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1、徐州市桃花源旅游度假村概念性总体规划 1 区位分析图1 项目背景 徐州都市圈是江苏省三大都市圈之一，承担着振兴苏北、追赶苏南，加快全省经济与产业均衡发展的重要地域；亚欧大陆桥的贯通，使徐连经济带成为苏北地区最重要的经济增长带，同时新长铁路苏北段的建成及各县市之间道路联系的逐步完善，有利于促进长江三角洲及环渤海地区经济与产业的扩散和转移。 徐州市区由鼓楼区、云龙区、九里区、泉山区及贾汪区五区组成，规划区行政隶属九里区。九里区辖区面积98平方公里，其中包括30平方公里的采煤塌陷区。根据徐州市城市总体规划（2006-2020）的表述：“徐州市待开发的后备土地资源主要包括采煤塌陷地的复垦地和山丘岗地等
2、” ，因此，徐州市规划局针对九里区建设用地不足这一问题，着手开展采煤塌陷区的治理规划。依托良好的区位与交通条件，本次规划项目被列为故黄河湿地的前期开发项目和核心项目，同时，本次规划建设也将对故黄河湿地的整体建设起到龙头的作用。 2 现状分析 2.1 现状概况 1、地理位置 徐州市位于江苏省西北部，规划区正处于徐州市区西北部，西侧距京福高速公路约6公里，北侧距陇海铁路、三一国道分别为3公里和0.4公里。 2、气候条件 徐州属暖温带半湿润季风气候，夏无酷暑，冬无严寒。年气温 14，年日照时数为 2284 至 2495 小时，年均无霜期 200 至 220天，年均降水量 800 至 930 毫米，雨
3、季降水量占全年的 56。气候特点是：四季分明，光照充足，雨量适中，雨热同期。四季之中春、秋季短，冬、夏季长，春季天气多变，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒潮频袭。 3、地形地貌 规划用地东西方向长约 3300 米，南北方向宽度在 295660 米之间，规划范围内最低点位于地块中部，高程为 35.7 米，最高点位于东南部，高程为 41.0 米。 4、地质水文 故黄河风光带自东向西穿越规划区北部，规划范围内水面最宽处近 90 米，河流面积约为 18 公顷。由于采矿塌陷，规划区内现状存在约 65.3 公顷的水域。 徐州市桃花源旅游度假村概念性总体规划 2 现状水塘现状道路5、社会经济发展和人口概况
4、 徐州是汉文化的发源地，素有“两汉文化看徐州”的美称。九里区境内有较大的汉代王侯墓葬群，而位于区内的两千年前人工开凿、工程浩大的地下宫殿龟山汉墓更被考古专家称为“中国一绝”，拥有较高的知名度。两汉文化看徐州，看徐州必看九里，已成共识。 九里区支柱产业为煤炭、机械、电力、冶金、 建材、化工及轻工业，且已形成具有地域特色的工业体系，目前已成为徐州市煤炭、电力、冶金、建材工业规划区。钼铁、裘皮、服装、工艺品等产品更是出口欧、美、日、东南亚、香港等国家和地区。在工业经济迅猛发展的同时，农业基础地位得到进一步加强，形成了以粮食为基础、蔬菜为龙头、养殖为依托、社会化服务作保障的种、养、加工并举，菜、鱼、果
5、、禽畜并旺的农业生产体系，人民生活水平日益提高。规划区行政隶属九里区火花街道办事处，街道辖区共有人口 2.8 万。 6、土地利用现状 本次规划范围东至三环西路，西至规划道路，南至徐商公路北侧规划道路，北至故黄河北岸的规划道路，规划总用地约 171.7公顷。 规划区内现状道路多为土质路面，宽度在 37m 之间，道路质量较差，仅现状桃花源酒店周边存在少量硬质路面。 采矿塌陷之后，规划区内形成约65.3公顷的水域，现状主要为鱼塘，用于水产养殖，部分水面种植荷花；故黄河自东向西穿越规划区北部，水域面积约18公顷。现状规划区共有水域面积83.2公顷，占规划总用地的48.5%；现状规划区主要为林地，总面积
6、约69.8公顷，占规划总用地的40.5%；现状存在约16.6公顷的村镇建设用地，为总用地的9.7%。 表1 土地利用现状平衡表 序号 用地性质 面积（公顷） 百分比（%） 1 耕地 21.5 12.5 2 工矿仓储用地 16.2 9.4 其中 工业用地 16.2 3 住宅用地 0.4 0.2 其中 农村宅基地 0.4 4 交通运输用地 2.2 1.3 其中 街巷用地 2.2 5 水域及水利设施用地 18.0 10.5 其中 河流水面 18.0 徐州市桃花源旅游度假村概念性总体规划 3 现状桃花源酒店 现状桃花源度假村用地 现状西区热电厂 序号 用地性质 面积（公顷） 百分比（%） 6 其它土地
7、 113.4 66.1 其中 空闲地 113.4 合计 规划总用地 171.7 100 7、建设现状 规划区中部为现状桃花源度假村用地，总用地面积约43.7公顷，占规划总用地的25.4%。其中包括桃花源酒店用地1800平方米，度假别墅用地1600平方米，钓鱼屋用地900平方米。 规划区东南部沿三环西路为现状西区热电厂；东部为规划在建的污水处理厂，占地约3公顷。 规划区内现有群英煤场、夹河鱼场玻璃纤维布厂、市养禽场以及徐州淮海玻璃厂等厂矿用地，总面积约16.2公顷。另有一部分村庄，占地约0.4公顷。 2.2 土地建设适宜度分析 规划区地质为数百年黄河冲积而成，地面高程 35-47 米。规划区地质
8、最大特点是土层形成时代新，距今仅 600-700 年，土质较松散，抗震性能差，地震时局部地段可能出现轻微的砂土液化。根据规划区现状地形地貌条件，水文地质条件，工程地质条件等因素的综合分析，将规划区用地划分为：适宜建设用地、较宜建设用地、控制建设用地、不宜建设用地、严禁建设用地。 （1）适宜建设用地 主要为规划区内非采煤塌陷非水域范围，按其土层结构分析，其表土层，厚 1-2 米，土层承载力 10-20 吨/平方米；下层土，厚 2-5 米，最大承载力可达 50 吨/平方米。该区地下水埋深一般为 1.5-2.5 米，1.5 米地下水埋深线大致沿该区边界分布。可直接开发建设或简易工程处理后即可建设，土
9、地建设适宜性较适好。 （2）较宜建设用地 主要为采煤塌陷区内的稳沉区与非采煤塌陷区水塘范围，土质较松散，抗震性能差，地下水埋深 4-5 米，地震时局部地段可能出现轻微的砂土液化此范围内土地需经过简单的工程处理后即可开发建设，土地建设适宜性较适中。 （3）控制建设用地 主要为规划内采煤塌陷区水塘及非采煤塌陷区地形复杂范围，表层土（1-2 米）承载力为 6-7 吨/平方米，下层土（2-7 米） ，承载力 6-15 吨/平方米。地下水埋深一般小于 1 米，土质松软，且地表数米内广泛分布饱水砂层、淤泥层。此范围内土地经过一定工程改造措施后才可进行开发建设，土地建设适宜性偏差，会加大工程建设成本。 （4
10、）不宜建设用地 主要为规划区东部采煤塌陷未稳沉的大面积水域范围，地基为黄河数百年沉积物，土层松散，抗震性能差，加之地下水埋藏浅，徐州市桃花源旅游度假村概念性总体规划 4 土地利用现状图 土层处于饱和状态，因此地震时会产生较严重的砂土液化，造成喷水冒砂，地面滑坡塌陷等后果。土地建设适宜性较差，需要高成本的工程改造后方可适度建设。 （5）严禁建设用地 指黄河故道及周边湿地范围，此范围为故黄河风景区和现状河流径流通道，严禁一切任何形式的非环境保护性建设。而且其土层主要为饱和水砂层和淤泥层，结构极不稳定，承载力很差，地质条件很不适宜开发建设。 2.3 现状分析结论 1、建设制约因素 （1）规划区距离老
11、城区中心仅5.5公里，城区内完善的配套设施及多元化的服务产业作为有力的竞争优势使规划区旅游服务项目不容易对游客产生吸引力； （2）规划区内可建设用地不足； （3）规划区东南部现状西区热电厂及东部规划在建的污水处理厂，二者工作流程对规划区环境将产生一定污染，不利于规划区内生态环境的改善。 2、建设优势条件 （1）规划区西侧距京福高速公路不足6公里，北侧距陇海铁路不足3公里，距三一国道仅为0.4公里，且东侧紧邻三环西路，交通可达性极好，区位优势格外突出； （2）规划区距离老城区仅为5.5公里，与九里湖生态湿地公园以及云龙湖风景名胜区相比较，土地价值更高； （3）规划区北侧毗邻故黄河风光带，自然景观
12、效果良好，且故黄河本身极具历史文化游览价值，可增加规划区旅游吸引力。 徐州市桃花源旅游度假村概念性总体规划 5 徐州都市圈规划 徐州市城市总体规划 3 相关规划梳理 3.1 城市规划 1、 徐州都市圈规划 徐州都市圈设定范围包括江苏的徐州市、宿迁市、连云港市及其所辖县（市） ；安徽的宿州市、淮北市及其所辖县（市） ；山东的枣庄市及其所辖县（市） 、微山县；河南的永城市。 都市圈区域空间结构呈“单核心多节点放射状”，即一个核心城市、四个重要节点、三条城镇发展轴。 城市空间主导发展方向：沿徐连高速公路及京福高速公路向东及东南方向。 2、 徐州市城市总体规划 （2006-2020） （一）城市性质
13、全国重要的综合性交通枢纽、区域中心城市、国家历史文化名城及生态旅游城市。 （二）主城区旅游发展目标 （1）将徐州市建设成为以两汉文化、战争文化及云龙山水风光旅游资源为主体的，发展观光旅游、文化旅游为重点的，多元文化聚合型的国家优秀旅游城市； （2）在规划期内开发四大旅游区，建成两大旅游服务规划区和集散中心； （3）徐州旅游要逐步成为徐州经济和社会发展的重要产业，进一步成为淮河经济区旅游圈的龙头，并逐步跻身江苏旅游业的发展重点之列。 3、 徐州市九里区分区规划 （2004-2020） （1）功能定位 本次规划确定徐州市九里区为集工业、物资集散、旅游、居住等多种功能为一体的综合性城区。 （2）发展
14、战略 产业导向以工业为主导，以休闲旅游、现代物流、特色商贸和房地产业等新经济为补充，一、二、三产业关联发展，创建可持续发展的产业结构模式。 （3）铁路以北发展规划研究 塌陷重建选择三种复垦方式：农业复垦、水域复垦、旅游复垦。发展生态农业、生态旅游，集生产、观光、休闲、娱乐于一体的九里生态城。 徐州市桃花源旅游度假村概念性总体规划 6 徐州市九里区分区规划土地利用规划图 徐州市火花片区控制性详细规划土地利用规划图4、 徐州市火花片区控制性详细规划 （1）本区形象景观与城市总体形象的关系 本区作为城市西侧内外交通转换的“城市大门”，其环境质量对城市整体形象有较大影响。因此，其功能定位中不应缺少对景
15、观环境的重视。尤其应该通过本次控制性详细规划，加强对本区内沿对外交通道路两侧及沿河道路两侧重要景观节点和界面的景观设计与控制。 （2）本区发展定位 自然环境优美，配套设施齐全，具有一定都市旅游职能的城市边缘型居住组团。 徐州市桃花源旅游度假村概念性总体规划 7 云龙风景旅游区规划九里湖生态湿地公园规划5、 云龙风景旅游区规划 规划区总体布局为“一核六区”的放射状结构，用城镇公路和水上观光线路构成 “双环相扣、一轴贯通”的交通骨架，形成有山水观光、滨水游憩、田园风情、文化博览、军事体验、革命教育、休闲度假等七大旅游精品，融休闲、度假、会务、科考、健身等多种活动内容并存的城郊型风景旅游区。 6、
16、九里湖生态湿地公园规划 九里湖湿地生态风景区按照采煤塌陷区资源分布特点，结合城市拓展功能需求，针对该区域 31.2 平方公里用地空间规划架构呈现：一湖两轴八片区，建成后将使九里山水更加彰显生态文化特色，更加饱含绿色能源之底蕴，形成徐州市“南有云龙山、云龙湖，北有九里山、九里湖”的格局。对于改善徐州市西区北部生态环境、加强生态涵养、促进城市与自然和谐发展具有十分重要的意义。 3.2 国土规划 1、 徐州市土地利用总体规划 （1997-2010） 林业用地的调整： 为改善我市生态环境，提高林木覆盖率，规划期内，我市将利用荒山荒坡、采煤塌陷地建设国家级环城森林公园、泉山自然保护区。 第三十条 城市发展用地区域主要包括：奎山 、下淀、狮子山、朱庄、拾屯、火花等乡镇和 各县城所在乡镇，其土地利用方向是：为徐州市及各县（市）城市建设发展提供必要的工业、交通、商贸、文化、科技、生活及旅游事业发展用地，适当提高主城区人均用地规模，解决人口密集，交通拥挤的现象
