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1、,第四章 房地产企业经营管理,本章重点,掌握房地产经营的概念、特点、方式和目标； 掌握房地产经营环境的定义、特点和分析； 掌握房地产经营方式； 了解房地产企业的经营战略。,第一节 房地产经营概述,房地产经营的概念,房地产经营的特点,房地产经营的方式,房地产经营的目标,第一节 房地产经营概述,一、房地产经营的概念,房地产开发是指由特定的经济实体（具有开发资质的房地产开发企业），对房地产项目进行投资、建设和管理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济利益的过程。,第一节 房地产经营概述,狭义的房地产经营与房地产开发的区别：,在房地产项目市场 运作过程中所处 阶段不同,经济活动的主体 不完全相同,对各
2、自经济活动主 体的资格要求不同,房地产开发强调的是项目被开发出来的过程，而狭义的房地产经营则强调开发出的商品的市场交易过程。,房地产开发企业都是房地产经营企业，而房地产经营企业不一定是房地产开发企业。,房地产开发必须由具备法人资格且达到国家规定资质水平的法人企业进行。对房地产经营资格限制少。,第一节 房地产经营概述,从市场角度讲，两者的本质是相同的通过企业自身努力获得经济利益。 本书所指的房地产经营是广义的，即包括房地产开发在内的房地产经营活动。,第一节 房地产经营概述,二、房地产经营的特点,第一节 房地产经营概述,三、房地产经营的方式,第一节 房地产经营概述,四、房地产经营的目标（总体目标）
3、,第一节 房地产经营概述,房地产企业经营目标,战略目标 战术目标,成长性目标 稳定性目标 竞争性目标,以追求最大利润为目标以保持或增加市场份额为目标 以保持价格稳定为目标 以一定的投资收益率为目标,具体化,（体现在产品的定价目标）,第一节 房地产经营概述,在房地产企业的经营目标制定过程中，要充分考虑外部环境和内部资源条件，使企业的经营目标与这些条件达到动态平衡。因为企业的经营目标受制于企业的外部条件和内部条件。 经营目标要根据经济情况变化和遇到的问题不断调整。,第二节 房地产经营环境分析,房地产经营环境的定义,房地产经营环境的特点,房地产经营环境分析,第二节 房地产经营环境分析,一、房地产经营
4、环境的定义 把影响和制约房地产企业经营活动的外部诸种因素统称为房地产企业经营环境。 对与市场紧密相连的企业外部环境的正确分析、判断，是决定房地产经营企业成败的关键。,第二节 房地产经营环境分析,第二节 房地产经营环境分析,三、房地产经营环境分析 1、宏观环境分析（对所有经营活动都产生影响） （1）经济环境（最重要） （2）政治环境 （3）社会环境 （4）法律环境 （5）自然环境,第二节 房地产经营环境分析,2、产业环境分析,第三节 房地产经营方式,房地产开发,地产经营,房屋经营,物业管理经营,第三节 房地产经营方式,一、房地产开发 1、房地产开发的概念和分类 房地产开发是指由特定的经济实体（具
5、有开发资质的房地产开发企业），对房地产项目进行投资、建设和管理，改变土地的用途或使用性质，从而获得经济利益的过程。,第三节 房地产经营方式,房地产开发的分类 按开发的不同阶段划分 土地开发和房屋建设 按开发的规模划分 单项开发、小区开发和成片开发 按开发的地域划分 新城区开发和旧城区改造,第三节 房地产经营方式,2、房地产开发企业 按经营主体不同划分 地产开发公司、房产开发公司和综合型房地产开发公司 按资质标准划分 一级、二级、三级、四级和五级 3、房地产开发的流程 十个步骤,第三节 房地产经营方式,二、地产经营 城市土地的所有权归国家所有，农村土地的所有权则归集体所有。土地的所有权和使用权可
6、以分离。 1、土地使用权出让 土地使用权出让，是政府土地部门以土地所有者的身份依法将土地使用权出让供给土地使用单位，而由用地单位支付土地出让金的行为。,第三节 房地产经营方式,第三节 房地产经营方式,2、土地使用权转让 是指土地使用者按国家有关规定，在规定的使用年限内，并在履行原合同义务的前提下，将土地使用权有偿让渡给其他使用者的经济行为。,第三节 房地产经营方式,第三节 房地产经营方式,3、土地使用权出租： 指土地使用权人作为出租人，在土地使用期限内和不违反出让合同的条件下，将土地使用权随同地上建筑物及附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 4、土地使用权抵押： 指以土地使
7、用权作为抵押物的一种抵押方式。可用于信贷抵押或债务抵押。,第三节 房地产经营方式,三、房屋经营 一般来说，住宅商品通常以出售为主，而写字楼、酒店、商场则以租赁为主。 1、房屋出售 2、房屋出租,第三节 房地产经营方式,房屋出售是房产所有者或经营者把房屋的使用价值一次性整体转让，通过这种转让，实现房屋商品的价值。 房屋出售的原则：平等自愿原则、协商一致原则、等价有偿原则、公平合理原则以及旅行法律手续原则。,第三节 房地产经营方式,房屋租赁是指房产所有者或经营者为获得经济收入而出让房屋的使用权，从房屋使用人的角度来讲则是为使用房屋而以协商租金为计价向房屋所有人承租房屋。 房屋租赁的原则：房屋所有权
8、和使用权向分离的原则、出租人和承租人权利义务相对等的原则、合理确定房租的原则。,第三节 房地产经营方式,四、物业管理经营 1、物业管理经营的含义 广义的物业管理经营包括经营、管理和服务三方面。 物业管理的对象：住宅小区、公寓、写字楼、酒店、厂房、仓库等。 物业管理经营活动的作用。 物业公司的物业经营主要收入来源：物业管理费。 物业管理经营的内容：物业租赁经营、配套设施经营、特约服务经营。,第四节 房地产企业经营战略,企业战略的概念,企业战略的特征,现代房地产企业经营战略,第四节 房地产企业经营战略,1、企业战略的概念 指企业在分析了外部宏观环境和内部资源能力的基础上，为求得企业生存和长期的稳定
9、发展并不断地获得竞争优势，而对企业发展目标、达到目标的途径和手段进行的总体谋划。 企业战略是企业发挥核心能力、获得竞争优势、实现长期目标的一系列整合和协调行动。,第四节 房地产企业经营战略,二、企业战略的特征,第四节 房地产企业经营战略,1、全局性 不仅要符合本企业的发展趋势，而且要符合世界及所在国的政治、经济、技术发展趋势。 2、竞争性 制定企业战略的目的就是使企业更能在激烈的市场竞争中发展壮大自己的实力，使其在与竞争对手争夺市场和资源的斗争中占有相对优势。,第四节 房地产企业经营战略,3、稳定性 全局性战略蓝图，不得随意修改，可在内外环境较大变化时相应修改。 4、复杂性 企业战略的制定和实施都体现了其复杂性。 5、层次性 企业战略分为公司战略、业务战略和职能部门战略。,第四节 房地产企业经营战略,三、现代房地产企业经营战略,稳定型经营战略 紧缩型经营战略 增长型经营战略,Thank You!,
