(最新最全)整合推广方案精编版

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1、一个涉及到市场营销的推广策略案， 空谈误“市”， 以可执行性为第一原则， 实效传播与您深入探讨众一桂府品牌执行之道， 现在开始,政策环境 竞争对手 项目卖点 目标客群,ANALYSE 分析,推广目标 媒介通路 活动公关 品牌形象,STRATEGIES 策略,IDEA 创意,案名建议 形象定位 标志延展 平面调性,PERFORM 执行,总体战略 阶段执行,提案顺序：,政策环境、娄底地产现状及态势分析,中国城市房产业为何历十余年而长盛不衰？近年来国家宏观调控政策为何频繁出台？2007年底中国楼市是否进入“拐点”，关于2008房价走势的分析、猜测、争论可谓是接连不断、众说纷纭。 那么全国的行情与娄底

2、楼市到底有何关联？娄底未来的房地产发展走势将何去何从呢？, 房地开发投资快速增长,娄底全市2007年完成房地产开发投资 23.3亿元，增长43.8%，高于全省平均增幅6.9个百分点，占全市全社会固定资产投资的16.88%，占全市GDP的5.3%，房地产开发投资快速增长。,2007年的娄底房地产状况：, 商品房开发规模迅速扩大，市场供应得到改善,全市商品房销售面积979628，增长62.3%，增幅比上年高13.15个百分点，其中商品住宅销售面积889016，增长82.1%，增幅比上年高46.76个百分点。2007年全市商品住宅平均销售价格1378元/，比上年上涨10.8%。, 市场需求持续旺盛,

3、娄底市域目前的城市化水平仅34%，与2010年达到50%的发展目标还有很大差距。预测娄底的城市化水平将以每年 1%-1.5%的速度持续高速增长。今后10年娄底总人口430万，每年将有4-6万农村人口将转入城镇，而娄底市做为区域中心城市，每年将新增人口 2-3万人。即每年新增人口住宅需求量约 60-90万平方米（不考虑旧城改造），这一需求将持续存在10年以上。 2005年以来，娄底的商品房年销售面积在50-60万平方米，基本保持供需平衡。,未来的娄底房地产发展趋势：, 价格将保持平稳上升,国家的宏观调控措施看似对房地产业的打压，但房地产作为国民经济的支柱产业，国家不可能以打压为目的，其调控是为地

4、产业的健康发展，防止地产泡沫，主要针对的是北京、上海、广州、深圳等存在泡沫危机的一线城市。 宏观调控对于房价的的作用具有两面性，如：土地供应门槛提高、增值税征收力度加强，在控制无序开发的同时，提高了开发成本，刺激房价上涨。从事实上来看，2008年一季度全国70个大中城市房价仍然同比上涨了5.5%。 由于各城市因经济发展水平与进程不同，房地产业所处的周期性发展阶段也不一样，对于娄底这样的三、四线城市，抓住城市化发展契机，拉动内需，促进房地产业健康发展是经济发展的需要的必然。, 高端项目的出现成为必然,未来娄底城市人口密度持续上升、家庭规模缩小、市民财富水平提高、土地供应趋紧、房价上涨都是必然趋势

5、。同时，消费能力薄弱、买不起房的人群也是政府必须面对的现实问题。解决这一对矛盾，合理调整房产品结构是唯一的出路。 对于娄底市来讲，由于地产业起步较晚的原因，目前中、低档楼盘在市场上占据主导地位，不能适应娄底现在居住消费的升级需求。因此，布局合理、环境优美、功能完善、品质上乘的高价值项目的诞生将成为市场必然。, 随着土地供应结构的变革，房地产产品结构正面临新的调整； 大盘时代来临，整合营销提升产品竞争力，媒体推广进入整合时代； 随着知名企业逐渐进入，本土房地产企业将面临严重挑战； 房地产人才争夺战即将开始； 2008，长沙市场，中低端产品价格停滞不前，高端产品价格飞涨； 消费需求层次越来越高，行

6、为日趋成熟和理性。, 话语权（传播）：大盘的强势宣传将话语权紧紧抓住 竞争层次提高：体验式营销和客户关系管理营销价值成为主流 城市区域概念将打破：城市的四方扩张，范围变大，新区域的价值得到凸现 消费需求层次提升：对住宅的功能要求已转变为对物业的全方位要求，住户 在满足居家功能之外开始追求高境界享受的个性化需求 产品升级换代明显：新的规划理念与设想，加速了娄底整个产品的升级,娄底竞争楼盘分析,项目位置：娄底文化广场对面（城南新区版块金三角地段） 开发商：湖南三星投资集团三星房地产开发有限公司 占地面积：92553平方米 总建筑面积：339464平方米（其中住宅约24万平方米） 产品类型：（全部为

7、小高层与高层电梯洋房） 容积率：3.7 绿化率：30% 总户数：1500户 宣传主题：驾御山水、上层生活 建筑风格：外立面简洁、线条流畅、色调自然的现代建筑风格，娄底首个节能社区与绿色庭院 销售均价：2300（二期2500） 销售状况：一期基本售罄，二期80%以上,东方豪苑,项目位置：长青中街 开发商：湖南省娄底市星达房地产开发有限公司 占地面积：3976平方米 总建筑面积：35810平方米（8200平米裙楼商业） 产品类型：高层电梯洋房（28平方米到163平方米的多样精品户型） 容积率：9 绿化率：16% 总户数：237户 宣传主题：现代都市生活典范 建筑风格：30层城市新高建筑标杆 销售均

8、价：2680 销售状况：接受咨询登记、VIP会员限量招募,星达馨都,项目位置：长青路与氐星路交汇 开发商：汇天国际（湖南娄底）建设开发投资有限公司 占地面积：3280平方米 总建筑面积：12000平方米 容积率：3.67 产品类型：高层电梯公寓（主力户型为45平方米） 宣传主题：城市中心/商务帝王 建筑风格：娄底首座5A智能写字楼，城市中心 销售均价：3200 销售状况：2007年12月29日开盘 办公智能化（OA） 通信智能化(CA) 消防智能化(FA) 安防智能化(SA) 楼宇控制智能化(BA) 一层电梯大堂精装，每层电梯大堂及公共走道，卫生间精装。每户安装独立空调，宽带入户，120门集团

9、电话共享。,汇天国际（原湘中大厦）,项目位置：新星南路与建设路交汇点，文化广场南侧 开发商：娄底市城建房产 占地面积：34285平方米 总建筑面积：120000平方米 产品类型：高层洋房 容积率：3.5 绿化率：42% 宣传主题：城南贵族生活 销售均价：2200 销售状况：2008年3月27日开盘 地段优越，产品为多层、高层洋房组合，建筑高低错落有致，座北朝南。“南移北扩”的城市发展战略，市委市政府、建设局、国土局、规划局，审计局，税务局等政府职能部门相继进驻，城南己成为城市行政中心，商务中心，经济中心和中央生活区。周边有湖南人文科技学院、一中、一小、八中、市幼儿园、文化广场、育才市场、市骨伤

10、医院等，汽车南站、上瑞高速、6路、11路、16路等公交线路，交通便利。,龙庭贵筑,项目位置：娄底市氐星南路(娄星广场往南300米) 开发商：娄底星海房地产开发有限公司 占地面积：7401平方米 总建筑面积：99430平方米 产品类型：高层电梯洋房（39-166平方米） 建筑风格：现在简约风格 容积率：13.5 绿化率：26% 总户数：约900户 宣传主题：第一代城市价值运营体，享名流贵胄的上层居住空间 销售均价：2600 销售状况：咨询登记中 娄底首创架空层泛会所娄底首创智能化安全物业名都国际商业广场名都国际商业街，三度精致空间，三级立体绿化。区位条件优越，便捷交通网络通达全城，百米半径内，荟

11、粹娄星广场、文化广场、娄底一中、娄底一小、湖南人文科技学院、国际商业广场、商业步行街、沃尔玛、恒丰酒店。产品涵盖LOFT商务公寓、MINI小户型、都会高尚住宅、国际商业广场四大产品；,星海名都国际,项目位置：娄底市新市政府旁 开发商：王府房地产开发有限公司 占地面积：6600平方米 总建筑面积：60000平方米 产品类型：两栋31层的高层电梯洋房（二层商业裙楼） 建筑风格：现代风格 容积率：9 绿化率：40% 总户数：约220户 宣传主题：新娄底、新市府、新城南，置业王府君临天厦的八大理由 销售均价：2580 销售状况：销售近八成 以大型商业广场与江景住宅相结合， 31层的娄底第一高度，将成为

12、湘中大道的一个标志性建筑。 八大理由：1、商铺原始股,新区头桶金, 五年内必翻一番；2、新娄底、新市府、新城南, 绝版地块，地王位置；3、与新市委、市政府相邻；4、铜锣湾强势入驻，未来的新城区中心商圈；5、优美的环境：柏杨公园、孙水河沿河风光带、市府广场；6、娄底第一高度；7、地段唯一性，政府机关的配套项目；8、城南新区的中心、娄底市政治、经济、文化、信息中心。,君临天下,项目位置：湘中大道北侧、娄底市委、市政府新址大院东侧 开发商：娄底市祥达房地产开发有限公司 占地面积：14800平方米 总建筑面积：82000平方米 产品类型：两栋31层的高层电梯洋房（二层商业裙楼） 容积率：5.55 绿化

13、率：42% 总户数：308户 宣传主题：娄底城市旅游景观功能标志性建筑一生的眷恋 销售均价：2598 销售状况：70%以上 娄底市未来的坐标地段，面邻市府大院，前依孙水河和22万平米柏杨公园。项目总高度99.8米，建筑顶层设有娄星、氐星双星座标识，是城市景观功能标志性建筑。通过超大生态露台和至尊廊院，首创原生态人居生活理念，开创了娄底真正健康、自然、休闲的豪宅生活。金领复式公寓的雍容华贵更是尊崇人生的最大彰显，其准复式结构将空间的利用发挥到了极至！打造湘中首席豪宅！,皇城御园,项目位置：娄底市城南新区众园路大新居委会旁（神女峰下、孙水河畔） 占地面积：63914平方米 总建筑面积：56000平

14、方米 产品类型：别墅（双拼、联排、独栋） 容积率：0.88 绿化率：46% 总户数：154（联排106栋、双拼42栋、独栋6栋） 宣传主题：山水别墅、回归自然 建筑风格：欧陆风情 销售均价：约3300元/平米（联排98-108万/栋、双拼150万/栋、独栋198万/栋） 销售状况：现正认筹阶段,仙女峰山庄, 娄底市区现开发的住宅楼盘，绝大部分是高层电梯洋房。 品质楼盘均价普遍在2600左右，仅汇天国际均价在3000以上。 娄底房地产市场至今尚未有绝对领军性质的项目。 别墅还处于萌芽阶段，仅有的仙女峰山庄品质低下。,对于众一桂府来说，仅有的竞争对手不是别人，唯有自己。,不论是从规划、产品形态、品

15、质、园林，还是未来的价格定位，,项目写真以及SWOT分析,众一桂府位于娄底城市干道新星北路，涟水河畔，娄底二桥头，紧邻城市规划的生态公园，项目离娄底市中心仅两公里，是娄底市通往涟源、冷水江、新化的必经之地，地理位置极其优越。 众一桂府总占地面积 196924.67平方米（295亩），由香茅街分隔为南北两地块，其中北面地块102639平方米（154亩），地势北高南低，最大高差达 50米，具有典型的原生山地特色；南面地块94286平方米（141亩），地势平坦。 众一桂府整体规划建筑面积为485390.31平方米，其中地上430554.43平方米，地下为54835.88平方米，其中住宅面积 4136

16、84.7平方米，商业面积12591.76平方米，商务酒店1950.69平方米，高档会所1500平方米，幼儿园 2327.28平方米，整体容积率为2.19，绿化率为57.32%。住宅产品规划有单体别墅、双拼别墅、联排别墅、多层电梯情景洋房、高层电梯水岸洋房，共2479户，规划车位1892个，车位配比高达0.76。 众一桂府总体规划以生态休闲的地中海风情为设计理念，结合项目地块山水特色作环境布局，建筑风格是最具有代表性的欧式新古典主义风格，有效的做到建筑与环境的完美结合。,规模：近50万平米总建筑面积，超大型社区规模，在娄底的影响力和关注度无出其右。 水岸：紧邻娄底母亲河涟水河畔，百米江堤，绝对一线水岸。 产品：娄底首个综合独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、电梯多层洋房、电梯高层洋房的 复合形态社区，尤其是品质别墅、多层叠景洋房属娄底首创。 园林：三层跌水，大型地中海风情的水主题活水园林，现场效果绝对震撼娄底