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1、(精编)商业小区房地产开发可研报告第一部分项目总论1项目概况1.1项目名称：瑞民雅居商住小区1.2建设单位：公主岭市瑞民房地产开发有限公司1.3项目地点：本项目选址于公主岭市公主大街1835号。1.4项目单位基本情况：公主岭市瑞民房地产开发有限公司成立于2011年3月2日，是一家民营企业，主要从事房地产开发、房屋工程建筑劳务分包等项目。公司设有办公室、工程部、开发部、财务部等部门。现有员工20人，其中：高级工程师2人，工程师7人。经营办公地址：公主岭市公主大街1835号（三中对面）。公司注册资本：壹仟万元人民币。1.5项目概况：1.5.1建设内容与建设规模开发土地面积50498平方米，总建筑面
2、积83943平方米，拟建筑多层住宅楼20栋，商网1栋，其中：住宅面积68282，商网面积15661，建筑密度33.98%，建筑容积率1.66万米/ha，公共绿地达到25%，拥有2000平方米健身活动场所的花园式高档住宅小区。1.5.2进度计划本项目预计开发周期为26个月，其中一期工程：2011年8月动工，至2012年10月竣工。二期工程：2012年5月动工，至2013年10月竣工1.5.3投资规模与资金筹措1）项目估算总投资项目估算总投资15000万元。2）资金筹措根据项目资金筹措方案，本项目所需建设资金由项目申报单位通过自有资金、商品房预售或银行按揭贷款等办法筹集。1.5.4主要技术经济指标
3、项目主要技术经济指标详见表1-1。表1-1主要经济技术指标序号项目指标指标值备注1总用地面积504982总建筑面积839432.1住宅682822.2商业156614容积率1.66总建筑面积/总用地面积5住宅户数户1000建筑密度%33.98绿地率%25估算总投资万元15000预计销售收入万元20000利润总额万元5000所得税万元1000净利润万元4000投资利润率%33.33投资利税率%5.33投资回收期年2建设工期月261.6研究工作依据1）公主岭市总体规划20062015；2）公主岭市国民经济和社会发展“十一五”规划；3）投资项目可行性研究指南（2002）；4）房地产开发项目经济评价方
4、法（2000）；5）国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；6）城市居住区规划设计规范；7）公主岭城市拆迁管理条例；8）城市居住区公共服务设施设置规定；9）住宅设计规范；10）住宅建筑设计标准；11）建筑工程交通设计及停车场设置标准；12）城市道路绿化规划及设计规范；13）民用建筑设计防火规范；14）其他相关文件。1.7项目提出的背景及理由本项目地块系公主岭市瑞民房地产开发有限公司从公主岭市瑞民油脂有限责任公司原厂区改造获得，地块原系工业用地。根据公主岭市城乡规划局规划局和有关部门批准了拟建项目。项目提出的理由是：合理利用土地资源，改善旧城区环境；完善小区建设，实现预期目标；满
5、足中、低收入工薪阶层及农民进城缺房要求。2项目地块分析本项目基地位于于公主岭市公主大街，属于城市主干道，道路四通八达，交通便捷。项目地位离各种公共设施近，方便就医、上学和出行等活动。项目地西边100米为公主岭市三中，东侧800米为公主岭市响铃公园，是县城主要的休闲地带，这些为小区提供了优越的外部环境。该地块在区位条件和商业条件等方面具有相当的优越性，是一处商业和居住开发价值极高的地块。开发土地面积50498平方米，总建筑面积83943平方米。规划主要经济技术指标：建筑总面积：83943m2其中：商业用房面积15661m2住宅面积68282m22.1项目规划方案2.1.1规划依据：1城市居住区规
6、划设计规范GB50180-932吉林省城市规划管理技术规定3规划基地地形图及界点坐标4公主岭市规划局提供的规划条件2.1.2选址概况及规划定性：1工程地址、地震情况根据岭东工业集中区已经建设的地质勘探报告分析，地下水属于上层地表滞水类型，水位随季节变化，地下水对混凝土无侵蚀性。根据国家标准建筑抗震设计规范（GB50011-2001）要求，公主岭市的抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g。2、气候条件项目建设区属于温带大陆性季风气候，其特点是春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季凉爽干燥，冬季严寒下雪。具体气象条件如下：1、全年主导风向：西南风2、全年静风频率：16%3、极端最低气温：-
7、37.74、极端最高气温：365、年平均气温：66、年平均降水量：610mm7、最大冻土层：1.48m8、最大风速：34.5m/s9、平均风速:3.3m/s10、年日照时数：2536小时11、无霜期：134天3、社会环境条件公主岭市位于吉林省中西部，地处松辽平原腹地，毗邻省城长春，是一个计划由省单列的县级市。全市幅员面积4028平方公里，公主岭市辖29个乡镇，405个村，3215屯，16万农户。总人口103万，其中农业人口67.3万，占人口总数65.3%。农村劳动力16.8万人。耕地面积330万亩。公主岭东靠长春，南通沈阳，北连哈尔滨，地处东三省的中心地带，京哈双轨铁路、高速铁路、102国道和
8、哈大高速公路横跨市区，乘车半小时就到省城长春，2小时直通沈阳，5小时可达大连；程控电话与国际国内联网，并开通了分组交换设备和数字数据网。是国家首批确定的重点商品粮基地、玉米出口基地和畜牧业发展基地，是全国县级综合改革试点市、吉林省农村发展与改革实验区、省级经济开发区。2规划定性：地块主要用于新建住宅功能小区，新建筑多层住宅楼20栋，商网1栋，建筑占地面积50498平方米，总建筑面积83943平方米。2.1.3规划设计宗旨及目标：立足项目用地环境，本着以人为本的思想，着重体现规划的超前性与合理性。从建筑空间布局，立面形象，内部空间的使用，景观的连贯性等因素综合考虑规划功能的划分，营造一种自然、生
9、态、和谐的生活形态，为城市创造出新的景观形象。强调空间的丰富性及尺度的适宜性。突显健康、美好生活理念，增设健康、休闲、娱乐等配套设施，人们可以享受健康充实的闲暇生活。通过生活和交通一体的生活环境的再创造，人们可以享受到传统中国式的有魅力的人际关系。同时，也可以随时感受到岭城的历史文化。2.1.4规划构思及特点：1规划概述功能：项目要功能是居民商住小区，该区面临城市主干道，设计上注意空间丰富变化，文化品位较高，努力创造一个舒适的内部休闲购物空间环境，丰富城市生活场所，形成一组城市地标性建筑群体。设计理念：以内街和周边建筑物组织建筑之间的关系并控制空间形态。设计中注意建筑和环境融为一体，主要是营造
10、一个休闲商业街区。提供全方位的零售、服务、餐饮、休闲和娱乐等设施。道路交通：项目用地通过环路形式（路宽6M）联系着南北侧城市道路。用地南北侧为综合公共建筑组群，其余部分地面留作停车位，其它余坪为公共设施及绿化用地。2总平面设计设计充分利用现有道路条件，确定地块的南侧为主出入口，南入口顺延垂直连接公主大街引入，在小区内形成高效的方形环道，同时通过中间景观形成的中心景观步行带，将入口及周边的组团有机的结合起来，构成合理而丰富的规划结构。3建筑设计住宅设计：地块户型设计以生活动线和外部环境景观为依据进行设计，使用时满足并优化生活和观景的要求。在起居室，卧室采用大面积景观窗或落地门窗，充分利用自然光线
11、并将室外环境引入室内。设计中考虑到吉林省的气候特点，朝向以南向为主，尽量避免西晒的酷热，重点考虑每户的通风以及阳台布置，增加空气对流。在住宅间距控制上按照吉林省城市规划管理技术规定的标准，多层住宅间距按南北主朝向为南侧建筑高度的1.50倍控制，并满足日照要求。保证住宅布局能够满足日照、通风、消防等建筑管理要求。公共建筑设计：本小区公建按照城市居住区规划设计规范(GB50180-93)小区级来配置，满足规范及规划要求。4道路与交通本地块路网结构由地块环建筑群的6米宽小区内环道路连接各个组团级道路而成。各邻里单位以3.5米4米宽道路与之联系。枝状尽端步行道伸入每一个住宅组团，直达住宅大门。住宅后花
12、园出口与公共绿地的步行道路连通，另成步行系统。结构清晰简洁，主入口分设南北二侧，同时可在西侧增设一步行入口，步行入口可定时开启以照顾西侧商业购物人流的需求。5绿化系统总体绿化设计基础理念为“美丽的大自然并不是天然的”，重点在于利用基地本身的条件，经过适宜的拆分重组，创造美好的视觉景观，发挥软硬绿化元素组织的不同效果，达成水天一色，天人合一的景致，远远超乎现阶段小区发展所强调的绿化面积的层次。植物绿化设计注重景观的轴线感，时而开阔，时而隐蔽，于建筑群体间穿梭，创造具有诗情画意的环境空间。地块通过中心景观高层错位斜向布置及底层架空处理，形成丰富的绿化景观的轴线，绿化与水景紧密结合，丰富了景观的空间
13、层次，形成优雅、安静、富有文化品位的休憩地。线性空间有收有放，为住者提供优美、高雅的游憩空间。小区植物绿化设计注重色彩及空间感受，时而开阔，时而隐蔽，于建筑群体间穿梭，创造具有高品质的环境空间。2.1.5建筑造型1建筑风格公主岭市为平原地区的城市，为适应该地区的大环境，采取开放式阳台，吸纳太阳光线，又起遮荫通风作用，一派度假休闲风情。2建筑色彩与风貌建筑风格利用简洁的现代建筑语言，加上色彩的处理，配以不同的层数组合，使建筑群体高低有序，并且产生丰富的天际轮廓线，在统一中追求变化，创造丰富建筑风貌，更令整个建筑外貌明艳突出。单体设计不仅考虑其本身的风格面貌，亦兼顾到群体的风格，以便能互相融合。虽
14、然各单体建筑采取相互融合的手法来处理以表达群体建筑统一的风格，但又利用不同的色彩处理使各单体有独立的风貌。单体主要利用大面积玻璃窗及精心设计的阳台，阳台做适当处理以提供趣味性的立面元素，并与大面积玻璃产生强烈的虚实对比。大面积玻璃窗及阳台除了带进大量清新空气及阳光外，还仿如将室外景观引入室内，成为室内不可或缺的一部分，使室内空间、景观更加丰富多彩。基于公主岭市的温带气候，鲜明及偏冷的颜色应为正确选择，它们也帮助改善环境形态，鲜明颜色可将照射于外墙上的阳光反射到其它建筑群体上，使整个建筑群体外观鲜明光亮，清爽怡人。2.1.6消防规划设计说明小区共设一个主要出入口和一个人行出入口，满足小区出入口及
15、消防间距要求，小区道路为环状，确保消防登高场地需要。各组团均设有给水管，并在组团内形成环路，保证消防两路供水，小区室外合理布置消火栓，消火栓间距小于120米。建筑单体消防设计按规范设计，地下车库考虑消火栓，喷淋系统及防排烟系统。2.1.7环保环卫规划设计说明沿城市主要干道建筑物满足退红线要求，除局部布置小区地面停车场外，大面积绿化种植较高乔木类，以美化环境并改善车流、噪音及尾气对居民的影响。小区内主要道路及其四周绿地种植以乔木为主，以消弱噪声传播和加强防尘隔离。小区除道路、广场、入口地面为硬质铺地外，大面积设置草坪、花坛及小叶灌木，以利吸声防尘。小区各街坊分设垃圾收集点，单体设计要求垃圾袋装化，由专人负责运送。2.1.8卫生防疫设计说明大楼内水箱、水
