房地产估价示例

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1、房地产估价示例 房 地 产 抵 押 估 价 报 告 估价项目名称：广州市天河路238号102铺商业抵押价值估价 估价委托人：XXX 房地产估价机构： 注册房地产估价师：XXX（注册号-）、XXX（注册号-） 估价报告出具日期：2020.12.28 估价报告编号：XX估字2020第XX号 致估价委托人函 尊敬的XX女士： 受XX女士的委托，我们对位于广州市天河区天河路238号102铺商业房地产的抵押价值进行了估价。 估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而估价房地产抵押价值。 价值时点：2020年9月2日 经过实地查勘和市场调查，遵照中华人民共和国城市房地产管理法、国家标准房地产估价规范

2、、房地产抵押估价指导意见等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，选用收益法和成本法进行了分析、测算和判断，最终确定该房地产的抵押价值总价为人民币8776.63万元，大写金额人民币捌仟柒佰柒拾陸点陸叁万元；单价为119001.93元/平方米建筑面积。 特别提醒：报告使用人在使用本报告之前须对报告全文,特別是“估价的假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失。在房地产市场波动不大的情况下，本估价报告的使用期限至2020年9月2日。 XXXXXXX有限公司 法定代表人：XXX 致函日期：2020年12月28日 目 录 注册房地产估价师声明 1 估价假设和限制条件 2 一、

3、 一般假设 2 二、 未定事项假设 2 三、 背离事实假设：无。 3 四、 不相一致假设：无。 3 五、 依据不足假设： 3 六、 估价报告使用限制 3 房地产估价结果报告 4 一、 估价委托人：XXX女士 4 二、 房地产估价机构 4 1 估价机构：XXXXXX有限公司 4 2 住所：XXXXXX集团大厦 4 3 法定代表人：XXX 4 4 资质等级：一级 4 5 证书编号：建房估证字2020110号 4 6 有效期限：2020年1月1日至2020年1月1日 4 三、 估价目的 4 四、 估价对象 4 1 估价对象范围 4 2 估价对象基本状况 4 3 土地基本状况 4 4 建筑物状况 4

4、五、 价值时点 4 六、 价值类型 5 七、 估价原则 5 1 合法原则 5 2 最高最佳利用原则 5 3 价值时点原则 5 4 独立、客观、公正原则 5 5 替代原则 5 6 谨慎原则 6 八、 估价依据 6 1 法律、法规和政策性文件 6 2 技术标准、规程、规范 6 3 委托人提供的相关资料 6 九、 估价方法 6 十、 估价结果 7 十一、 注册房地产估价师 8 十二、 实地查勘期 8 十三、 估价作业期 8 十四、 变现能力分析 8 1 估价对象通用性、独立使用性或者可分割转让性分析 8 2 价值时点最可能实现价格与估计的市场价值的差异程度分析 8 3 估价对象变现时间长短分析 9

5、十五、 风险提示说明 9 1 有关事项说明 9 2 房地产市场变化情况 9 3 抵押估价报告使用提示 9 房地产估价技术报告 11 一、 估价对象区位状况描述与分析 11 二、 估价对象实物状况描述与分析 15 三、 估价对象权益状况描述与分析 17 四、 市场背景描述与分析 18 1 广州市商业用房市场情况 18 2 天河路商圈业态深度分析：同质化严重、业态创新待加强 18 五、 最高最佳使用分析 20 六、 估价方法适用性分析 21 估价方法适用性法分析 21 七、 估价测算过程 23 八、 估价结果 48 附录 49 一、 估价委托书复印件 49 二、 估价对象位置图 49 三、 估价对

6、象实勘图片 50 四、 估价对象权属证明复印件 51 五、 房地产估价机构营业执照和估价资质复印件 51 六、 注册估价师估价资格证书复印件 51 注册房地产估价师声明 我司注册房地产估价师XXX、XXX于2020年9月2日对估价对象进行了现场查勘，我们根据自己专业知识与职业道德，在此郑重声明： 1. 我们在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏； 2. 本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制； 3. 我们与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人

7、及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见； 4. 我们是按照中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/50291-2020）、房地产估价基本术语标准、房地产抵押估价指导意见进行估价工作，撰写本估价报告； 5. 本公司估价人员XXX、XXX仅对委托委托人指定的估价对象范围进行了实地查勘，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估，相关权属资料仅以委托人提供的房产证复印件为基础进行了一般性核对； 6. 没有其他专业机构或个人对本估价报告提供重要的专业帮助

8、； 7. 本估价报告仅为委托人抵押贷款提供价值参考而出具的，但受本估价机构估价人员的职业水平和能力的影响； 8. 其他声明：出于职业责任，我们与委托人进行必要沟通.避免对本估价报告使用不当的情况发生，提示估价报告使用者合理并恰当使用估价报告，并声明不承担相关当事人决策的责任； 9. 未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托人、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表； 10. 参与本次估价的中国注册房地产估价师： 姓名 注册号 签名 日期 XXX XXX 年 月 日 XXX XXX 年 月 日 估价假设和限制条件 一、 一般假设 1 估价对象产

9、权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。 2 估价委托人提供了估价对象的房屋所有权证。我们对权属证书上记载的权属、面积、用途等资料进行了审慎检查，但未予以检查，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。 3 巿场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。 4 注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。 5 估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：(1

10、)自愿销售的卖方及自愿购买的买方；(2)交易双方无任何利害关系，交易的目的是追求各自利益的最大化；(3)交易双方了解交易对象、知晓市场行情；(4)交易双方有较充裕的时间进行交易；(5)不存在特殊买者的附加出价。 6 由于估价委托人告知没有租赁权、抵押权、典权等他项权利限制，且注册房地产估价师无法知晓其真实性，故本次估价以估价对象没有他项权利限制为假设前提。 7 由于估价委托人告知没有法定优先受偿情况，且注册房地产估价师无法知晓其真实性，故本次估价假设估价对象不存在未被估价人员发现的法定优先受偿款。 二、 未定事项假设 1 估价对象房屋所有权证未记载建筑物的建成年份，估价委托人亦未提供相关建成年

11、份资料，经注册房地产估价师实地调查以及向相关资料收集，估价对象为百货商场首层，文献资料显示该地下商业街建成于1999年，故本次估价建筑物的建成年份以相关资料为准，仅在本报告中使用，不作其他任何用途使用。 2 本报告出具的价格包含了国有土地使用权出让金。若至价值时点止，原产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税费，应按照规定缴纳或从评估价值中相应扣减。 3 本次估价测算的预期实现抵押权的处置税金为估价对象于价值时点以抵押价值进入市场转让时，卖方需负担的正常税费，仅供参考，其预期实现抵押权的处置税金应以有关税务部门计算的为准。 4 估价对象为商业物业，土地剩余使用年限短于建筑物剩余经济寿命，故收益期

12、结束后尚有建筑物残余价值。由于估价委托人未能提供估价对象土地建设用地使用权出让合同，估价人员无法确定其收益期结束后建筑物残余价值是否可获相应补偿，根据谨慎原则，本次估价不考虑收益期结束后的建筑物残余价值对估价结果的影响。 三、 背离事实假设：无。 四、 不相一致假设：无。 五、 依据不足假设： 1 估价对象内部有些部分被围栏起来，无法查看内部的具体铺位数量以及装修情况。 2 委托人未给出相应的拖欠税费资料，故按未拖欠税费进行估价。 六、 估价报告使用限制 1 本估价报告仅用于为估价委托人确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不得用于其他用途。 2 本估价报告自出具之日起一年内有效。但价值时点后，

13、在报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结果；超过一年的，需要重新进行估价。 3 本估价报告专为估价委托人所使用，未经本估价机构同意，不得向估价委托人和报告审查部门之外的单位和个人提供；本报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。 4 本报告由XXXXXX有限公司负责解释。 5 本报告必须经估价机构加盖公章、注册房地产估价师签字后方可使用，估价机构仅对本报告的原件承担责任，对任何形式的复制件概不认可且不承担责任。 房地产估价结果报告 一、 估价委托人：XXX女士 二、 房

14、地产估价机构 1 估价机构：XXXXXX有限公司 2 住所：XXXXXX集团大厦 3 法定代表人：XXX 4 资质等级：一级 5 证书编号：建房估证字2020110号 6 有效期限：2020年1月1日至2020年1月1日 三、 估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据而估价房地产抵押价值 四、 估价对象 1 估价对象范围 估价对象为位于广州市天河区天河路238号102铺，位于首层。估价对象建筑面积为737.52，以估价委托人所提供的房地产证为依据。 2 估价对象基本状况 估价对象为百货商场首层，建筑面积为737.52，土地共用面积为2635.53。估价对象土地性质为出让，土地规划与实

15、际用途为商业。房屋所有权取得方式为赠与，房屋为钢筋混凝土结构。1997年1月2日，产权人以出让方式获得40年土地使用权。产权人于2020年12月16日登记办理了房产证； 3 土地基本状况 估价对象位于天河区天河路238号华龙大厦首层，北临天河路，西临万菱汇，南至创汇街，东至天祥街，天河路为城市主干道。建筑面积为：737.52； 4 建筑物状况 整体建筑为钢筋混凝土结构，层高约为3米。估价对象主要为内廊式商场，估价对象片区共有三个出口，目测估价对象有10个铺位左右，有一部分被围起来，看不见里面，故无法确定具体的铺位数量。商铺面积在15100不等，其中最大的铺位是阿迪达斯商店，面积80左右，内墙刷

16、白，水电管线暗装。 五、 价值时点 取第一次实勘当天为价值时点：2020年9月2日 六、 价值类型 估价中采用公开市场价值标准，即所估价出的客观合理价格应是在公开市场上最可能形成或成立的价格。房地产抵押价值为抵押房地产在价值时点的市场价值，等于假设未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去估价师知悉的法定优先受偿款。 七、 估价原则 本次估价遵循合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、价值时点原则、独立、客观、公正原则、谨慎原则等房地产估价原则。 1 合法原则 合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面，在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制