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1、房地产信托融资项目推介方案,二00九年六月,Page 2,目录页面,中融国际信托有限公司简介,1,2,房地产信托融资主要模式介绍,3,信托融资方式参与房地产项目的优势,4,房地产信托融资案例介绍,5,结论及建议,Page 3,目录页面,中融国际信托有限公司简介,1,Page 4,中融信托的成立和发展,公司的成立概况,公司的发展战略,成立于1987年，是经银监会批准设立，并受银监会监管的非银行金融机构。 在全国信托公司的监管评级中，中融国际信托被评为A类公司。 2007年7月经银监会批准，成为信托“新两规”颁布后首批提前终止过渡期的信托公司之一。,经营理念是：“专业经营，服务社会”。 发展战略是
2、：利用自身独特的制度优势、金融专业服务优势和广泛的投资范围等优势围绕信托本源开展业务，突出和着重拓展优势业务，发展成“金融专业公司”，为社会提供更加优质和高效的金融服务。,Page 5,中融信托的主要业务范围和发展定位,作为资产管理机构，发挥社会理财功能； 作为货币经营机构，发挥金融融资功能； 作为专业投资机构，发挥社会投资功能； 作为投资银行机构，发挥金融中介服务功能。,Page 6,公司主要的经营业绩,同时，公司在合作金融机构的数量、信托产品种类及产品创新和研发能力名列全国信托行业前茅： 与工行、建行、中行、农行、国家开发银行、光大银行、招商银行及四十余家城市商业银行合作，发行了各种类型的
3、银行理财产品，在银行业界拥有优良的声誉，也在市场上树立了公司品牌形象。 在秉承“只有风险可控的发展才是可持续发展”的经营理念下，依靠审慎的风险控制理念、科学的业务流程管理和优秀的业务团队，保证了信托项目合法合规、顺利地执行。 已结束的信托项目中，无任何一笔出现逾期或失败的情形并全部达到预期收益率，为投资人带来了丰厚回报。,截止2007年底，公司的受托资产规模为650亿元，在全国的信托同业里排名第三，截止2008年12月，公司的受托资产规模为713亿元，在全国的信托公司里排名第二。,Page 7,公司发行的产品有,2003年，中国法人股投资资金信托第一单“强生控股（600662）法人股投资资金信
4、托计划”；,1,2,2006年，东北地区土地储备信托第一单“哈尔滨市土地储备资金信托计划”；,3,2006年2月，物业租金收益权财产信托计划“百安居租金收益权财产信托优先收益权转让计划”；,4,2006年9月，与哈尔滨学院携手推出第一支教育类信托“哈尔滨教育设施建设集合资金信托计划”；,5,2006年9月，与哈尔滨太平供热有限责任公司携手推出“哈尔滨太平集中供热工程集合资金信托计划”；,6,2006年7月，沈阳安邦股权投资资金信托计划；,7,2004年，中国公益信托第一单“中华慈善公益信托计划”；,Page 8,公司发行的产品有,2006年至今，与工商银行开展了全面的信托理财合作，相继推出了“
5、稳得利“新股申购产品；”稳得利理财金帐户“新股申购产品；”基金股票双重精选人民币理财产品“。,8,9,2008年2月、3月，与工商银行合作推出了”珠联璧合“-810719理财产品；,10,2008年1月11日，与建设银行携手推出首只证券投资类产品”中融-建行财富四号二期华夏A股精选资金信托计划”；,11,2008年3月14日，与农业银行合作推出新股申购产品“中融-农行“本利丰”一期单一资金信托”； 2008年5月21日，与农业银行携手推出首只证券投资类产品“中融-龙盾投资一号资金信托计划”；,12,2008年7月9日，“中融-安信信托股权部分收益权投资系列”正式启动；,13,208年7月30日
6、 ，推出“新昆明信托”“昆明市土地开发及市政建设项目（一期）单一资金信托”。,14,2008年1月8日，与工商银行携手推出首只股权投资结构化产品”华泰保险保单收益权投资集合资金信托计划“；,Page 9,公司主要的业务发展优势,中融 信托,强势的战略合作伙伴和政府支持,高素质的专业团队,不断创新的金融信托产品和服务,良好的社会信誉,完善的治理结构,区域性业务网络及广泛的客户资源,“事前防范、事中控制、事后监督和纠正”的风险控制措施: 1、在项目选择上，实行尽职调查制度； 2、在项目的决策上，实行逐级审查、审批制度； 3、在项目运行上，实行项目信托执行经理责任制度； 4、在项目风险监控上，实行全
7、程监测和定期风险排查制度； 5、在财务管理上，实行信托财产与固有财产分别管理、不同信托财产分户管理制度； 6、在信息技术保障上，实行主办人制度； 7、在风险责任上，实行责任认定和责任追究制度。,Page 10,房地产业务是公司的主要业务发展方向之一,2009年，公司在分析当前的经济形势及宏观政策的事实下，在经历07、08两年的“寒冬”后，重新将房地产作为主要的业务拓展方向之一，重点关注一线城市的中高端住宅项目，同时结合部分商用及工业地产，力争通过公司专业、高效的管理及灵活的融资方式，为中国城市化的建设提供专业的金融服务。 目前，公司已准备在北京、天津、重庆、昆明、苏州等多个城市开展各种类型的房
8、地产项目投资。公司将继续大力拓展项目来源，寻找有实力、有潜力、值得信赖的合作伙伴来完成公司对房地产行业投资的战略构想。,Page 11,目录页面,2,房地产信托融资主要模式介绍,Page 12,房地产融资的必要性分析,房地产业是国民经济的重要支柱产业，无论是对拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业的发展，还是对金融业稳定和发展，乃至于对推动居民消费结构升级、改善民生都具有举足轻重的作用。在全社会固定资产投资构成中，与50多个产业密切相关的房地产投资占据了三分之一。 房地产行业也是典型的资金密集型行业，随着经济发展进入下行周期，房地产行业也遇到了前所未有的困境。终端销售量的下降和整个市场投资者的观望
9、态度，以及银行等金融机构的审慎放贷政策都导致了开发商资金链紧张，自身造血功能减弱，房地产融资渠道单一的矛盾日渐加剧。,Page 13,房地产融资的可行性分析,受国际金融海啸的影响，2008年中国国内的宏观调控政策变化较大，当前，面临国务院以内需促发展，加大基础设施投资力度的要求，房地产行业出现回暖迹象，对资金的需求日益增加。 银行贷款必须在符合“四证齐全”的条件后才能向房地产企业发放，因此只是给房地产项目锦上添花，无法在开发商最需要资金的阶段提供融资服务。信托凭借其灵活的投资方式，可以在更早的阶段便介入房地产项目，方式上，信托贷款发放条件可放宽至“三证”和三级开发资质，除此之外，还可以股权投资
10、附加回购条款、股权收益权、财产收益权等多种方式对房地产项目进行投资，因此市场潜力巨大。 房地产项目通常收益较高，虽然伴随的风险也较大，但都在信托的控制范围内，因此这类产品非常符合高端客户的理财需求，市场前景广阔。,Page 14,房地产信托融资的基本模式,信托贷款 向项目公司发放信托贷款，以房屋销售款作为还款来源，附加资产抵押、股权质押、帐户监管等保障措施。 股权投资附加回购条款 以增资扩股或受让股权的方式投资于项目公司，行使股东权利，原股东或指定第三方承诺在信托期限届满前溢价回购该股权，同时附加资产抵押、项目公司股权质押、帐户监管等保障措施。 附加回购的股权投资条件参照信托贷款。 股权收益权
11、投资 以购买项目公司股权收益权的方式投资于项目公司，原股东或指定第三方承诺在信托期限届满前溢价回购该股权收益权，同时附加资产抵押、股权质押、帐户监管等保障措施。 其他财产收益权投资 如果房地产企业或项目公司拥有成熟的商业地产，可以购买租金收益权的方式进行投资；如果房地产企业或项目公司持有优质债权的，可以购买应收帐款的方式进行投资。 REITs 以能够产生稳定现金流的商业地产组成资产池，在银行间债券市场或股票交易所发行资产支持证券，以租金收入作为支付投资者回报的来源。,Page 15,房地产信托融资方案的基本要素,信托投资方式：贷款、股权、财产收益权等投资方式的组合； 信托资金来源：针对具体项目
12、专项发行集合资金信托/ 直接对接资金池；通过商业银行发行人民币理财产品募集资金； 信托投资规模：5000万20亿； 信托期限：2年（含）以下； 信托的终止：信托到期还本付息、股权回购或财产权回购完成； 信托资金使用成本：根据信托期限和当地理财市场的情况具体考量，包括投资者预期回报和信托公司的费用两部分；如通过商业银行发行理财产品募集资金，还包括商业银行的发行费用等； 信托方案的风险控制措施：全程帐户监控；销售回款帐户锁定；土地使用权、在建工程、住宅、商业等资产抵押；项目公司股权过户或质押；企业法定代表人个人连带责任保证等。,Page 16,信托方案的操作流程,开发商与信托公司初步接洽，沟通融资
13、需求； 开发商准备相关材料，出具相关文件，信托公司初审，进行尽职调查，双方确定融资方案； 信托公司起草相关协议文本，双方确认并签署，落实抵押、质押、公证等保障措施； 信托公司向属地银监局履行发行前报备程序，报备期结束开始发行理财产品； 信托资金募集到位，宣告信托成立，在信托成立的次日将信托资金注入拟投资的项目； 信托公司派驻相关管理人员，对项目进行日常管理，定期披露项目进展； 信托期限届满，融资主体还本付息或股权回购主体完成股权回购事宜，信托清算完成，信托终止。,Page 17,目录页面,3,信托融资方式参与房地产项目的优势,Page 18,信托融资方式参与房地产项目的优势,信托融资审批速度较
14、快。以信托公司自主发行理财产品为例，从项目立项到资金到位，在1月左右全部完成，如果直接对接资金池，速度更快； 银行贷款受“四证”、开发资质等条件的限制，获取的难度较大，而且不能在资金链最紧的时候及时提供帮助；信托融资可根据开发商实际情况，量身定做融资方案，其灵活性是银行贷款难以比拟的； 信托融资规模灵活，最低5000万，上限可达到20亿； 信托融资期限灵活，可以是短期的过桥融资，也可以为2年左右的中期投资； 财产权投资的方式还可帮助开发商盘活资产，提高资产运转的效率。,Page 19,目录页面,4,房地产融资案例介绍,Page 20,案例1-“中融-昆明假日百货租金收益权投资单一 资金信托”,
15、1、信托名称：昆明假日百货租金收益权投资。 2、成立时间：2009年2月。 3、信托规模：人民币1.2亿元。 4、信托期限：1年。 5、信托内容：由民生银行发行理财产品，信托资金募集完毕加入我公司成立的单一资 金信托，我公司再以自己的名义受让上海国之杰投资发展有限公司（以下简称“上海 国之杰”）持有的昆明假日百货租金收益权(租期2008年11月1日到2017年2月1日)， 信托期限届满前由上海国之杰溢价回购该租金收益权。上海国之杰公司以租金收益 权转让所得用于剥离安信信托非主业资产,收益权回购资金来源为上海国之杰的经营 收入,担保措施为上海国之杰所有的昆明市人民中路长春花园商场2号地块第二层、
16、 第三层、第四层的房产抵押。 6、投资者预期收益率+保管费率：10%/年。,Page 21,案例2中融-百安居租金收益权投资集合资金信托计划,1、信托名称：百安居租金收益权投资信托。 2、发行时间：2008年7月。 3、信托规模：7000万元。 4、信托期限：1年。 5、信托内容：由中融信托发行集合资金信托计划，募集资金用于受让哈尔滨盟科置 业发展有限公司（以下简称“盟科置业”）持有的百安居租金收益权，信托期限届满 前由盟科置业溢价回购该租金收益权。该产品采用结构化设计，在优先受益权信 托利益没有实现前，不对次级受益权信托利益进行分配。 6、投资人预期收益率：10%。,Page 22,Thank You !,中融信托是您真诚的合作伙伴,
