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1、宏观、统计分析模型,课件讲稿,版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,200.12,2,武汉市自身宏观经济的发展快速而稳健，为房地产市场的持续发展打下了良好的基础,2006年武汉市人均GDP已达到3790美元，按人均GDP与房地产发展关系模型判断，武汉房地产市场近几年处于快速发展阶段。 2010年武汉市生产总值将达到4200亿元，年均增长12以上 ，人均生产总值达到5000美元 。,以上数据来源：武汉统计年鉴,武汉市历年人均GDP,16206,
2、17882,19560,21460,29890,23627,26238,9.8%,10.4%,9.9%,13.90%,10.1%,11.1%,9.7%,0,10000,20000,30000,40000,2000,2001,2002,2003,2004,2005,2006,元,6%,8%,10%,12%,14%,16%,人均GDP,年增长率,宏观背景,3,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步 区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,人均GDP与房地产发展关系,GDP增速与房地产发展关系,5,房地产发展周期理论，判断区域市场发展阶段,房地产周期理论,GDP
3、增速 人均GDP增速 房地产发展程度,判断因素：,6,现阶段武汉房地产供销状况基本平衡，房价收入比相对正常，整体发展较为平稳,房地产市场预警预报指标体系，反映商品房供求是否平衡的指标,机遇,2005年以前武汉房地产市场属于供大于求的局面，在2005年销供比例突破1.1后，2006年的商品房销售面积超出竣工面积87.03万。 指标处于基本正常区间右象限边缘，属于市场机会型偏重 房价收入比被世界银行用于判断居民住房消费需求的可持续性，发展中国家的家庭年均收入与房价的比值在1：49之间为合理状态，表明该地区商品住宅有效需求度高。,武汉全市历年房地产供销情况,2006年 1.1,挑战,以一家三口每户购
4、房面 积约100平计算,以上数据来源：武汉统计年鉴，世联分析,宏观背景,7,8,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,房地产市场预警预报指标体系,第二步 区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,9,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步 区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,中国当前几种主要的房地产指数,10,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步 区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比，
5、在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,2004年我国各主要城市的恩格尔系数,11,房价收入比衡量城市住房可支付能力高低、反映房地产市场总体状况的指标,同一城市的房价收入比会随时间发生波动 同一国家中不同城市的房价收入比存在差异 在世界范围内，特别是低收入国家，房价收入比波动较大，暂时还没有一个理想的目标值。 “46倍”是从市场经济国家归纳得出的结论，不能不加修改的应用到我国。,某个住宅市场上某个指定时期内销售的住宅的自由市场价格中位数（或平均数）和该市场上家庭年收入中位数（或平均数）的比值。国际上的大多数组织使用中位数定义，而我国的房价收入比定义属于平均数定义。
6、,来源：综合联合国可持续发展委员会、联合国人类住区（生境）中心、世界银行对房价收入比的定义,房价收入比平均房价/平均家庭年收入 平均房价面积单价面积指标 平均家庭年收入平均个人年收入计算人口数,定义,计算方法及缺陷,各指标的取值不同，算出的房价收入比结果相差是非常大的 面积单价：经济适用房面积单价、商品房面积单价、新旧房折合单价 面积指标：60平方米、80平方米、人均建筑面积平均家庭人口 平均个人年收入：工资收入、工资收入及修正、可支配收入 计算人口数：双职工假设、平均家庭人口,12,数据、图表示例,结构现状： 农业人口约占总人口的80% 教育程度以初中为主 年龄结构以35岁以上的中老年为主
7、职业以加工制造、交通运输、商饮服务业为主 结构变化： 主要集中在区域内部的农业人口向非农业人口的转化。,资料来源：各派出所常住人口变动月报表，整理得出。,北小营镇常住人口状况,南彩镇常住人口状况,单位：人,人口教育程度结构图,资料来源：北小营镇政府。,人口产业分布结构图,第二产业：加工制造业、建筑业为主 第三产业：交通运输业、商饮服务业为主,13,数据图表示例,低,低,高,高,附加值,可 行 性,低,鼓励发展,伺机发展,限制发展,高,可 行 性,汽车及零部件,都市产业,光机电,电子信息,生物医药,房地产,物流,商业服务业,产业现状,电子信息 制造业,汽车制造业,会展业,电器机械 制造业,物流,
8、商业服务业,房地产,都市产业,产业未来,体育休闲 产业,旅游产业,低附加值加工,14,数据图表示例,1,2,3,4,日常消费,各细分市场 的价值贡献,23%,空港城片区,77%,中心片区,25%,11%,居住,教育,耐用品,45%,59%,5,休闲娱乐,15%,6%,2%,18%,13%,6%,中心片区,35%,15%,20%,50%,10%,8%,5%,17%,30%,10%,空港城片区,60%,40%,调整前的消费结构,调整后的消费结构,耐用品,教育,居住,日常消费,休闲娱乐,空港城消费现状,中心片区消费现状,13,2,15,25,45,59,11,6,18,6,空港城消费未来,中心片区消
9、费未来,15,自然山水风景和滨海资源是各地游客提及率最高的短途旅游度假目的地,惠州的山地风景资源在珠三角地区首屈一指。,城市群旅游地选择偏好调查,16,巽寮所面临的珠三角旅游市场竞争版图一流的区域级旅游度假胜地存在极大市场空缺,本地旅游休闲自住类,一流区域旅游度假resort类,一流目的地型 resort,Resort的功能,单一,复合,空间和人口的覆盖,广泛,集中,夏威夷,坎昆,巴拉德罗,马尔代夫,Bintan,亚龙湾,巽寮,南国桃园,华侨城,观澜GOLF,荔湖GOLF,光明农场,美视GOLF,愉景湾,大梅沙,御温泉,丹霞山,海凌岛,小梅沙,飞沙滩,七星岩,Hidden Valley,Hom
10、estead,国际标杆,珠三角市场,珠三角市场供给,Forest Highlands,17,本项目原生态的一流旅游资源首屈一指，但仍需在人文资源打造、基础设施改善、市场认知度的提高和产业规划上进一步提高竞争力,目前整个广东省海岸线大规模发展石化工业等重工业，巽寮湾等是仅有的海滨度假区。,竞争机会点,18,汉江北岸待招商地块(硚口区) A 月湖桥桥片区 B 江汉二桥北岸西片 C 古田片,土地汉江北岸即将进入大规模开发阶段,项目周边土地出让情况,19,客户研究,客户来源区域 客户购买力和购买意愿 客户置业特征分析,20,科教文化中心,客户研究圈层的确定 1、武汉老印象 2、行业客户访谈 3、汉阳楼
11、盘调研 武昌客户抗性最大 汉口中心区及以北地区抗性较大，较高的性价比会吸引部分中心区低购买力客户 汉江北岸客户抗性相对较低 古田区域城市资源佳，抗性大 汉阳客户无抗性 汉阳和汉江北岸客户应是重点研究片区,城市商贸中心,汉阳,武昌,汉口,旅游、居住区,老工业区（基本已外迁）,汉阳和汉江北岸是客户重点研究片区,21,项目客户研究片区划分,沌口,王家湾,钟家村,宝丰商圈,研究客户群 1、沌口片区 2、钟家村片区 3、王家湾片区 4、商业片区 汉正街商贸客户、汉西街建材客户 5、宝丰商圈,22,客户分析方法,对整体市场以及区域市场的认识与看法 对本项目的看法 对产品的创新及初步构思的试探与检验 需求和
12、购买力,访谈：,对整体市场以及区域市场的认识与看法 对本项目的看法 对产品的创新及初步构思的试探与检验 需求和购买力,楼盘调研,23,一、客户购房意愿和购买力分析,24,访谈目录表（56个客户深度访谈）,政府相关人员 武汉规划国土司汉阳分局规划科罗科长 汉阳开发办主任金主任 政府公务员 金主任 公务员 俞先生；,业内专业人士 三江公司张部长 三江公司营销部李部长 复地翠微新城营销部经理李经理 集贤书香苑销售员 汉正会馆（汉正街第一大道）销售员 南国明珠销售人员 南湖某开发商营销经理马冬 汉来灯饰五金批发市场企划部张主任 武汉德思勤副总 上海爱家 碧水晴天销售人员 金桥凤凰华庭 销售经理 策源代
13、理 策划 。 客户 服装商户女士岁武汉人 服装商户先生岁经营年石家庄人 服装商户先生岁经营年温州人,服装商户先生岁经营年东北人 服装商户先生岁经营年十堰人 服装商户4118 先生50岁温州人 服装商户4318女士岁杭州人 服装商户4330女士岁广州人 服装商户1229 男 30岁 非武汉人 服装商户1329 女 35岁 武汉人 服装商户4237 女 30岁 武汉汉阳人 服装商户 男 45岁 建材市场华利灯饰沈老板岁左右宁波人 建材市场胜阳灯饰孙老板岁左右武汉人 汉正街临街商铺酒水饮料批发经营户岁武汉周边（黄冈人） 汉正街临街商铺茶叶批发经营户 岁左右外地人 汉正街临街商铺干果批发经营户岁左右武
14、汉周边（孝感人） 大兴路鞋类商品批发经营户岁武汉人赵先生 汉西建材市场卖场经理 汉西建材市场瓷砖老板岁福建人 汉西建材市场华艺照明b217先生岁十堰人 汉西建材市场工艺画廊女士50岁武汉人 大桥局职工岁左右 道路设计院职工家属岁左右 沌口消费者 男高工 沌口消费者 女管理人员 沌口消费者 男管理人员 沌口消费者 男一般职员 。,25,沌口,项目客户研究(客户访谈、楼盘调研),对项目片区印象：武汉人环境还可以 非武汉人大多不太熟悉本片区 1、客户基本情况 有东风、康师傅、可口可乐等 多数企业为非武汉人员（80以上），只有少数企业以本地人员为主 2、客户收入 较好企业员工收入 平均收入：3000元
15、/月 普通员工不超过2000元/月 技术人员和科长级别3000-4000元/月 管理层约10，收入高并且差别大 3、现居住状况 现状:多数在区域购房（企业集中购房），管理层在区域内优质环境物业（如金色港湾）和城市中心区购房,沌口片区客户研究,26,沌口,项目客户研究 (客户访谈、楼盘调研),沌口片区客户研究,金色港湾,4、客户特点 多数为非武汉客户，无武汉城市情节，认为沌口区域不差，区域基本生活 配套较成熟，出片区主动意愿不强 原企业集中购房模式使客户习惯爱老乡社区群居，不愿分开 跳出区域外置业特点： 武汉人 多数具有“三缘”（亲缘、工作缘、地缘）关系 选择在企业巴士沿线物业 非武汉 客户为子
16、女教育投资（城市教育资源要求高） 5、本项目契合度 跳出区域购买特点和本项目不相符 对在沌口区域购买物业的客户拉动抗性大 片区城市价值（成熟度）低于中心城区和沌口 自然环境，沌口项目优于本项目（如金色港湾3900元）,形成沌口区域相对封闭市场，不具备大量区域外购买驱动力,27,项目客户研究 (客户访谈、楼盘调研),对项目片区印象：地块是汉阳目前居住适宜区域 1、客户基本情况 本区域集中汉阳大量政府公务员和大桥局客户，具有较高购买力 2、客户收入 一般公务员收入:2000-3000 大桥局收入:2500-3500 3、现居住状况 、购买力 大桥局职工公务员基本已有一套福利住宅，正处于换房周期。 一般公务员还款25003000元/月 大桥局职工月回款:2500-3000 一般选择10-15年按揭，基本上会提前还款,钟家村片区客户研究,钟家村,28,项目客户研究 (客户
