4第四章市场法幻灯片资料

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1、第四章 市场法,THE MARKET COMPARISON APPROACH,贵仁雅苑,新凤城,才茂公寓,君欣豪庭,中通大厦,第一节 市场法概述,一、市场法的含义 市场法是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将他们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估计对象价值的方法。 本质：以房地产的交易价格为导向求取估价对象的价值 二、市场法的理论依据 市场法的理论依据是经济学中的替代原理。 替代原理：通过市场供求和竞争的作用，效用相同或相近的商品之间将产生替代效应，并最终使市场上相同或相近的商品之间具有相同的价格或一致的比价关系。,三、市场法适用的估价对象和条件,

2、（一）适用对象 住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地 （二）市场法需要具备的条件 估价时点的近期有较多的类似房地产的交易 （三）市场法的其他用途 市场租金及成本法、收益法和假设开发法中重新构建价格、房地产价格构成部分、经营收入、运营费用、空置率、求取。,第一节 市场法概述,1 搜集交易实例； 2 选取可比实例； 3 建立价格可比基础 4 交易情况修正 5 交易日期修正 6 房地产状况修正 7 求取比准价格 要求：每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20，综合调整不得超过30。,四.步骤：,第一节 市场法概述,一、收集交易实例 大量、全面、完整性 准确、真实性 累计性 多途径性,第二

3、节 搜集交易实例,新凤城银座,价格走势,房型图,估价对象,才茂公寓,价格走势,房型图,比较实例A,贵仁雅苑,价格走势,房型图,比较实例B,君欣豪庭,价格走势,房型图,比较实例C,中通大厦,价格走势,房型图,比较实例D,因素条件说明表,比 较 因 素,比较因素修正表,查阅政府有关职能部门的房地产交易登记资料； 查阅各种报刊杂志所刊登的房地产租售信息； 查访房地产经办人或交易当事人； 查阅房地产网页； 同行之间相互提供有关信息资料； 其他。如参加房地产交易展销会、房地息发布会等。,二、搜集交易实例的途径,第二节 搜集交易实例,从搜集的交易实例中选择符合一定条件的作为估价中用于参照比较的交易实例。这

4、些用于参照比较的交易实例，称为可比实例。,一、选取可比实例的必要性,第三节 选取可比实例,二、选取可比实例的要求： （一）数量要求-310个 （二）质量要求 1、与估价对象是类似房地产 同一供求范围内。 与待估房地产的用途。 规模相当。 与待估房地产的建筑结构相同。 档次相同 权属性质相同。 2、交易类型与交易目的相近。 3、比较案例房地产的交易日期与待估房地产的估价时点接近 4、交易案例是正常交易或可修正为正常。,第三节 选取可比实例,第四节 建立可比基础,统一房地产范围 范围不同的情况 带有债权债务的房地产 含有非房地产成分 房地产实物范围不同 统一付款方式 估价中通常以在其成交日期一次性

5、支付的金额为准 例如：一物业合同总价20万元，分三期支付，首付30，半年后支付30，一年后支付40，问合同签订时一次性付款总价（银行贷款年利率6，按月付息）。,统一价格单位 统一价格表示单位 统一币种和货币单位； 统一面积内涵和单位； 如：建筑面积下的价格=套内建筑面积价格套内建筑面 积/建筑面积 建筑面积下的价格=使用面积价格使用面积/建筑面积 平方米下的价格亩下的价格666.67 平方米下的价格公顷下的价格10000 平方米下的价格平方英尺下的价格0.09290304 平方米下的价格坪下的价格 3.30579,例：搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200，成交总价80万元人民币

6、，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例，试进行有关的修正。（假设人民币的年利率为8 ，假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇价为1美元8.3元人民币 ） 1统一付款方式。以在成交日期时一次付清为基准，则： 甲总价 16+32/（1+8%）0.5+32/（1+8%）76.422（万元人民币）乙总价15(万美元) 2统一价格表示单位。甲单价7642202003821.1(元人民币平方米建筑面积) 乙单价15000025006

7、0(美元平方英尺使用面积) 3统一币种和货币单位。 甲单价：38211(元人民币平方米建筑面积) 乙单价608.3498(元人民币平方英尺使用面积),4统一面积内涵。如果以建筑面积为基准，另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为1平方米建筑面积.75平方米使用面积，则： 甲单价38211(元人民币平方米建筑面积) 乙单价4980.753735(元人民币平方英尺建筑面积) 5统一面积单位。如果以平方米为基准，由于1平方英尺0.09290304平方米，则： 甲单价38211(元人民币平方米建筑面积) 乙单价373.5 0.09290304 40203(元人民币平方米建筑面积),例：有俩

8、同类物业同时交易，A物业使用面积为100坪，交易价为13万美金；B物业建面900平方米，人民币总价288万元，一年后付。现价 为50万元的家具随房屋一并交易，该类物业建使比为1.3，1美元兑换6.8元人民币，年利率6，试建立价格比较基础。,一、 概念 是指剔除交易行为中的一些特殊因素而造成的价格的偏差。 二、交易行为中可能存在的特殊因素比较复杂，一般有： 1、有利害关系的交易。如亲友之间、有利害关系的公司之间的交易活动。 2、急于出售、急于购买. 3、交易双方或交易一方对市场行情缺乏了解的交易。 4、交易双方或一方有特别的动机或偏好。 5、特殊交易方式的交易。 6、未按规则负担交易税费。 7、

9、相邻房地产的合并交易。 8、强迫出售或强迫购买的交易 9、受迷信影响的交易,第五节 交易情况影响修正,三、交易情况修正的方法: 一般不选; 不得不选必须修正; 修正方法为百分率法和差额法。 百分率法 ： 可比实例成交价格 1（1 s% ）可比实例的正常市场价格 交易情况修正系数应以正常市场价格为基准来确定 差额法： 可比实例的成交价格交易情况修正额可比实例的正常市场价格,第五节 交易情况影响修正,正常成交价格-应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格 正常成交价格+应由买方负担的税费=买方实际付出的价格 例：一宗房地产的正常成交价格为2500元平方米，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7，买方应缴

10、纳的税费为正常成交价格的5，求卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。 解： 卖方实际得到的价格2500250072325(元平方米) 买方实际付出的价格2500+2500 52625(元平方米),第五节 交易情况影响修正,例：某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5。求该宗房地产交易的正常成交价格。,解：正常成交价格+应由买方负担的税费买方实际付出的 价格 正常成交价格买方实际付出的价格（应由买方缴纳的税费比率） （+） （元m）,第五节

11、 交易情况影响修正,第六节 市场状况调整,一、概念：是将可比实例在成交日期时的价格调整到估价时点时的价格。 二、方法： 可比实例在成交日期时的价格市场状况调整系数 可比实例在估价时点时的价格 交易日期修正系数应以成交日期时的价格为基准来确定。 假设从成交日期到估价时点时，可比实例价格涨跌的百分率为T(当可比实例的价格上涨的，为+T；下跌的，为T)，则： 可比实例在成交日期时的价格（1T%） 可比实例在估价时点时的价格,价格指数法 价格指数有定基价格指数和环比价格指数。如果是以某个固定时期作为基期的，称为定基价格指数；如果是以上一时期作为基期的，称为环比价格指数。,例：某宗房地产2005年6月的

12、价格为1500元/m2，现需要将其调整到2005年9月。所在区域类似房地产2005年4月至10月的价格指数为79.6，76.7，74.7，89.2，85，92.5，98.1（以2003年12月为100）。计算该宗房地产2005年9月的价格。 解：1500（92.5/74.7）=1857.4（元/m2） 例：某地区某类房地产2002年4月至10月的价格指数分别为996，947，967，105.0，109.2，112.5，118.1(均以上个月为100)。其中某宗房地产在2002年6月的价格为2000元m2，计算该房地产2002年10月的价格。 解：20001.051.0921.1251.1813

13、046.8(元),价格变动率法 采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为： 可比实例在成交日期时的价格（1价格变动率）期数在估价时点时的价格 采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正的公式为： 可比实例在成交日期时的价格（l价格变动率期数）在估价时点时的价格,例：评估某宗房地产2002年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元，成交日期2001年10月末。另调查获知该类房地产价格2001年6月末至2002年2月末平均每月比上月上涨1.5，2002年2月末至2002年9月末平均每月比上月上涨2。对该可比实例进行交易日期修正。 解： 3000(1+1.5)(1+

14、2)3658(元),例：某个可比实例房地产2005年2月1日的价格为1000美元，该类房地产以人民币为基准的价格变动，平均每月比上月上涨0.2。假设人民币与美元的市场汇价2005年2月1日为1美元=8.26元人民币，2005年10月1日为1美元=8.29元人民币。对该可比实例修正到2005年10月1日的价格为： 解：10008.26(1+0.2)88393(元人民币) 例：某个可比实例房地产2002年2月1日的价格为1000美元m2，该类房地产以美元为基准的价格变动，平均每月比上月下降05。假设人民币与美元的市场汇价2002年2月1日为1美元8.26元人民币，2002年10月1日为1美元8.2

15、9元人民币。对该可比实例进行交易日期修正，修正到2002年10月1日的价格为： 解：1000(10.5)88.297964(元人民币),一、房地产状况调整的含义 将可比实例在其房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。 （）房地产状况调整的内容 区位状况修正 权益状况修正 实物状况修正 在这三个方面的修正中，还可进一步细分为若干因素的修正。,第七节 房地产状况调整,三、房地产状况修正的思路 列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况各方面的因素； 判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况； 将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较，找出

16、它们之间的差异造成的价格差异程度； 根据价格差异程度对可比实例的价格进行调整。 如果可比实例房地产优于估价对象房地产，则应对可比实例的价格做减价调整；反之，则应做增价调整。,四、房地产状况调整的方法 百分率法： 可比实例在其房地产状况下的价格房地产状况修正系数在估价对象房地产状况下的价格 差额法： 可比实例在其房地产状况下的价格房地产状况修正额在估价对象房地产状况下的价格 在百分率法中，房地产状况修正系数应以估价对象的房地产状况为基准来确定。 可比实例在其房地产状况下的价格 1（1 R%）可比实例在估价对象房地产状况下价格,直接比较修正 确定影响房地产状况的因素 确定权重 以估价对象状况为基准，将可比实例的房地产状况逐个因素评分 累计所的分数转化为调整价格的比率 利用比率对可比实例价格进行调整,表达式： 可比实例在其房地产状况下的价格100/（） =在估价对象房地产状况下的价格,间接比