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1、东华理工经管学院会计系,第十三章 契税法,契税法是指国家制定的调整契税征收与缴纳权利义务关系的法律规范。 内容概要 （一）征税对象及纳税人 （二）税率 （三）计税依据 （四）应纳税额的计算 （五）税收优惠 （六）纳税申报及缴纳,东华理工经管学院会计系,第一节 征税对象及纳税义务人,一、征税对象 契税的征税对象是境内转移土地、房屋权属。具体包括： 1国有土地使用权出让(转让方不交土地增值税)； 2土地使用权的转让(转让方还应交土地增值税) 。 3房屋买卖(转让方符合条件的还需交土地增值税)几种特殊情况视同买卖房屋：,东华理工经管学院会计系,（1）以房产抵债或实物交换房屋 （2）以房产做投资或做股
2、权转让 （3）买房拆料或翻建新房4房屋赠与包括以获奖方式承受土地房屋权属。 5房屋交换(单位之间进行房地产交换还应交土地增值税) 。,东华理工经管学院会计系,第二节 纳税义务人与税率,一、纳税义务人 契税的纳税人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。 契税实行35的幅度税率。,东华理工经管学院会计系,第二节 纳税义务人与税率,实行幅度税率是考虑到我国经济发展的不平衡，各地经济差别较大的实际情况。因此，各省、自治区、直辖市人民政府可以在35的幅度税率规定范围内，按照本地区的实际情况决定。,东华理工经管学院会计系,第三节应纳税额的计算,一、契税的计税依据为不动产的价格。 1国有土地使用权出让
3、、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。 2土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。 3土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。 4以划拨方式取得的土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税。,东华理工经管学院会计系,第三节应纳税额的计算,计算公式为：应纳税额计税依据税率,东华理工经管学院会计系,第四节 税收优惠,有下列情形之一的，减征或者免征契税： 1国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征； 2城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征； 3因不可抗力
4、灭失住房而重新购买住房的，酌情减免； 4土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免；,东华理工经管学院会计系,第四节 税收优惠,5承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征； 6经外交部确认，依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加 的双边和多边条约或协定，应当予以免税的外国驻华使（领）馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属。,东华理工经管学院会计系,第四节 税收优惠,二、契税优惠的特殊规定1.企业公司制改造非公司制企业，整体改建为有限责任公司或股份有限公司，或者有限责任公司整体改
5、建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。,东华理工经管学院会计系,第四节 税收优惠,非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地房屋权属，免征契税。2.企业股权重组3.企业合并4.企业分立5.企业出售,东华理工经管学院会计系,第四节 税收优惠,国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人妥善安置原企业30%以上职工的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。6.企业关闭、破产企业依照有关
6、法律、法规的规定实施关闭、破产后，债权人（包括关闭、破产企业职工）承受关闭、破产企业土地、房屋,东华理工经管学院会计系,第四节 税收优惠,权属以抵偿债务 的，免征契税；对非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属，凡妥善安置原企业30%以上职工的，减半征收契税，全部安置原企业职工的，免征契税。 7.房屋的附属设施 对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，,东华理工经管学院会计系,第四节 税收优惠,下同）所有权或土地使用权的行为，征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。 8.继承土地、房屋权属 法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟
7、姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。 9.其他,东华理工经管学院会计系,税收优惠,符合以上减免税规定的纳税人，应当在签订土地、房屋权属转移合同后10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理减征或免征契税手续。但纳税人因改变土地、房屋用途，应当补缴已经减免的契税，其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。,东华理工经管学院会计系,第五节 纳税申报及缴纳,1纳税义务发生时间是纳税人在签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。 2纳税人应当自纳税义务发
8、生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内交纳税款，索取完税凭证。 3纳税人出具契税完税凭证，土地管理部门、房产管理部门才能 给予办理变更登记手续。,东华理工经管学院会计系,例题：,某企业破产清算时，其房地产评估价值为4000万元，其中以价值3000万元的房地产抵偿债务，将价值1000万元的房地产进行拍卖，拍卖收入1200万元。债权人获得房地产后，与他人进行房屋交换，取得额外补偿500万元。计算当事人各方合计应缴纳契税。（适用契税税率3%）。,东华理工经管学院会计系,1200*3%+500*3%=51,东华理工经管学院会计系,东华理工经管学院会计系,东华理工经管学院会计系,东华理工经管学院会计系,东华理工经管学院会计系,
