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1、注册物业管理师,物业经营管理,第十二章 物业经营管理的未来发展,考试大纲,（一）考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对物业经营管理行业未来主要发展方向的熟悉程度，以及经营管理服务工作创新的能力。 （二）考试基本要求 熟悉：房地产组合投资管理工作内容，企业物业资产管理的作用，设施管理的主要工作内容，可持续发展与物业管理的关系。 了解：组合投资理论在房地产领域的应用进展，企业物业资产管理的工作内容，设施管理的国内外发展现状和未来发展方向，不良资产管理与不良物业资产管理的工作内容，信息技术在物业管理领域的应用现状与发展前景。 （三）要点说明 1房地产组合投资管理的工作内容及其步骤 2企业物业资产
2、管理的内容 3设施管理的内容及其涉及的主要问题 4不良物业资产的表现形式及其处置的目标 5不良物业资产管理内容与处置方式 6可持续发展的物业管理具备的要素 7物业管理信息系统构成、特征及作用,第十二章 物业经营管理的未来发展,第一节 房地产组合投资管理 第二节 大型企业物业资产管理 第三节 设施管理 第四节 不良物业资产管理 第五节 可持续的物业管理 第六节 新技术应用带来的变革,第一节 房地产组合投资管理,一、房地产组合投资管理的概念 二、组合投资管理的内容与步骤 三、组合投资理论在房地产领域的应用,一、房地产组合投资管理的概念,(一)组合投资管理 管理是指对一个经济单位所拥有的资源人力资源
3、、金融资源、物资资源和信息资源等以有效的方式进行计划、组织、领导和控制，实现预定目标的行为过程。 一般说来，管理有两种含义：一种偏重于控制、调节，指政府对企业或上级对下级采取的行为；另一种偏重于经营、运筹，是机构内部人员对自身的经济活动的内容(结构、数量、时间和空间的安排)所采取的行为。 组合投资管理属于后一种，是指投资管理者按照投资方针和政策，在投资分析的基础上，将投资资金用于购置多种资产，形成投资组合，并对投资组合进行动态监控、调整，以期获得预定收益的行为。,一、房地产组合投资管理的概念,(一)组合投资管理 组合投资管理包含三个要素：管理对象、管理者与管理方法。 组合投资管理的对象是由多种
4、资产构成的投资组合； 管理者是指构建投资组合并对其进行监控、调接的人员或机构 管理方法是指识别证券收益风险结构、设计投资组合及调整优化投资组合等一系列方法。,一、房地产组合投资管理的概念,(二)房地产组合投资管理 房地产组合投资是房地产资产的集合或者组合。 房地产组合投资管理，即对房地产资产的集合进行优化组合、协调、管理的过程，包括确定业主的投资目标，评估资产管理公司的表现，审批资产管理公司提出的物业更新改造计划，保持资产的良好运行状态和市场竞争力，就新购置物业或处置物业做出决策等以实现组合投资收益的最大化。,一、房地产组合投资管理的概念,(二)房地产组合投资管理 房地产组合投资管理的主要工作
5、包括：与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则，制定并执行组合投资策略，设计和调整房地产资产的资本结构，负责策略资产的配置和衍生工具的应用，监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估组合投资绩效，客户报告与现金管理等。,二、组合投资管理的内容与步骤,完整的组合投资管理内容：,二、组合投资管理的步骤,组合投资管理工作包括如下五个步骤： (一)制订投资方针和政策 (二)投资分析 (三)构建投资组合 (四)投资组合的调整 (五)投资组合绩效评估,(一)制订投资方针和政策,要实现投资者预期的特定投资目标，就必须事先确定投资方针和政策。 制定投资方针和政策需考虑：投资数量、对风险的承受能力和投资期
6、限等。,(二)投资分析,包括宏观分析、行业分析及微观分析等 分析影响投资活动的各种因素(诸如宏观经济因素、市场微观因素、政治因素等)及区域规划的变化 识别不同投资对象的收益风险特征，判断投资对象的现行价格是否合理 目的寻找较好的投资机会，为构建投资组合奠定基础。,(三)构建投资组合,任何投资目标都需要借助投资组合来加以实现，因此，在投资方针和政策的指导下，依据投资分析的结果，采用恰当的方法选择不同物业建立一个适当的投资组合，就显得尤为重要。在构建投资组合的过程中，定时、选择、多样化等重要问题是组合投资管理者必须考虑的。 定时是指对市场时机的把握，同宏观分析密切。通过宏观分析，可以对市场的未来走
7、势做出预测，从而把握进出市场的时机并合理配置用于各类资产的资金数量。选择是指确定对哪些物业进行投资，投资的比例是多少，同微观分析有关。多样化是指为了减少非系统风险而采用的分散投资策略。,(四)投资组合的调整,对投资组合进行适当的调整是确保实现投资目标的重要手段。 对于已建立的投资组合，必须进行不断的监控，一旦市场的变化使其不能满足投资者的要求，不利于投资目标的实现，就应及时地对投资组合进行调整。,(五)投资组合绩效评估,投资组合绩效评估是组合投资管理的最后一个环节，是按照一定的标准，采用科学的方法来检查和评定投资组合管理者对职责的履行程度和工作成绩。 通常，投资组合绩效评估的方法是将所要评估的
8、投资组合成果与其他可替代的投资组合的绩效进行比较，并进而考察投资绩效是源于投资管理者的技能还是运气。 结果导致：管理者本身就是资产的所有者，则好的投资绩效将鼓励原有的资产组合继续保留，而差的投资绩效则会推动资产所有者调整投资过程或资产组合。如果投资组合的管理者不是所有者而是代理者，则好的投资绩效可使管理者受到委托人的奖励，而差的投资绩效将导致资产所有者对管理者约束的增加或导致委托人对投资资金的转移。,三、组合投资理论在房地产领域的应用,(1)投资者确定投资目标和准则，投资的计划和措施。 (2)检验可供选择的房地产项目是否符合基本的市场周期规律 (3)用基本的财务可行性分析模型来分析每一个房地产
9、项目 (4)要进行合约的初步谈判，商定所选资产的购置条件 (5)详细可行性研究，要在经济周期和市场周期的背景中预测出租率、租金率、经营成本和资本成本 (6)选择合理的融资与税收结构，以便做出更好的资金安排 (7)将预测数据用于分析投资的折现后现金流，进而评估房地产项目的收益率、风险和对投资组合的影响 (8)进行谈判，安排物业的交接事宜 (9)根据在房地产景气循环基础上得到的折现现金流的预测结果，制定投资战略，并据此对购置的房地产进行管理 (10)在合适的市场时点做出处置物业的决策，同时安排下一步的投资事宜,第二节 大型企业物业资产管理,一、企业物业资产及其管理 二、大型企业物业资产管理 三、企
10、业物业资产管理信息系统,一、企业物业资产及其管理,企业物业资产是指企业为了生产和持续发展而拥有或租用的房地产。 在企业资产负债表中，物业资产包括六类细目： (1)建筑物(2)在建工程(3)土地 (4)租赁费用：租赁物业、厂房、设备的折现值。(5)自然资源：不可替代的自然资源 (6)其他：无法归入上述5类的物业、厂房和设备的附属部分,一、企业物业资产及其管理,(二)企业物业资产管理 随着经济全球化和信息技术革命的推进，许多企业因联合、并购、重组及财务危机等进行了战略和结构调整。在调整的过程中，企业物业资产管理的作用和地位受到了特别的重视。 企业物业资产管理是指企业对因经营业务而持有或租用的物业资
11、产的管理。对企业而言，物业资产的价值体现在对主营业务的贡献而不是投资价值方面。 在现代企业中，企业物业资产已经被视为人力、资本、信息、技术之外的第五种战略资源。企业物业资产管理包括计划、获取、管理和处置建筑物和土地的活动，其目的在于调整资产管理的目标，以符合企业战略并使资产增值。 企业物业资产管理能从以下几个方面为企业带来增值： (1)经营和管理过程知识； (2)规模经济(获取产品和服务)； (3)使用和管理房地产及服务上的结盟； (4)稀有的专业技术知识的收集； (5)信息的机密性和可得到性； (6)正式和非正式网络； (7)风险共享； (8)行动和转变； (9)以竞争价格提供高质量服务；
12、(10)战略规划、预期与创新。,一、企业物业资产及其管理,企业物业资产管理对企业的经营发展有重要的作用。一方面，当企业的竞争优势不再依赖市场定位时，就会更多依靠对企业内部特有的资源和潜在能力的开发；另一方面，成功的企业应该能够通过管理和调控自身资产来创造或获取有价值的资源，并使其他企业难以效仿。,二、大型企业物业资产管理,大型企业物业资产管理包括如下内容： (一)编制企业物业资产清单 (二)设定管理目标 (三)控制成本 (四)适时处置资产并获得收入 (五)进行多样化的物业投资 (六)结合企业主营业务选择物业占用形式 (七)建立合理的物业资产管理机构 (八)明确物业管理师的责任 (九)审慎选择物
13、业资产管理顾问,(一)编制企业物业资产清单,物业资产清单是一个对拥有或租用的物业资产不断更新、整理的记录。 该记录应包括物业的区位、用途、一般描述、规模、使用年限、获取费用、设备改建、设备新建及重置价值等内容。,(二)设定管理目标,企业可以把物业资产作为费用中心或利润中心。但现在的问题是多数企业既没有把物业资产作为费用中心也没有作为利润中心，而将物业资产仅仅视为生产资源。 对物业资产设定了清晰的管理理念的企业，既可以控制成本、获得剩余价值，又可以把物业资产放在房地产业务中做多样化的投资。,(三)控制成本,成本控制是物业资产管理最强的动机之一。 大型企业中的高级管理层扮演类似资产所有者的角色。
14、可以将物业资产交给具体的管理人员进行处置，并基于管理绩效配以适当的激励机制。 单部门需与物业资产管理部门协商，达成租用协议。通过这样的管理的方式，可以有效降低物业运营成本。 在控制成本时，还需要考虑物业的其他机会成本,(四)适时处置资产并获得收入,美国通用轮胎橡胶公司曾以账面价值12倍的价格售出位于华盛顿的一处物业。这给投资者和管理者展示了一些公司从物业资产组合处置中获得超额现金收入的途径。根据负责物业资产管理的子公司的经理介绍，“几年前，我们不会考虑出售该处物业。我们在该处的零售店每年能赚得账面价值的25。但随着土地增值，零售店得保持原经营绩效22年，才能获得现在售出的收入。”可获利的资产剥
15、离方式使得企业能够加强借此企业经营并重新组织资产组合。,(五)进行多样化的物业投资,有些企业早期从事的业务活动会带来并积累一些物业。这些企业应创建新部门来开发那些没有被充分利用的物业资产的投资潜力。如美国一家名为Greyhound的公司近年创建了一个物业资产管理：于公司，负责买卖、租赁物业资产。这一作法其实是Greyhound公司在业务扩张后进军房地产市场的自然举动。自物业资产管理子公司成立后，已经达成了220项左右的交易。公司工作人员开展了从买卖物业到物业资产估价等全过程的业务不但为Greyhound主营业务发展提供了潜在的投资场所，还直接参与了子公司感兴趣的房地产开发，如公共交通沿线的物业
16、开发等。,(六)结合企业主营业务选择物业占用形式,将企业业务和物业资产占用形式分开考虑，主要是为了在降低物业资产费用的同时保护企业主营业务活动。 企业的物业资产经营活动不同于一般的房地产经营和物业管理，其选择主要依赖于业务性质和业务活动中形成的物业资产组合“遗产”。 零售连锁店通常很少自己拥有物业，而是倾向于租用场所。 旧式的百货商店和专卖店，则会选择拥有主要街道沿线的高价物业。,(七)建立合理的物业资产管理机构,一个物业资产管理机构，可以是一个部门，也可以是一个子公司。 子公司性质的物业资产管理部门则对管辖的物业拥有产权，独立报税。子公司创建伊始可能只能向母公司提供租赁、购置、物业资产管理的服务，但随着规模扩大和业务拓展，子公司还可以为其他企业提供服务。 该公司可以行使出售物业、提出诉讼等职能，还能开展房地产经纪业务。当然它也要承担破产的后果。 尽管大多数企业对子公司形式的物业资产管理机构心存疑虑，但这种公司对那些渴望从物业资产处置中寻求利润的企业来说，是非常有益的选择。 从国际经验来看，通常一半左右的子公司(尤其是那些母公司从事重工业制造的子公司
