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1、星河湾 ,产品分析,产品分析报告,2,背景概述,3,星河湾地产以房地产开发为核心业务，同时拥有房地产开发、物业管理、商务经营、生产制造业、建筑设计等五大业务板块。 “舍得、用心、创新” 为其企业核心理念 八年仅打造三个产品（星河湾 广州；星河湾 北京；星河湾 上海），却赢得了国内外多项业内大奖。“以创造艺术品的态度来做房产”，是其打造项目的一贯态度。,开发商背景,4,星河湾上海项目的成功，标志着星河湾地产全面进驻北京、广州、上海，地产业的黄金三角地从此都有了星河湾的印记。,项目参数,5,项目区位,6,项目位于浦东新区花木板块，龙阳路以南，紧邻锦绣路，距龙阳路地铁站约2.2公里，距陆家嘴约8公里
2、，距人民广场约11公里。,项目区位,7,星河湾,项目地块周边被白莲泾、中心河、浪水浜三条水系包围，水景资源丰富，离最近的轨道交通龙阳路站约2.2公里，从龙阳路乘坐磁悬浮到浦东机场仅15分钟。,星河湾项目从区位的角度客观说，并非是一个城市公寓类豪宅项目的最理想地段。周边的人气、配套和氛围尚不足以和“豪宅”二字匹配。,地块情况,8,9,周边四至,北,南,东,西,项目规划,10,小区总体规划,整个小区总占地面积约为20万，规划总建面积约为30万 ，目前开发的一期约为9.5万，共13栋15-18层的小高层。 商业部分包含有一个五星级酒店、商业街、幼儿园和小学。 注：项目北侧规划建造约28万的高级人才公
3、寓。（但未最终确定）,11,一期总评图：,小区动线,完全的人车分流 人行动线成工字型排布，和景观布局相对应，在步入小区的同时，沿途充分欣赏周边的丰富景观资源。 车行动线完全安排在小区外围，将车辆进出对小区的影响降至最低。,12,建筑分布,小区整体呈王字形分布，前后之间的栋距最短的也有近70米，楼王更是一览众山小，日照和采光非常理想，且小区外围的建筑距小区外的道路最近的距离也接近10米，且有水系区隔，私密性较好。 这样的布局使得景观组团比较集中，利于打造较大规模的多层次小区景观。,13,70米,70米,70米,160米,已部分建成投入使用 的五星级星河湾大酒店,项目配套,14,15,即将建成的商
4、业街内街，环境优美。,16,商铺共分上下两层，并连通地下车库，一层层高约4.5米，二层层高为5.5-6米，单套面积近1500平方米,17,另外，作为教育配套设施的幼儿园和小学将于明年动工兴建,18,小区外围隔离水系,北侧在建道路,外围设计,19,商业内街旁的内部道路和停车位,20,项目整体相对于锦绣路路面抬高了整整1.7米，继体现了项目豪宅的档次感，又保障了低层业主的私密性。,21,豪华的精装修车库，大理石贴面，吊顶，还与中心瀑布直接相通，既美观又通风。,园林景观,22,园林景观,小区门口的喷泉花坛，大气而不失艺术气息,23,人行出入正门口的花坛和镇宅石，不仅在视觉效果上起到了美观和私密性的效
5、果，同时在风水学上也起到挡煞的作用。,24,每栋楼宇前都有一条2米多宽的“护城河”，在美观的同时，在一定程度上也保证了1楼业主的私密性。,25,进门后的中心下沉式瀑布，将小区的档次感体现无疑，同时连接地下车库的设计，使原本封闭阴暗的车库也具有“水景”，共享景观资源。,26,观景平台，多层次的绿化植被，小桥流水，阶梯小径，给小区营造出公园般的内部景观,27,荷花池，丰富了单调的水景，同时也丰富了植物的品种。,28,不同风格的观景凉亭。精雕细琢的细节,29,小区设计有中心游泳池和儿童戏水池，给业主创造了视觉和生活的双重享受，尤其是在游泳池旁边设计了一个鲤鱼池，让人能体验和鱼儿一同戏水滋味，享受天人
6、合一的非凡感觉,30,泳池旁边的淋浴龙头和消毒池，在细节方面处处体现豪宅的人性化配置,31,建筑形态,32,改良过的西班牙风格建筑，更具贵气。 米黄色+灰棕的搭配，比传统西班牙的米黄色+红色的搭配更显尊贵沉稳。,澳洲进口沙石贴面基座，低调内敛。美中不足的是大楼整体部分为涂料，较星河湾北京和广州项目略有差距。,立面风格,33,34,特色的八角楼设计，在立面上做到了美观别致，并充分从业主使用的人性化角度考虑，在空间布局上也通过加大尺度，增设一步阳台的设计。,35,雕花屋檐的设计，既实用又美观,在外力面的细节处，做适当的装饰，贵气而不庸俗。,一期户型配比及分布,283-320 的四房,591-593
7、 的大五房，及1套近900 的复式（1F-2F）,480-530 五房,220-245 三房和四房,36,单体户型,4.8m,4.1m,7.2m,5.4m,三房三厅三卫+工人套房,219 ,220 ,主卧面宽4.1m,(通常为3.6-3.8)，客卧面宽3.7-4.1m,(通常为3.2-3.4米)，大面宽设计使室内的采光性更好，同时，适当加大的进深也使得室内空间感更强，另外，工人套房合理的和主功能区分开，而早餐餐厅的设计，使得生活的品质感得到了具体的体现。,工人房,早餐餐厅,电梯大堂,37,B户型样板房 （现代简约）,餐厅,卧室,空调新风,卫生间,38,四房三厅四卫+工人套房 289 ,公共卫生
8、间 可灵活变成客卫和公卫,主要户型结构与B户型类似，只是多了一个卧室的设计，其他基本功能布局相似。 整体功能布局合理，动静分离，全明设计，每个卧室均配有独立卫生间，主卧还配有独立衣帽间。,39,A户型样板房 （现代奢华）,书房,厨房,早餐区,卧室,卫生间,客厅入口,40,动区,静区,五房四厅五卫+工人套房 592 ,位于小区内的楼王位置，二梯一户设计，592 豪华大平层，室内动区和静区分离，尤其是主卧部分的套房设计，更是彰显主人的非凡身份和高尚的生活品味。 动区设计有会客厅，阅读区，影音室等，功能齐全。,41,特A户型样板房 （奢华风格）,主卧,主卫,主卫,更衣间,入户门廊,厨房,42,客厅,
9、餐厅,影音室,客卧,客卫,43,户型总结,户户南北通透，全明设计 户型方正，功能布局合理（动区和静区分离，工人房和主人房分离） 每个卧室都配备一个盥洗室。 特别设立早餐区，完善功能的同时也倡导一种健康的生活态度 衣帽间空间较大，完全解决的收纳衣物的问题。,装修总结,世界顶级品牌的厨卫设备 厨卫间全大理石地面，黑檀木的双开门设计，豪华气派 大量运用石材，玻化砖，皮革、高档实木等建材，细节之处彰显非凡生活,44,营销动态,45,推广方式,口碑营销，媒体宣传，酒店推介会,酒店大门,推介会现场,46,47,报 广,48,49,销售情况,数据来源：网上房地产。截止日期：09年9月10日,50,谢 谢,5
10、1,1、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。20.9.1320.9.13Sunday, September 13, 2020 2、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。15:20:2715:20:2715:209/13/2020 3:20:27 PM 3、越是没有本领的就越加自命不凡。20.9.1315:20:2715:20Sep-2013-Sep-20 4、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。15:20:2715:20:2715:20Sunday, September 13, 2020 5、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。20.9.1320.9.1315:20:2715:20:2
11、7September 13, 2020 6、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2020年9月13日星期日下午3时20分27秒15:20:2720.9.13 7、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。2020年9月下午3时20分20.9.1315:20September 13, 2020 8、业余生活要有意义，不要越轨。2020年9月13日星期日3时20分27秒15:20:2713 September 2020 9、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。下午3时20分27秒下午3时20分15:20:2720.9.13 10、你要做多大的事情，就该承受多大的压力。9/13/2020 3:2
12、0:27 PM15:20:272020/9/13 11、自己要先看得起自己，别人才会看得起你。9/13/2020 3:20 PM9/13/2020 3:20 PM20.9.1320.9.13 12、这一秒不放弃，下一秒就会有希望。13-Sep-2013 September 202020.9.13 13、无论才能知识多么卓著，如果缺乏热情，则无异纸上画饼充饥，无补于事。Sunday, September 13, 202013-Sep-2020.9.13 14、我只是自己不放过自己而已，现在我不会再逼自己眷恋了。20.9.1315:20:2713 September 202015:20,谢谢大家,
