《娄底鸿都苑三期整合推广提报0830(定稿)精编版》由会员分享，可在线阅读，更多相关《娄底鸿都苑三期整合推广提报0830(定稿)精编版（88页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、娄底鸿都苑三期及二期整合推广提案,2010-08,写在提案之前,在过去的时间里，我们双方交换了对于本项目的一些思路，包括对于市场情况的调查、分析、判断，和对于项目产品的客群、面积、功能主题等方面的一些建议。在前期沟通中，贵我双方对产品、客户、经营主题等三方面基本取得一致。所以本次提报，我们重点就项目的推广，尤其是广告包装的概念和演绎方面，提供一些建议，希望对项目成功销售起到较为良好的作用。,鸿都苑三期及二期整合推广提案,1,思 考,鸿都苑三期及二期整合推广提案,(一)、房地产开发投资呈现大幅增长，而中心城区同比相对减少。上半年全市累计完成房地产开发投资133077万元，同比增长30.07%，比
2、去年同期增幅增加28.15个百分点。其中：商品住宅完成投资90673万元，同比增长25.32% ； (二)、商品房开发规模大幅增长。上半年，全市商品房施工面积458.12万m2，同比增长42.04%，其中商品住宅施工面积366.56万m2，同比增长36.67%。商品房新开工面积129.3万m2，同比增长98.55%，其中商品住宅新开工面积103.83万m2，同比增长80.35%。商品房竣工面积18.84万m2，同比减少58.56%，其中商品住宅竣工面积15.18万m2，同比减少63.12%； (三)、商品住宅销售面积大幅增长。上半年，全市销售商品房面积69.32万m2，同比增长85.94%，其
3、中商品住宅销售面积60.22万m2，同比增长72.2 %。,房地产市场大势思考,鸿都苑三期及二期整合推广提案,面对如此大的放量，市场竞争更为激烈，同质化趋势更为严重，在重重的市场包围中，本案应如何突围？,鸿都苑三期及二期整合推广提案,首先，看看竞争项目如何,鸿都苑三期及二期整合推广提案,竞争项目推广主要诉求点以地段为主，依托孙水河景观优势，树立核心价值体系，而本案如何从竞争项目中脱颖而出，占据市场制胜点？,鸿都苑三期及二期整合推广提案,关于目标客户的思考,第一类：区域内购房者 目前在区域内工作或居住的、认同区域生活环境，注重居住氛围，是区域内购房的中坚力量，以政府公务员、私营业主、企业职工等；
4、,第二类：区域周边人群 目前居住在区域周边辐射带，为了改善目前现有的生活条件，喜欢城南居住 氛围的二次置业者为主，注重居住氛围，追逐居住品质，对生活品质有较高要求。,鸿都苑三期及二期整合推广提案,鸿都苑三期整合推广提案,第三类：投资者 看好区域作为娄底城南未来中心的升值潜力及投资价值，对娄底城市发展具备极大的信心，相信在此投资会获得较大的收益。,第四类：周边县市购房者 当生活和事业渐入佳境，对于城市生活的原始欲望再次涌上心头，一心要与城市生活节奏为伍，进入更大城市感受都市生活的氛围。,关于客户的思考置业价值体系,鸿都苑三期及二期整合推广提案,根据目标客群的特征描述，我们可以大致给他们定义一个概
5、念：,都市知性阶层,他们较为年轻，充满活力，有较高品味，追求现代感的时尚、雅致生活； 他们消费理性，对产品性价比较为在意 他们对购买物业的地段、交通和发展前景三大因素最为注重,关于客户的思考阶层特征,鸿都苑三期及二期整合推广提案,在对目标客户特征分析之后，我们应该如何打动他们？,鸿都苑三期及二期整合推广提案,2,项目价值体系,鸿都苑三期及二期整合推广提案,A 硬件分析：外围环境 / 自身产品,鸿都苑三期及二期整合推广提案,本案,鸿都苑三期及二期整合推广提案,本区域是,娄底行政中心,这里是娄底新的政务新区，众多行政机关如国土局、审计局等均设于区域内。,鸿都苑三期及二期整合推广提案,随着城市中心向
6、南移动，新的城市中心随之建立，随着众多政府机关设于区域内，城市规划同样开始南拓，道路建设、公共配套等均展开了建设的步伐，在这样的大势下，各行各业均将向本区域内流动，我们可以认为，本区域即将成为城市的中心。 城市向南，生活向南,鸿都苑三期及二期整合推广提案,区域未来规划高发展,按照娄底市政府战略构想，未来510年， 城南新区将成为娄底的金融中心、商务中心、 购物中心与文化娱乐中心。 而区域内也将成为以居住及文化娱乐用地为主、 融合配套商业金融等服务设施的文化居住片区。 随着新区陆续建成，城南新区影响力北扩， 项目地段具备巨大升值潜力。,鸿都苑三期及二期整合推广提案,区域市政配套公园,区域内市政配
7、套逐步完善中，孙水河公园已开放使用， 旖旎风光，自然优美 学校、医院等市政配套也在逐步完善中， 对区域的发展都起到了极大的推动作用。,鸿都苑三期及二期整合推广提案,鸿都苑三期及二期整合推广提案,区域商业格局,区域内目前人气较低，商业配套较为缺乏，生活配套暂未完善，随着区域的告诉发展，生活商业配套成为了区域发展的重要制约因素。 当前三元大市场已开始建设，依托于湘中大道和扶青路等主要交通路线，必将形成较大规模的商业中心，促进区域的发展。,鸿都苑三期及二期整合推广提案,当前区域缺少的是什么？,生活配套缺乏，缺少大规模的商业配套，购物休闲场所； 办公场所缺乏，缺少适合商务办公的场所； 缺少一个适合作为
8、城市代言的城市综合体。,而这些 就是本项目自身所具备的特质。,但是，以区域为项目主要价值支撑，能否冲出重围？,答案显然是否定的。,首先，区域内众多楼盘皆拥有以上公共资源，项目以此为主要价值支撑点将面临同质化竞争； 其次，项目距孙水河相对于皇城御园和君临天厦而言，路程更远，相对价值弱化，无法为项目带来更高的价值； 再次，对目标消费群体而言，项目位于区域相对较偏位置，无法对项目价值提升形成较强的支撑作用。,鸿都苑三期及二期整合推广提案,因此，区域价值和公园配套无法为项目提供主要的价值支撑，商业生活配套较为缺乏，只能作为项目价值体系的一部分。因此，我们还需要从项目产品自身挖掘出更为丰富的价值体系和价
9、值支撑。,鸿都苑三期及二期整合推广提案,B 硬件分析：外围环境 / 自身产品,鸿都苑三期及二期整合推广提案,整体规划高端复合型,项目一二三期业态丰富， 规划有小户型公寓、高层住宅、临街商业、 裙楼商业、酒店等多种业态； 整体规划设计为双子塔楼式布局；,鸿都苑三期及二期整合推广提案,产品分类与国际高度接轨,住宅：娄底人居，雄踞城市之心 央区高尚花园住宅，现正筑巢于此,城市高尚住宅，33层高层建筑，双子布局，代言城南地标，,鸿都苑三期及二期整合推广提案,商业：娄底商业，迈向成熟境界 娄底城南首条休闲娱乐商业街,近万平米商业整体布局，一二三期商业资源整合，为每位业主提供最完善的生活配套，打造一站式购
10、物休闲娱乐假日街区。,鸿都苑三期及二期整合推广提案,小户型公寓：娄底SOHO，投资办公皆相宜 升值财富宝地，精彩未来人生,商务自由空间，精彩投资商机，巨大的升值空间为小户型公寓打上了财富标记。,鸿都苑三期及二期整合推广提案,奢华入户大堂：只为您的身份标榜 豪华大堂空间，标榜客户圈层,鸿都苑三期及二期整合推广提案,入户屋顶双花园设计：推门见绿，为居者提供最自然的生活 贴心设计，只为梦想筑家,鸿都苑三期及二期整合推广提案,臻品户型：93-132三房、四房设计，紧凑小三房，低总价、低首付，实现更多筑家的梦想,鸿都苑三期及二期整合推广提案,鸿都苑三期及二期整合推广提案,投资商务价值：二期酒店式商务公寓
11、，投资办公皆相宜，超大规模商业广场，投资盛宴精彩开启。,二期精品酒店式商务公寓，总价低，回报大，投资价值极高，作为办公使用同样极为方便。 超大规模休闲娱乐购物街区，规模大，商业价值高，在城南缺少生活商业配套的背景下，无疑为项目增加了更高的投资价值。 项目位于娄底未来新区，升值空间极大，可以说是即买即升值。,鸿都苑三期及二期整合推广提案,外部价值,娄底城市南扩,行政中心及来金融商业中心,未来前景美好,公园景观资源,配套逐步完善,内部价值,高端复合产品,整体商业布局,投资性价比高,贴心住宅设计,臻品户型设计,高端形象档次,项目价值体系,结论,本项目必定成为 娄底央区首席城市综合体,鸿都苑三期及二期
12、整合推广提案,3,项目推广部署,鸿都苑三期及二期整合推广提案,要令项目成为高端项目，就必须： “打破度量衡，改变参照物” 强调“以我为主”，进入无竞争状态,订立城市综合体样板， 以独有者的角色树立“以我为主”的独特竞争模式,物理定位推导,鸿都苑三期及二期整合推广提案,娄底CBD核心圈北侧，未来城市中央，紧邻CBD核心,瞰孙水河公园，眺沿江风光，观市政府,娄底央区1号综合体，首条娱乐休闲假日街区,孙水河公园、学校、医院等公共配套逐渐完善,位于中央商务区、中央政务区、中央文化区、中央居住区，高端形象呼之欲出,区位,景观,产品,配套,形象,新都市豪宅六大标杆,物理定位推导,鸿都苑三期及二期整合推广提
13、案,树立城南“第一城市地标”,打造城南CBD1号城市综合体,建立标杆,项目目标,物理定位推导,鸿都苑三期及二期整合推广提案,市府中央 CBD核心 1号城市综合体,区位起点角度奠定物业形象高度,CBD核心圈,身份象征，形象标签,临近市政府,自身拥有公寓、住宅、商业广场、酒店等专享配套,复合型物业,物理定位,鸿都苑三期及二期整合推广提案,鸿都苑三期及二期整合推广提案,1号城市综合体组成部分： 1、酒店及酒店式公寓：包含二期酒店式公寓和商务酒店，可做投资和办公使用； 2、花园式公馆：三期双子楼，每户带入户花园设计、屋顶设空中花园，打造央区首席花园式公馆； 3、大型商业广场：一二三期商业整合推出，规模
14、较大，业态丰富，打造成为央区新兴商业中心。,鸿都苑三期及二期整合推广提案,定位理由：,首先，区域内缺乏生活配套和商业配套，需要为市场提供生活商业配套，本项目拥有较大规模的商业规划，加之与三元大市场临近，有利于形成区域内新兴的商业中心； 其次，本项目从地理位置上相对皇城御园和君临天厦偏弱，景观资源相对有限，因此纯粹以景观无法让项目突围； 再次，项目业态组合丰富，由酒店、酒店式商务公寓、花园式公馆、大型商业广场共同组成，成为项目最为鲜明的特色，因此项目足够成为央区1号城市综合体。,项目产品特点,物理定位,开发商品牌,案名建议,青锋上筑,主推：,鸿都苑三期及二期整合推广提案,案名作为项目给予世人的第
15、一印象， 对项目后期的走向具有相当重要的作用，如果案名缺乏一定的气势和市场关注度，将对项目营销推广带来许多不利的影响，因此，案名的选择显得尤为重要。,鸿都苑三期及二期整合推广提案,从市场推广的角度出发，青锋上筑从市场冲击力的力度来看偏弱，不足以为项目树立高度形象，从另一个方面看，本项目市场推广费用有限，在案名市场冲击力不足的情况下，势必需要花费更多的人力物力推广，对项目的成功销售带来较为不利的影响。,鸿都苑三期及二期整合推广提案,鉴于以上分析，我司建议案名须采用更具冲击力，市场表现更强的案名，气势和形象上均能对项目起到极大推动作用。,我司建议案名：,青锋锦绣中央,青锋：房地产开发公司品牌名称，
16、置于案名之前，有助于项目品牌形象的提升，与项目交相辉映，起到互相提升的作用； 锦绣中央：以项目鼎足未来城市中央地段优势为主要卖点，锦绣一般做形容大好河山用，项目高端形象呼之欲出，同时富含了较为深刻的文化气息和底蕴，大大加强了项目的直观冲击力，同时也为推广奠定了较好的基础。,鸿都苑三期及二期整合推广提案,辅推：,曼哈顿：曼哈顿是纽约的市中心，纽约的主要商业、贸易、金融、保险公司均分布于曼哈顿。曼哈顿是世界上最富裕的地区，同时设有大型公园。曼哈顿高层智能化建筑林立，且大多均带入户花园。 本案位于娄底城市新区中央，毗邻市政府等众多行政机关，是城市发展的未来金融、商业中心，区域内坐落着娄底较大的公园孙水河公园，产品方面同样均为每户带入户花园，以上种种均与曼哈顿极为相似，借助曼哈顿的名义，描绘了区域项目的美好发展前景，实现与曼哈顿区域的完美价值对接，增强项目市场炒作力，有助于本项目商务、商业价值的提升，有利于实现商业价值的利益最大化，对项目的成功销售能够起到较大的促进作用。 公馆：“公馆，君之舍也。”礼杂记上注。自古以来，公馆就是大官或富家的住所，因此，作为
