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1、财务管理财务分析茂名工程项目财务分析茂名项目财务分析及管理措施一、 投资与收入估算（一）投资估算：1、估算依据：（1）广东省及茂名市建设相关部门规定（依据广东省建设厅、茂名市政府等网站公示内容确定）。（2）建安工程费用、小区配套建设费、建设和销售管理等费用根据经验数据估算，其他费用（费率）根据“广东省价格信息网”及相关国家规定确定。2、估算方法如下表：序号工程项目费用名称单位数量单价（费率）合价（RMB元）备注一土地使用费61土地使用费（拍卖价）宗1002土地登记公证费宗115961596二勘察设计费及前期费用0.531地形图测绘费192290.142692.06土地面积为计算基数2定点费19
2、229238458土地面积为计算基数3地质勘察费M120055660004建筑设计费9125810912580建筑面积为计算基数5施工图审查费912581.5136887建筑面积为计算基数6放线费处486028807招标费元000.001142087建筑安装工程费为计算基数0.1%8监理费元000.002284174建筑安装工程费为计算基数0.2%9预结算审计费元900.003431630.67建筑安装工程费为计算基数0.3%10施工合同鉴证费元000.0001419892.18建筑安装工程费为计算基0.14%11设计勘察合同鉴证费9125800.0007638.80613市政配套费（含消防设
3、施配套费）元000.04建筑安装工程费为计算基数4%14建设项目环境影响评价收费项112.512.515排污许可收费项12000200016避雷安装检测费912580.000010.91258建筑面积为计算基数17河道维修建设费元000.0005158535.4销售额为计算基数19防空地下室易地建设费5384101019229*28%=538420工程质量监督费912582182516建筑面积为计算基数21墙改费（民用）912588730064建筑面积为计算基数22城市房屋安全鉴定费912582182516建筑面积为计算基数23白蚁防治费912582182516建筑面积为计算基数三建筑安装工程
4、费001单位工程建安工程费91258150000建筑面积为计算基数2电梯安装工程项13400000四小区配套建设费1道路给排水围墙等室外工程项12绿化工程64424528989019229*33.5%=64423室外供电安装工程项14供配电增容费（贴费）KW300075225000直接费小计86.5五、管理费.071建设管理费元86.50.017.07按直接费计1.7%2销售管理费元000.01销售额为计算基数1%六税费41营业税及附加元000.0554销售额为计算基数5.5%2建筑面积测量费套57310057300单元套数为计算基数3房屋竣工登记费套5738045840单元套数为计算基数七利
5、息.51利息（按年利率均衡投入）元1.5.5按直接费计八不可预见费.5961不可预见费元86.530.03.596按直接费计3%合计98.7其中建设期贷款利息估算如下（建设期两年，按年均衡投入，年利率5.85%）：按35%自有资金，即贷款额为86.565%=76.2（元）各年贷款本金：76.22=8.1（元）第一年贷款利息：8.125.85%=.3（元）第二年贷款利息：（8.1+.3+8.12）5.85%=.2（元）建设期贷款利息合计为：.5元经估算本项目投资额为RMB99元，即RMB22339.2万元，2929.4元/平方米。（二）收入估算：根据提供的数据收入估算表如下：序号项目单位数量单价
6、（元/平方米）合价（RMB元）1住宅平方米542582600002商业平方米22000800000合计00经估算本项目收入额为RMB00元，即RMB31707.1万元，4157.9元/平方米二、财务评价：（一） 利润计算表(损益表)：序号项目名称单位金额计算方法1项目成本万元22339.2投资估算2资金筹措万元22339.22.1资本金万元7818.72.2借款万元14520.53经营收入万元31707.1收入估算4利润总额万元9367.93-15所得税万元3091.407433%6税后利润万元6276.4934-57投资利润率%41.9428资本金利润率%80.362.1（二） 现金流量表：
7、按投资在建设期两年内均衡投入，三年内全部销售完，销售率分别为30%、50%、20%，项目全部现金流量表及内部收益率试算如下：单位：RMB万元序号项目合计年份123销售率30%50%20%1现金流入31707.19512.1315853.556341.421.1销售收入31707.19512.1315853.556341.421.2其他收入02现金流出25430.60712097.022112715.30352.1开发投资经营22339.211169.611169.62.2所得税3091.407927.42211545.7035618.28143净现金流量6276.493-2584.892131
8、38.24656341.424累积净现金流量-2584.8921553.35446894.77445折现系数(i=10)0.9090.8260.7516折现净现金流量5420.500265-2349.6669192592.1916095177.9755747累积折现净现金流量-2349.666919242.5420.5002658折现系数(i=130)0.4350.1890.0829折现净现金流量-11.303035-1124.428064593.519.9964410累积折现净现金流量-1124.428064-531.299475-11.30303511折现系数(i=125)0.4440.1
9、980.08812折现净现金流量31.-1147.692092621.372807558.0449613累积折现净现金流量-1147.692092-526.31.由上表基准收益率为10%时,财务净现值FNPV=5420.5万元0静态投资回收期P1=2-1+2584.89213138.2465=1.82(年)动态投资回收期(i=10%)P=2-1+2349.6669192592.191609=1.91(年)内部收益率FIRR=128.687%10%,用插入法计算公式如下:(FIRR-125%)(130%-125%)=31.31.-(-11.303035)三、不确定性分析：财务分析中的主要变量为投
10、资中的土地成本、建安成本和收入中销售单价（一） 盈亏平衡分析：盈亏平衡销售单价=项目总投资/可出售面积=22339.276258=2929.4（元/平方米）（二） 敏感分析：以项目成本和经营收入为变量，设其变化率按下表：变化率基数变化1变化2变化3项目成本010%5%-5%经营收入0-5%2%-10%按上表变化率投资利润率和资本金利润率变化如下表：序号项目名称单位基数变化1变化2变化31项目成本万元22339.224573.1223456.1621222.242资金筹措万元22339.224573.1223456.1621222.242.1资本金万元7818.728600.5928209.65
11、67427.7842.2借款万元14520.4815972.5315246.50413794.4563经营收入万元31707.130121.7532341.24228536.394利润总额万元9367.95548.6258885.0827314.155所得税万元3091.4071831.0462932.077062413.66956税后利润万元6276.4933717.5795953.004944900.48057投资利润率%0.0.2258010.50.238资本金利润率%0.8027520.4322470.40.01四、风险管理：（一）在工程实施阶段风险源主要有：业主的政府，资金筹措机构，工程项目组织，当地条件（包括政治、经济、劳工和环境条件等），施工和合同规定，后勤供应，工程预定时间和估算费用，通货膨胀和信贷风险，汇率变化，不可抗力等。（二）风险规避措施： 1、确定风险的类型；2、风险分析，即确定风险量。根据同类型工程进行预测分析风险出现的频率及损失量等3、风险控制，即采取措施降低风险量，自己承受的风险作为重点控制；4、风险转移，根据实际情况可以将风险转移给保险公司（物资保险、人员伤亡保险和责任保险）五、进度计划：建设期两年，分为两个标段同时施工，施工总进度按季度安排如下表：序号分部工程123456781基础工程2主体结
