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1、中原地产研究CENTALINEPROPERTYRESEARCH宁波NINGBO前言2019 年的宁波主城依旧活力四射，日光频现；主城五区虽有量缩但六区量增，价格则继续稳健上涨，涨幅居全国排名前列。但同时，下属县市则相对艰难，价格下滑且有亏损大甩卖者，可谓冰火两重天。主城区的稳健市场，除城市综合实力的提升、人口导入、政策宽松、地价 上涨等刺激外，一方面受益于限价项目的热销，如中旅城；另一方面受政府前 期供地影响，各板块库存低，可售稀缺。目前提出未来社区概念，虽无实质推进，但在一定程度上刺激二手的价格 坚挺甚至继续上涨，有利于主城楼市的健康可持续，进而形成明显的价差带动 近郊新城板块的持续热销。楼
2、市格局：保主城，提主城，拉价差、造热点，楼市不能熄火；下属县市 一切随缘。2019 年年刊Page 9of40中原地产研究CENTALINEPROPERTYRESEARCH宁波NINGBO趋势 1：此消彼长/彼涨此消以 200 万以内房源为例，看历年各区房源比重分布：鄞州镇海江北北仑（小港）； 2016 年，陈婆渡地价破万，鄞州近郊 200 万以内房源告急，此后镇海江北小港多点开花，持续消灭 200 万以下房源。奉甬一体化，3#沿线填补了鄞州低总价房源的空白；借力 3#轨道交通（奉化段未通车），18 年底以来奉甬新城、方桥江口带动大量鄞南投资客导入；价格递差合理：鄞州核心 4.2 万元/平鄞州
3、中心区 3.1 万元/平姜山 2.4 万元/平方桥 1.65 万元/平奉甬新城 1.4 万元/平。200 以内房源成交（单位：套数）时间2015 年2016 年2017 年2018 年2019 年鄞州区107131261739429501137奉化区280638676014706918075合计13519164849956801919212经过一轮房价的上涨，尤其是地价的推动，慈城、骆驼、小港的均价均有 明显上涨；在投资需求一定的情况下，在大鄞南有大量合理的低价房源输出的 情况下，彼涨此消；其他板块需结合实际供求，谨慎判断机会。典型溢出横向比较区域典型溢出中心溢出力度是否定向项目表现价格骆驼大
4、东部一般否尚可，有下滑趋势1.8-2 万小港大东部一般否艰难，有冷趋向1.8 万慈城江北弱：江北人口基数弱是板块房价跳跃阶段1.6 万2 万方桥鄞州强：人口多，南商产业强是热，火热1.6-1.8 万中原地产研究CENTALINEPROPERTYRESEARCH宁波NINGBO趋势 2：内需投资如何源源不断/自给自足受城市格局等多因素影响，宁波一直是内改型需求城市；16 年以来杭州湾等片区吸引了大量的上海温州投资客，但经过 2 年的洗礼，他们撤了，剩下以宁波为绝对主力，在苦苦支撑。杭州湾：19 年宁波大市客户占比 70%（市区 50-60%）；奉化：19 年宁波大市区客户 90%以上（市区 70
5、-80%）；成交：2019 年杭州湾新区住宅成交 254 万方，成交金额 323 亿元。成交：2019 年奉化住宅成交 209 万方，成交金额 269 亿元。两个新城均有千万级的待推量，靠宁波自给自足的投资客是否能够实行可 持续发展？未来尤其是杭州湾新区，在提升至前湾新区的规划下，挖掘外市外 省投资客，任重道远另外，在没有改变杭州湾、奉化以宁波投资客为绝对主力的情况下，短期 内并没有足够的需求去支撑新的类似的大规模新城建设。中原地产研究CENTALINEPROPERTYRESEARCH宁波NINGBO趋势 3：余姚即使设区亦难成下一个奉化且不说奉化、杭州湾仍有源源不断的待开发，宁波自给自足的投
6、资需求在 可持续发展的前提下，是否能够腾出手来进军大余姚；相比奉化主城，余姚并 无明显优势。此轮房价上涨核心驱动力是中心溢出：长三角以上海为中心，向周边蔓延， 带动周边城市发光发热；一方面上海大都市带来的投资需求，另一方面带动城市中心（如宁波主城）形成新的发光发热点，向周边扩散。合理的溢出需要具备：1、没有有效截留；2、有足够合理的价差 3、完善的动线；奉化的逻辑是：方桥的炒作价值高于奉化主城区，高于奉甬新城，形成合理的价差动线，以 3#轨道为枢纽。奉化并不具备形成新的发光发热点，完全是承受来之大鄞州的导入。那么余姚由江北发力，沿着姚江北慈城三七市丈亭镇余姚城东， 距离上有断档，价格上并不能形
7、成有效的价差，尽管后续规划仍有空间；但江 北在主城属于弱区，发光发热点不足；目前慈城奥体的热销是建立在低价的前 提下；慈城新区未来 2 万+的房源并未经过市场验证和洗礼。但总体来说，余姚主城目前的存量相比慈溪要健康，需求尚可，话题炒作 仍有热销项目。中原地产研究CENTALINEPROPERTYRESEARCH宁波NINGBO目录政策回顾： 坚持中央“房住不炒”基调p6 限房价 竞地价人才购房补贴加码归来房贷利率 LPR落户新政实施土地市场：上半年火热补仓/下半年限价出台p8 主城区供地加量/价格高居不下住宅市场： 金九银十成色不足p13供求平稳/价格上涨限购犹在/圈外挑大梁/圈内回暖成交若下
8、行/库存压力骤现企业存货：金额/面积 NO1:绿地非住宅市场：写字楼成交下滑，库存高位p26 公寓成交上行，价格新高未来预测：五区量跌价稳/部分板块需谨慎p33中原地产研究CENTALINEPROPERTYRESEARCH宁波NINGBOu 政策回顾中央政策：中央经济工作会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。此次会议提及的“房住不炒”、因城施策、三个“稳”等引 发广泛关注。专家表示，即便经济下行压力加大，但“房住不炒”定位不变， 中国不将房地产作为短期刺激经济的手段，同时将采取更加有力的措施解决
9、新市民、年轻群体的住房困难，满足居民实际需求。土地政策：主城五区，土拍启动“限房价 竞地价”：限制毛坯商品住宅最高销售均价和最高销售单价；实施全装修的，限制全装修商品住宅最高销售均价和最高销 售单价；限制车位最高销售单价。取消土地最高限价 20750 元/以及溢价率100%限制。限购/限售政策：贷款利率：限购政策，依旧保持圈内限购，未来没有扩大限购圈 的可能性；限购范围：机场路-鄞州大道-福庆南路- 甬台温高速-盛莫路-聚贤路-甬江-世纪大道-东昌路- 望海南路-北环路所围区域。限售政策，目前宁波市五区、奉化主城区、杭州湾新 区实行两年限售。截止 19 年 12 月底，银行贷款利率上浮略有回落
10、；首套房首付三成为主， 利率上浮 14.3%为主，二套房首付四成，利率上浮 19.4%为主；未来存在继续小幅放松可能性。购房补贴：继续延续 2018 年 12 月 6 日宁波市住房和城乡建设委员会发布的关于宁波市人才安居实施办法的通知：第十条，对毕业 10 年内的基础人才在宁波大市范围内首次购买家庭唯一住房的，可享受购房总额 2%、最高 8 万元的购房补贴；第十一条，享受购房补贴的所购住房，在取得不动产登记证满 5 年后方可上市交易。奉化对具有本区常住户口，只要来奉化工作，且在宁波市内无房（或低于 36 平方米）的高层次人才可享受最高 10-50 万购房补贴；购买 40 年产权单身公寓也可享受
11、购房补贴优惠；人才公寓购房补贴提高至 12-55 万。人才公租房租赁补贴标准：补贴周期最长一般不超过 36 个月，最高 1000 元租房补贴。中原地产研究CENTALINEPROPERTYRESEARCH宁波NINGBO北仑实施青年住房补贴新政策：建成青年公寓 50 万平方米以上，按市场价低 20%的价格向青年出售；对在北仑区首次购买家庭唯一住房的，给予 1-2 万元购房落户补贴；符合保障条件且量化积分在限额以上的，给予每年不低于 3000元的公租房租赁补贴；青年年龄要求在 18-35 周岁，且满足就业、社保、居住等基本条件要求。鄞州区发布“1+10”的人才政策体系。其中，对于精英人才将给予购
12、房补 贴，最高 100 万元！落户政策：19 年 9 月 15 日起，宁波市正式施行户口迁移新政。新政在去年出台的政策基础上大幅度放宽人才落户、居住就业落户条件（“先落户再就业范畴”从“全日制大专以上应届毕业生”扩大到“全日制普通高校、中等职业学校（含技校） 毕业生毕业 15 年内”；“专科学历或中级技能职业资格的社保缴纳年限要求”从“1 年”缩减为“6 个月”；（3）“迁入高层次人才专户的社保缴纳年限要求”从“3 年”减至“1 年”；居住就业落户的社保缴纳年限要求由“5 年”缩减为“3年”等），取消老年父母投靠落户限制，并新增了租赁落户和投资创业落户。中原地产研究CENTALINEPROPE
13、RTYRESEARCH宁波NINGBOu 土地市场：供货充足价上涨土地供应同比 18 年大幅上升，供地充足，成交建筑面积约 788 万方（含住宅及商业地块）；成交楼面价达 10578 元/，同比 2018 年上涨 12%。宅地供应充足，新增宅地可建面积大于新房 19 年成交面积；年度五区共成交住宅用地 346 万方（含住宅及商住地块），规划建筑面积约 717 万方，同比2018 年分别上升 62%和 64%；成交楼面价约 11378 元/，同比 2018 年上涨 5%。中原地产研究CENTALINEPROPERTYRESEARCH宁波NINGBO区域土地：东部新城单价领先，江北成交建面居首从区
14、域的土地购置来看，2019 年东部新城板块成为成交土地楼面价最高板块：18354 元/；江北为成交建面最大的区块，其次海曙、鄞州、镇海和北仑。上半年土拍火热/下半年限价维稳2019 年上半年土拍市场火热，下半年受限价影响，供地较少，土拍热度下滑。总体对未来土地市场抱有希望，单价限价取消，地王频出，未有流拍终止情况发生。3 月奥克斯拍得江东区核心地块，楼面价 20750 元/平（配建 1600 平）；4 月绿城拍得东部新城核心地块，楼面价 20750 元/平（配建 21200 平）；5 月中交拍得鄞州钟公庙地块，楼面价 20750 元/平（配建 4700 平）；7 月江山万里、雅戈尔拍得江东区核心地块，楼面价 20750 元/平（配建 11600 平）；7 月荣安拍得鄞州首南地块，楼面价 20750 元/平（配建 4100 平）；8 月江山万里拍得鄞州钟公庙地块，楼面价 20750 元/平（配建 1500 平）；9 月保利拍得东部新城核心地块，楼面价 20750 元/平（配建 7400 平）；12 月荣安、布利杰拍得鄞州长丰地块，楼面价达 21640 元/平。中原地产研究CENTALINEPROPERTYRESEARCH宁波
