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1、 许多消费者在买卖房屋过程中，都关注房子的位置、价格，很少关注购房合同中的细节，特别是对定金、订金的概念模糊，一旦出现纠纷，不好解决。案例一：商女士一直想购买一套二手房。2009 年 8 月，经过多地查看，看中了陈先生一套 100 多平方米的房子，谈好交易价格 40 万元，与陈先生签订了购房合同 ，当场交了 2 万元购房定金。 谁知，第二天陈先生的朋友看中了这套房子，愿意出 43 万元购买这套房，一次性付款，陈先生随即将房屋卖给了朋友。本来商女士谈好的房子，陈先生却私自转手给了他人，而且不愿退还双倍定金，只想还回商女士的 2 万元。商女士提出了仲裁申请。仲裁根据中华人民共和国合同法规定，收受定
2、金的一方不履行合同约定的，应当双倍返还定金。之后，商女士收到了陈先生退还的 4 万元。律云律师观点： 定金合同履约的保证所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱或其替代物。 我国担保法规定：定金应以书面形式约定，定金合同是从属于主合同的从合同，其成立的前提是主合同已经成立生效。当事人一旦以书面形式对定金作了约定并实际支付了定金，即产生相应的法律后果。定金既是履约的保证，又是一种支付，同时还是一种赔偿，即通过支付一定数额的金钱来表明合同双方有意并要真诚履行签订的合同，
3、如果购房者违约，定金不退，如果卖房者违约，就要向购买方双倍返还定金。案例二：卢某在某二手交易网站挂出了自己欲出售房屋的消息，经过网站媒介的作用，李女士看好了他要出售的房子，两人见面后，谈好房款为 35 万，李女士向卢某交了 5000元订金，当场手写了收条。然而让卢某没有预料到的是，在正式办理交易手续时，李女士却说他的房子价格有点儿贵，希望再便宜点儿。卢某不同意，李女士就提出不买了，要求退还订金。卢某说你都耽误我卖房子了，我没向你要钱就不错了。可咨询了律师后，卢某才发现一字之差区别很大，只好自认倒霉，退还了人家 5000 元钱，房子没卖出去，还耽误了很多功夫。律云律师观点：订金预付性质的支付 在
4、房产交易过程中，订金只是预付款性质的一种支付，不具有定金的性质，定金也就当然不能适用。 “订金”在法律上没有明文规定。出现在房屋认购书中的“订金” ，是购房者对卖房者的保证，在实践中一般被视为预付款。如果买方交付的是“订金” ，不论哪一方反悔，卖方都只须原数退还“订金”就可。 担保法规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。 ”从法律上来讲，即使订金给付方违约，收受方也应予以退还。 综上，关于定金与订金区别，消费者在购房前要弄清楚。担保法规定：“定金应当以书面形式约定。 ”如果开发商收取了定金后，并没有与客户签订书面合同，那么两者之间的房屋买卖关系并没有形成。在房屋买卖合同没有形成的情况下，客户向开发商交的 2 万元钱就可能是“定金” ，也可能是“订金” 。 如果当时双方签订了书面的预售商品房合同，则可以在合同中约定“定金条款” ，那么买方反悔不买时，开发商就完全有权没收定金。特别需要指出的是，开发商只有取得预售许可证，才能对外公开发售，才能收取买受人的定金。作为消费者，应先搞清楚开发商是否有合法的销售证件，是否有权收取定金。在不具备合法销售证件的时候，开发商如果提前向社会发售房产，认购时交纳的是保留金，购房者随时可以选择退房，保留金如数退还，对购房者的约束力较小。
