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1、上周要闻评介,盘点楼市“最”言论,共和国部长访谈录国土资源部部长徐绍史,第九章 外商投资企业用地管理,第一节 外商投资企业用地的概述,外商投资企业用地的概念 外商投资企业用地是指外商投资企业依照我国的法律规定，取得用于开展生产经营活动和工程建设的土地。 外商投资企业非以房地产开发为经营内容 中外合资企业、中外合作经营企业、外商独资企业,外商投资企业用地的取得方式 通过划拨方式取得土地使用权 土地管理部门把农村集体土地征收为国有土地后，划拨给外商投资企业使用，外商投资企业须支付土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费等费用。国家除了收取管理费之外，不收土地使用费。 由土地管理部门从国有土地
2、资源中划拨部分用地给外商使用，外商投资企业需要向原用地单位支付补偿费。 中外合资经营企业和中外合作经营企业可以从中方合资者或合作者处获得土地使用权。,通过出让方式取得土地使用权 国家将国有土地使用权在一定年限内出让给外商投资企业，由外商投资企业按照出让合同的约定支付土地使用权出让金。 通过转让方式取得土地使用权 土地使用者将土地使用权转让于外商投资企业的行为。（出售、赠与、交换），但是不符合法律对土地转让规定的土地不得转让。 变更登记，分割转让经批准 通过出租方式取得土地使用权 土地使用者作为出租人将土地使用权单独或者随同地上建筑物及其他附着物租赁给外商使用，由外商投资企业向出租人支付租金的行
3、为。,外商投资企业取得土地使用权的程序 中外合资经营企业和中外合作经营企业从中方合资者或合作者处获得土地使用权 合资合同或合作合同被批准，并且经注册登记领取营业执照。 土地使用权作价=土地使用费 如果土地使用权未作价入股，则需缴纳土地使用费。,通过出让方式获得土地使用权 提 出 申 请 拟 定 方 案 报 批 组 织 实 施 缴纳土地出让金 备 案 建 档 通过转让、出租方式获得土地使用权 签订合同、办理登记,外商投资企业用地限制 外商投资企业取得的是土地使用权，而不是土地所有权。 外商投资企业用地年限与企业经营年限相同。 外商投资企业不得擅自改变土地的用途。 外商投资企业使用土地必须严格遵守
4、所在地的城市建设规划。,外商投资企业的土地使用费 概念 外商投资企业的土地使用费又称为“场地使用费”，是指我国政府对外商投资企业建设用地和使用中方场地所征收的费用。包括征收土地的补偿费用、原有建筑物的拆迁费用、人员安置费用、以及为中外合营企业直接配套的厂外道路、管线等公共设施应分摊的投资等。 场地使用费与出让金,征收对象： 中外合资经营企业、旅游业、商业、服务业、农牧业及合资建设的住宅公寓等所需要的建设用地； 与国外华侨、港澳同胞合资经营建设的企业和工程用地； 外商、国外华侨、港澳同胞在我国单独投资建设的企业和工程用地；,土地使用费的征收标准： 中外合营企业场地使用费总的水平每年每平方米最低不
5、少于5元，最高不超过300元。其中大中城市的市区和近郊区最低不少于10元。随经济的发展，可以逐步调整。 资金利润率过低，而产品又属于急需的中外合资企业，可经批准，适当降低场地使用费。 关于鼓励外商投资的规定 开发费和使用费综合记收的地区，为每年每平方米5元至20元。 开发费一次性计算收费的地区或者上述企业自行开发的场地，使用费最高为每年每平方米3元。,土地使用费的缴纳 作为中国合营者投资的股本 由中外合营企业按年向当地政府缴纳,第一节 外商成片开发土地管理,外商成片开发的含义 指外商在取得土地使用权之后，依照规划对土地进行综合的开发建设，平整土地、建设供排水、供电、供热、道路交通、通信等公共设
6、施，形成工业用地和其他建设用地条件，然后转让土地使用权，经营公益事业；或者进而建设通用工业厂房以及相配套的生产和生活服务设施等地面建筑物，并对这些地面建筑物从事转让或出租的经营活动。,外商投资成片开发土地的限制 遵守中华人民共和国相关法律法规 向外商出售的只是土地使用权，而不是所有权 出让的土地使用权只是一种地上权利 开发企业依法自主经营管理，但在开发区内没有行政管理权。 开发区在城市规划范围内的，各项开发建设必须符合城市规划的要求，服从城市规划管理。 开发企业必须在实施成片开发规划，并达到出让国有土地使用权合同规定的条件后，方可转让国有土地使用权。 开发区域内不得从事国家法律和行政法规禁止的
7、经营活动和社会活动。,外商成片开发土地的审批程序 项目建议书的编制和审批 市、县人民政府组织编制，报相应审批权的部门批准。 设立开发企业的审批 经贸部和省级人民政府 土地使用权的取得 出让方式为主 成片开发规划的批准 市县人民政府审核，省级政府批准,开发企业的权利的和义务 开发企业的权利 开发企业依法享有对获得国有土地使用权的土地进行开发经营的权利。 开发企业可以吸引投资者到开发区投资，受让国有土地使用权，开办企业。 开发企业在实施成片开发规划，并达到出让国有土地使用权合同规定的条件后，可以转让国有土地使用权。,在经省、自治区、直辖市邮电主管部门批准的前提下，开发企业可以投资建设，或者与邮电部
8、门合资建设邮电通讯设施，建成后移交邮电部门经营，双方根据合同，对开发企业予以经济补偿。 开发企业可以投资建设区域内自备电站、热力站、水厂等生产性公用设施，经营开发区域内的供电、供水、供热等业务，或者将建成的开发区域内的生产公用设施交地方公用事业企业经营。 开发企业可以按照国家交通部门的规划建设和经营专用港区和码头。,开发企业的义务 开发企业必须根据土地使用权出让合同的规定，向政府支付土地出让金。 开发企业必须依照出让合同的规定对取得的土地进行综合开发。 如果开发区域在城市规划区范围之内，开发企业应服从城市规划管理部门的管理，其各项开发建设活动应符合城市规划的要求。 开发企业的一切活动应遵守中华人民共和国的法律、法规。,
