、街道 办事处、居民委员会、环境保护等部门依据分工齐抓共管，可行的 办法是联合执法进社区。现在的问题是政府有关部门职责边界不清， 遇事相互推诿。业主有事找不着政府找物业，物业服务企业又没有 执法权，时常陷入两难境地。 （3）物业服务企业属于服务行业， 说小了，行业维系民生问题； 说 大了，行业为国家的和谐稳
13、定做出了巨大贡献。作为服务提供方， 无论面对政府、建设单位还是业主物业公司都是下级或者乙方，物 业企业应根据物业管理条例、物业委托合同等提供相关服 务。而目前的现状是物业公司在没有任何执法权的情况下，要协助 消防、市政环卫、城管执法、质（安）检等部门对业主进行管理。 试问管家该管主人吗？而且协助不好或者没能有效的落实此类管 理，物业企业将面临着经济及行政处罚。 （4） 物业管理行业税收存在税率偏高等问题， 国家目前对物业服务 企业实行 5% 的营业税税率， 相对交通运输业、 移动通信业、 文化体 育业等行业 3% 的税率，明显偏高。 （5） 多数普通住宅的物业服务价格普遍偏低且十几年不变，随着
14、物 - 9 - 业服务成本的逐年增加，大大压缩了物业服务企业的利润空间，甚 至亏损经营。 （6） 部分新闻媒体没有坚持正确的舆论导向， 片面放大行业存在的 问题，甚至推波助澜，进一步加深了群众对物业管理的误解。 （三）标杆物业管理企业现状及发展方向分析 1、万科物业发展有限公司 （1）企业概况 万科物业发展有限公司 （简称：万科物业）成立于 1995年，系 万科企业股份有限公司的全资子公司，为国家一级资质物业服务企 业。截止到 2014年底，万科物业已进驻中国大陆61个大中城市， 服务的住宅、写字楼、商业、政府公共物业等项目近500个，管理 面积逾 1.2 亿平方米，其中住宅项目居民人口数已经
15、超200 万。 万科物业，作为万科品牌的基石之一， 从首创行业“共管模式” 到在全国首次物业管理公开招标活动中标；从行业中第一份“管理 报告”到全国服务机构统一更名。 万科物业的发展经历了三个阶段， 第一阶段： 1990-1992 年建立初期 渐进型尝试，第二阶段： 19931999 年 稳步成长规范化探索，第三阶段： 20002007 年 持续发展 规模化进程，第四阶段： 2008- ，战略调整 市场化运作。卓越的创新意识，使得万科物业始终处在行业领跑者 的位臵。凭借着先进的服务理念、对细节和品质的持续追求、对顾 客的理解与尊重，万科物业正致力为千家万户带去“安全安心”的 居家体验。 （2）主要成就与荣誉 - 10
