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1、,引子,昔日深圳河昔日蛇口,上世纪八十年代，改革开放初期， 经济特区在深圳设立，深圳自此崛起，随后整个珠三角经济圈逐步形成。,当代中国第一次城市复兴浪潮由珠三角经济圈的形成而开始 其造就了该区域内城市群落的集体复兴！,上世纪九十年代， 浦东大开发，上海走向国际化,当代中国第二次城市复兴浪潮 由长三角城市集团的强势崛起而承袭,那么，当代中国第三次城市复兴的浪潮将如何续写,记录当代中国的城市复兴 京沪都市带枢纽1800000当量级城际作品 营销策划攻略,谨 呈 徐州城市置业有公司,思路,壹 贰 弎 肆,起承轉合,古代的徐州当代的徐州现在的徐州未来的徐州,思路 CONTENTS,壹 贰 弎 肆,起承
2、轉合, 城市文脉及发展回溯 定位基调猎取 项目定位 整合行销规划,Introduction; Elucidation of the theme; Transition to another viewpoint and summing up; The four steps in the composition of an essay., 起 Origin 彭祖,Context And Urban Development Retrospective 城市文脉及发展回溯 第一幕：缘起 本章通过从城市以及历史的高度去切入徐州这样一座城市， 对古代徐州城市文脉和发展轨迹的追溯，抽离出这座城市骨子里所蕴藏
3、的 气质以及精神内核，而这些将是本案定位及营销思路的出发缘点,Origin 第一幕：缘 起 這是一場发韧于五千年前的追溯,The Influence Of The Ancestors 一位祖先的創舉 壹 公園五千年前 帝尧时建大彭氏国，彭城因而得名 XuZhou In The Birth Date Contained On This Influence 徐州.這方蒼茫大地在誕生之初就蘊含着影響力,帝尧时彭祖建大彭氏国，彭城因而得名。夏商时期，大彭氏国 很强盛，曾为五霸之一。传说大彭氏国的创始人彭祖活了800岁。其在历史 上影响很大，曾被孔子推崇备至，也被道家奉为奠基人之一。彭祖的饮 食养生之道
4、，对以后汉文化的形成和发展起着重要的作用。,公園前兩千六百年 他就是江苏境内最早出现的城邑， 夏禹治水时，把全国疆域分为九州，徐州即为九州之一,貳 一代帝王的霸業 The Supremacy Generation Of Kings 公園前二零二年 漢朝建立 历史上，徐州籍人士共有11位开国皇帝， 故徐州又有“千年龙飞地、一代帝王乡”之誉 The People Of XuZhou Had Bear To Be Proud 徐州.這方土地上的人們有着與生俱來的霸氣和地域自豪感,劉邦.漢文明的開創者來自徐州,弎 一方土地的歷史影響力 The Historical Influence Of The L
5、and 三国时，曹操迁徐州刺史部于彭城，始称徐州。 魏晋南北朝各代设彭城国或徐州。 隋时设徐州，后改彭城郡，治彭城。 唐初，徐州与彭城郡名称多次互易。 五代时各朝置有徐州，治彭城，领7县。 宋元两朝都置徐州，隶属和辖领变化较频。 明初徐州曾直隶京师。 清初，徐州先后为江南省和江苏省属直隶州。 徐州.在中国的历史舞台上一直保持着持久的影响力, 承 Continue 淮海战役板画,The Project Location Keynote Hunting 定位基调猎取 第二幕：承袭 在承接前文对徐州古代历史的追溯后，本章将从当代徐州 的城市发展及演变历程阐述这座城市所面临的困顿：即徐州现阶段 在江苏
6、及华东所处的地位与这座城市的物华天宝及领袖气质极为不 相称，而这正是我们看待本案的全新出发点。,Continue 第二幕：承 袭 這是一段不相称的历史延续,当代的徐州 淮海战役 让徐州承袭了其在中国历史舞台上的影响力,重工业 徐州东襟淮海、西接中原南屏江淮、北扼齐鲁，是全国重要的交通枢纽、能 源基地和工业基地。,连徐高速徐州煤矿,优良的矿产资源和交通禀赋让徐州在解放后被重点规划为 江苏省三大都市圈核心城市以及四个特大城市之一,徐州,常州,无锡,南通,然而， 随着中国改革开放历史机遇的到来， 无锡、常州、南通等发展强劲， 徐州发展速度和城市地位被赶超 徐州人的地域自豪感也慢慢被冲淡,139亿元,
7、GDP,105亿元,59亿元,南京苏州徐州,1985年徐州GDP排名：江苏第三,GDP：亿元,5700,3858,3275,21111880,1368,苏州无锡南京南通常州盐城,2007年徐州GDP排名：降至第六,徐州的经济发展速度 徐州的城市影响力 徐州人的地域自豪感 开始减弱 但，优良的区位和资源禀赋 和徐州骨子里的霸气及影响力却从来没有泯灭过 其实, 徐州只是在期待着重新崛起！, 转 Change 高铁新城,Positioning Project 项目介定 第三幕：转机 时易则事易，时来则运转，本章通过对京沪高铁的深入 剖析，旗帜鲜亮的阐明其之于徐州的意义将是开创性的、历史性的 同样之所
8、以如此不惜笔墨的花费两个章节去研究城市和历史，也是为了在充 分蓄势充分整固下，将本案的定位上升到一定高度，将本案一系列 大手笔开创性营销手段运用的原因说明 说透,历史的车轮总在不停的向前转动 而这一次驱动历史的是京沪高铁的车轮,Transfer 第三幕：转 机 這是一次千载难逢的机遇,北京契机转机,天津 济南 徐州 南京,1990年，修建京沪高速铁路的相关可行性研究提上日程。 1992年，铁道科学研究院提交京沪高速铁路可行性研究报告。 1997年，铁道部向国家计委正式上报新建北京至上海高速铁路项目建议书。 2006年，温家宝主持国务院常务会议，京沪高铁正式立项。2010年，京沪高铁将正式投入运
9、营！ 2008年03月10日，京沪高铁徐州段京杭运河大桥工点用地，青山泉和潘塘两处工点和两处梁场的用地开始正式进场施工。,上海,意义 “快速干道的修建会促进经济的空间规模集聚。京沪高铁沿线也会出现一个城市带，把中国经济最繁荣的长三角和北方经济中心更紧密地联系到一起，经济活动会向这个空间规模集聚，会给中国经济增长以巨大的动力。” 复旦大学世界经济研究所所长华民,旁证 1964年日本开建第一条新干线，连通两大政治经济中心东京和大阪，随后，东京举办奥运会，大阪举办世博会，1964年东京奥运会前一年，日本人均GDP为2000多美元。那时的日本，正赶超法国和德国。 日本第一条新干线直接拉动了东京大板经济
10、带的集体崛起。 2008年，京沪高铁的建设也出现了类似的境遇，京沪高铁同样连接两大政治经济中心北京和上海。同样，北京和上海将相继举行奥运会和世博会，同样，2007年中国GDP已超过英德法。,徐 州 他国的经历，似乎佐证着新世纪世界城市发展史进入了中国篇章， 以京沪领衔，串联中国两大经济圈的高铁都市带将引来新一轮大发展！,那么，前文的悬念自此解开 当代中国 第三次城市复兴浪潮 将随着京沪都市带城市集团的崛起而续写！,项目介定 一步步剥开项目的本质,本案东区徐州京沪都市带,对于本案这样一个180万的大型楼盘的介定，应具备战略性的高度和视野 那么，对于本案，我们应当将其置身于 当代中国第三次城市复兴
11、浪潮下，京沪都市带整体崛起的背景下来看待！:,项目界定徐州之于京沪都市带的意义,京沪城市带,徐州,淮海都会圈,徐州当代中国第三次城市复兴浪潮下，京沪都市带沿线，典型区域中心城市样本 徐州，将填补京沪都市带中段核心城市的空白，跃升为淮海大都会！,徐州市区地图,项目界定东区之于徐州的意义 东区 京沪高铁是一项实实在在，并有着具体时间表的利好， 因此，东区发展将不会留于纸面，他将跃升为徐州的高铁新城,徐州高铁核心区规划,这意味着 未来的高铁新城 各项配套一应俱全， 环境整洁，楼宇高耸 这里的房价将至少上涨一倍 徐州人都以住在高铁新城为荣 高铁新城的地位将等同于目前的徐州中心区！,他山之石,南京河西奥
12、体新城 2001年，河西在老南京概念中一直都是城乡结合部，没有高楼大厦，只有数不清的低矮平房和农田。路面条件非常差，柏油路只铺了一半，另一半是泥地，雨天无法通行。一条条成片垃圾漂浮的臭水沟，违章搭建密集，周围环境脏乱不堪。当时河西的房价不到3000元/.,河西上新河地区往日的金陵江滨会议中心,奥体新城,奥体 中心站,地铁1号线十运会,2001年南京奥体新城，在地铁一号线和十运会场馆开建的双重利好刺激下启动 至2005年10月，十运会在南京正式开幕，此时奥体新城已基本成型至2007年10月，奥体新城已基本成熟,CBD区域已形成商务氛围，国际新城的感觉强烈个人和企业均以能在奥体生活和工作而感到骄傲
13、 2008年奥体新城住宅均价逼近9500元/，涨幅为全市板块之最,项目界定本案之于高铁新城的意义,城置国际 花园城 本案体量巨大，配套完备，可以称得上一座独立的生活城 本案之于高铁新城的意义就在于，本案是高铁新城的城中之城！,项目本质剖析: 徐州当代中国第三次城市复兴浪潮下，京沪都市带典型区域中心城市样本 东区将蜕变为高铁新城，高铁新城将成为徐州未来的新市区 本案将成为高铁新城的城中之城！ 这是本案的“魂”，下文的定位及整体营销规划都将在这个高度之上展开！,关于本案的定位： 他不应该仅仅属于徐州，他应该属于大徐州版图下的所有城市！ 他不应该被定义为普通楼盘，他应该被称为居住作品！,关于本案的定
14、位：,他应该是轰动性的！ 他应该是震撼性的！ 他应该是横空出世的！,项目定位语,京沪都市带枢纽,1800000当量级,城际作品,备用定位语,新徐州核心 1800000 国际生活特区,主题推广语 The 徐州人的国际生活观International View Of Life, 合 Integration 本案,Integrated Marketing Planning Projects 项目整合营销规划 第四幕：整合 如果说前三个章节是在浓墨重彩的叙述“为什么要这么做” ，那么本章就是在说“具体怎么做”，因此，所有前文的思路 策略都将会在本章找到执行方法,Integration 第四幕：整合 這
15、是一场鸿篇巨制的营销之战,营销总纲 借助京沪都市带崛起的历史大背景 站在城际性项目的高度 以领袖的风范，和缜密的整合营销规划推销高铁新城的国际主义生活方式,市 场目 标, 地域客源不足 市场放量激增 竞品项目参差不齐, 项目平稳成功运作 经济价值最大化 公司品牌效益最大化,本 案 营 销 的 关 键 问 题,区域项目 城际领袖大盘,区域客源 全徐州购房者,被动性的挤压购买 主动性的第一选择,达到目标,规避风险,通过对客源购买特性的分析与诉求点的梳理，寻找解决本案营销关键问题的突破口。,诉求点 180万超大规模 新城市主义理念规划 一站式生活配套 生态健康景观系统 新古典主义建筑风格 细节品质 国际一流物业管理标准 发展商实力,诉求梳理 自身诉求,客源 地域客源 城际客源 决定因素 锁定要素,地理位置 区域环境 （自然/人文/城市形象） 周边配套,地段诉求,决策强化,基本动因,地段诉求的延展 什么样的规划？ 这样的规划 给购房者将带来 什么好处？（生活层面）（精神层面）（价值层面） 规划能否实现？ 何时实现？,规划解读 他山之石 （南京奥体新城）（苏州工业园区）（上海浦东
