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1、上海豫园商城品牌精典策划报告-报告豫园商城品牌精典策划报告豫园商城商业扩张、品牌提升策划报告(理论部分）前言豫园旅游商场地处上海中心城区黄埔区，前身为老城隍庙市场。百年来与四邻豫园、城隍庙、沉香阁、老城厢、古城墙遗迹等名胜古迹人文景观融为一体，这种独特罕见的地理聚合的“化学反应”使之成为一个独具魅力的上海旅游购物中心。商城 1992 年组建，1994年商城改扩建工程助推商城迈向新高度，尤其 2002 年改制三年来扭转了一度的颓势，取得了不俗的业绩。古人云：居安思危。如果商城甘于现状，豫园地区的独特地理优势和多年的商业积累仍然可以让商城自满自足。但是商城领导是自强不息永不满足的，渴望商业再扩张、
2、品牌再提升！路在那里？一般而言，当事物发展到接近一个高峰临界点时，上升速度将趋缓甚至停滞。显然，商城再上层楼不能指望滚雪球势的自然累积。通过梳理豫园城市板块的地脉文脉，解读世博会、RBD 等天时地利人和因素，我们针对豫园旅游商城（以下简称“商城”）自身个性，结合普遍学理提出了五大策划理念。理念一：商城的二次飞跃有豫园板块内部扩张和产品、品牌向外地扩张两大途径。但是豫园板块内大本营的强化起着墙根固本的主导作用。/ 故本建议案侧重将商城置于整个豫园板块的视角，来进行品牌提升、商业拓展建议。理念二：旅游商城，顾名思义，“旅游”是根、“商业”是干，干要依附于根。豫园板块旅游的性质、功能、范围决定着商城
3、主体运营的性质、功能、范围。商城现有的成绩除了自身努力外，本质上得益于豫园板块百年来的文脉地脉。/ 所以商城要想二次飞跃，必须“跳出商城看商城”，致力于豫园板块旅游价值的整体提升，促使板块跳出观光的狭义旅游层面。理念三：继 CBD（中央商务区）后，RBD（游憩商业区）将成为城市功能区域的下一个热门概念。/ 豫园板块的文脉地脉具备打造上海的 RBD 的雏形。概念启动并打造成功后，豫园板块将从昔日四大商圈的相对弱势一圈，跃升为和 CBD 并驾齐驱的 RBD 顶尖品牌。理念四：商城的内部扩张不必局限于产品市场的做强做大，周边基地二期开发的商业地价的升值也是思路之一。理念五：商城品牌的打造和豫园板块品
4、牌的打造是血溶于水荣辱与共的关系。故本建议案的行动落实是一个系统工程，不是商城可以独立完成的。基于以上理念和缜密的战略分析，我们给商城找到了战略定位，概括为一个口号：上海 RBD 的坐标原点，世博会的民间中国馆！上篇策划基础第一节大势分析（一）上海都市旅游形象与豫园板块。“皮之不附,毛将焉存”，旅游商城，商业是“干”，旅游是“根”。所以我们先从都市旅游视角分析豫园板块地位。作为一个因通商开埠、由租借殖民而兴的城市，“洋泾滨”的混血文化是上海的城市个性，上海目前“经济首都”的地位，令人眼花缭乱的繁华，也是这种文脉传承。上海作为一个整体形象的旅游目的地，对于国人而言，她的吸引力主要在于此。也就是说
5、，豫园板块作为富于民族传统风情的旅游点，对于上海城市个性而言，旅游知名度相比南京路老外滩等始终处于二流地位，这是城市地理背景上无法超越的。（二）豫园板块在上海商业圈的地位趋减。90 年代上海有“四街四城”之说，“四街”指的是南京东路、淮海中路、四川北路和西藏中路，“四城”指的是徐家汇商城、豫园商城、浦东新上海商业城和不夜城。（四城有时也并称四大商圈。）但进入 21 世纪后，随着地铁工程、城市化进程带来了商圈“大变脸”（已建地铁没有经过豫园板块）。新的四大商圈之说为：南京路、淮海路、陆家嘴、徐家汇。可见豫园商城在大上海商圈的地位的确已经难保前四地位。综上，豫园板块的旅游吸引力知名度客观上只能是上
6、海的二流层次，商业圈影响也有从一流滑落向二流之势。何去何从，在这种格局下，豫园商城所处的豫园板块还有可能谋求诸如“中华第一街”之于南京路，CBD 之于陆家嘴的顶级城市板块定位吗？如果豫园板块没有这种品牌，商城品牌可能脱离背景孤立崛起吗，规划中的周边基地以及综合开发区能有效拓展吗？第二节地脉文脉梳理黄埔区政府对豫园板块及豫园商城的定位不仅仅是纯粹商业，而是“商旅文”结合。这正是从板块独特的地脉文脉出发而言的。为了帮助豫园板块谋求有如“中华第一街”之于南京路，CBD 之于陆家嘴的顶级品牌效应。我们有必要全面梳理豫园地区的文脉地脉，力图从中发现新契机。（一）文脉地脉梳理。元朝至元二十八年(1291
7、年)上海建县,县治就是目前的豫园板块地理位置，这里从此成为上海政治、经济、文化的中心，这就是老城厢来历。1842 年南京条约后，一墙隔开了县城与租界区。辛亥革命后城墙被拆除,县城与租界及城外华界连成了一片。豫园板块主要历史遗存，硬性的有豫园、城隍庙、沉香阁、老城厢及老城墙遗存等建筑；但最富于挖掘价值的当属庙会文化的软性遗存。庙会顾名思义就是在寺庙（多为城隍庙）附近聚会，进行祭神、娱乐和购物活动。上海辞书出版社 1980 年版辞海这样解释：“庙会亦称庙市。中国的市集形式之一。追根溯源，中国庙会是从古代严肃的宗庙祭祀和社祭及民间的信仰中孕育诞生；汉、唐、宋时期，加入佛、道教的宗教信仰和娱乐形式；尤
8、其经过明清的进一步完善发展，突出商贸功能，从而成为当地人们经济生活、精神生活和文化生活的重要组成部分。（二）文脉地脉的演变与新契机。随着市场经济体制的确立和生活节奏的加快，诸如庙会等不少传统习俗正在慢慢消失，人们的生活开始出现一种“无根化”的状况。城市人开始抱怨节假日不够热闹，喜庆气氛不浓郁，不像过去那么激动人心了。事物的演变总是遵循否定之否定的规律，“无根”后的人们又开始“寻根”，上个世纪 90 年代，庙会作为一种传统的节日庆典被发掘了出来，并被赋予了时代气息。今日庙会严肃宗教气氛已经大大淡化，演变为富于民俗气息的，集旅游、娱乐、商贸、餐饮一体的城市综合圈。豫园板块地脉功能演变也在上述规律中
9、。另外，除了依托城隍庙的庙会文化外。江南名园豫园的观光吸引力、老城厢作为老上海的“根”、以及外滩向南拓展，意味着不久的未来，它的地脉文脉还有演变的可能：这种可能性在于：其一豫园板块本来就有江南名园豫园，具备观光与休闲功能，但由于现在已经属于文物有保护性要求，再加上 30 元的门票门槛，现在市民休闲游憩功能缺失。新规划中南外滩和古城公园建设将增强板块的日常游憩功能（原来的游憩功能只有在一年几次的节日庙会时涌现，而且有“游”无“憩”）；其二，城隍是市民的“神”，城隍庙会明清以来就是面向广大市民的，其次才是外来游客。豫园板块由于旅游工艺品集中成市，面向外地游客的观光功能很强，但与此同时，服务于居民的
10、吃喝玩乐功能丧失较多。今天南京夫子庙，宁波城隍庙都能以通俗娱乐或大众小吃服务于本地市民，豫园的城隍庙当然也可能恢复次功能。第三节市场基础上面从横向大势和纵向文脉地脉分析了豫园板块，下面侧重分析豫园商城自身的市场。商城市场主体来自游客（金饰品市场例外，作单独分析），所以我们以分析游客市场来替代分析商城市场（一）游客市场分析随着上海经济首都地位的确立和都市旅游的兴起，上海已经由过去国内最大的旅游中转站变为和北京并驾齐驱的旅游目的地。最能体现城市个性的是南京路/老外滩这种中西合璧的繁华标记，以及像东方明珠电视塔这样的国际化标志建筑。豫园板块这样体现民族特色与城市历史的景点、购物点在这座城市的背景里永
11、远不可能处于一类吸引物。这是客观决定的。当然市场细分的话，还应该看到国际游客和国内游客的消费行为区分。对于国际游客而言，豫园板块的民俗风情、东方园林及中国特色纪念品可以成为一类吸引物。前提是他事先没到过北京等古都，如果事先在中国其他地方看过了园林和城隍庙，则难以再次激发游兴。而目前到豫园的国际游客相对比例大，但从绝对数量说，市场还是要靠国内客源支撑。豫园市场在大上海的二线地位还可以从上海公交系统安排看出来，上海共有十条旅游公交线，并进行了职能细分，其中旅游十号线是“旅游购物线”：上海体育场-徐家汇商业城-淮海路商业街-南京路商业街-四川北路商业街-虹口公园-玉田路-曲阳商务中心。清除看到，没有
12、豫园板块的位置。（二）商城产品市场分析商城是一个包括数十个子公司的集团公司，经营范围包括旅游工艺品、特色食品、特色餐饮、金银珠宝、文物古董等。其中多数与旅游依托息息相关。但是金饰品市场有特殊性，需要单独列出来分析。金银固然也是旅游商品之一，但对旅游依托性不强，资料表明，豫园地区金饰市场占据了整个上海的一般，而豫园的客源份额显然占不到这个上海旅游客源的一半。很大程度上还是由本地居民支撑了金市场。这种情况出现在其他城市的庙会旅游区是没有普遍性的，属于豫园板块特性，有其特殊原因。1982 年国务院开放金饰市场，商场的老庙黄金被列位第一家经营单位，先发优势、独具优势的地理板块，再加上商城自身努力形成了
13、今天的格局。此外商城还有百货市场，但既没有金饰市场的独特优势，也很难依托目前的旅游格局，因而式微。第四节解读 RBD 和世博会一解读 RBD：海德格尔的一句话今日被用得熟滥，“人，诗意地栖居”在城市要诗意地栖居，离不开游憩。（一）概念介绍。伴随着经济活动的发展和信息时代的来临，城市越来越以多样化的功能显示出其区域核心的地位，它不仅担当着区域经济、文化、政治、信息服务中心的职能，更成为旅游活动中心，兼具着旅游目的地和客源地的双重功能。同时，城市营造已经从前几年的经营城市硬件，发展到经营城市文化、在旧城改造中努力打造具有城市文化特征的城市名片这样的阶段。在此过程中，一种新兴的功能区：“游憩商业区-
14、RBD”在一些经济基础较好的城市显露雏形。RBD 即英文 Recreational Business District，缩写为 RBD。简单的说，就是城市内具有旅游吸引物、吸引大量居民和旅游者的零售商业区。由各类纪念品商店、旅游吸引物、娱乐设施、餐馆、小吃摊档等高度集中组成。旅游点是影响 RBD 区位的最重要的力量。RBD 往往是 CBD 的衍生，在国际 CBD 发展成熟的地区，已经形成了传统意义上的 CBD(中央商务区)和 RBD 功能互促互进、比翼齐飞的发展模式。充分挖掘、提升 RBD 功能，将大大有助于整个中央商务区的配套完善，引来更多的投资者驻足”。（二）上海 RBD 与黄埔区、与豫园
15、板块。我们发现，黄埔区天然具备打造上海 RBD 的雏形。豫园板块地脉文脉则有条件成为具备发散效应的 RBD 的坐标原点，学术界内保继刚等发出的声音与我们的分析也是吻合的。“有旅游吸引物并高度集中”，地脉看，庙会都有这种特性，而像豫园这样园林、城隍庙、老城厢、仿古建筑购物城为一体的，更是全国都罕见的。但是我们也看到，真正成为 RBD，豫园的不足还很多，首先是从要素上看，豫园板块购物要素齐备，但娱乐、大众小吃等不足，即综合性还不够。其次从横向比较看，南京路/老外滩板块的旅游吸引物更胜一筹，不过南京路要素不齐全，而且缺乏高度集中的发散效应。这促使人思考：南外滩的打通，南京路板块和豫园板块可不可以联为
16、一体呢？在第二章节战略定位里再分析。二解读世博会：国际大型会展必将对举办城市的方方面面产生一次巨大震动。昆明世界花卉博览会将昆明的城市化进程提前了 20 年，并一举改变了云南省产业结构调整，确立了旅游为支柱产业。2010 上海世博会无疑将对上海旅游业产生巨大影响。世博会对豫园板块的机遇更是意义非常。前面的市场基础分析里提到豫园板块虽然对国内客源是二流吸引力，但对国际客源在整个上海可以具备一流吸引力。世博会有利于强化这种一流吸引力。而且有可能将豫园板块的旅游地位赋予上政治战略意义。世博会极大加强了上海作为亚洲经济和文化中心的国际商务城市地位。届时游客对目的地的选择由“政治活动拉动”向“商务活动拉动”转变，入境的第一站将有以前的北京变为上海。除了游览上海的城市现代化标志外（如东方明珠），国际游客在上海了解体验中国民俗风情购、购买特色纪念品的最佳地点就是豫园板块了。世博会是政府参展，到时候，豫园板块完全可以定位“民间中国馆”，不仅是吸引了外国游客，而且这种旅游又将成为中国的形象窗口、上海的形象窗口。
