3第三章 房地产价格形成的基本原理

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1、第3章 房地产价格形成的基本原理,3.1 房地产价格概述 3.2 房地产价格的构成与类型 3.3 房地产价格的影响因素,3.1 房地产价格概述,3.1.1 房地产价格的概念 1. 从现象上来定义 房地产价格是为了获得房地产这种特殊的商品所必须支付的货币的数量。 2. 从本质上来定义 在房地产开发、建设、经营的过程中，所耗费的社会必要劳动所形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现。房地产商品价格是房屋建筑物价格和地产价格的统一，是房地产商品价值和地租资本化价格的综合性货币表现。在房地产估价上，一般认为房地产价格是房地产的经济价值（交换价值）的货币表示。,3.1.2 房地产价格的形成 1. 房地产

2、价格的形成条件 房地产之所以有价格，前提条件有三个：房地产的有用性、房地产的稀缺性以及房地产的有效需求。 2房地产价格的形成原因 房地产是一种非常特殊的商品，要真正掌握其价格的形成，有必要全面了解价格形成的理论，并作具体分析。 关于商品价格的形成，主要有四种理论，即供求决定论、效用决定论、收益决定论、劳动决定论。,供求决定论认为市场上商品的价格不是事先规定的，而是根据市场上供求情况由买卖双方协议决定。 效用决定论认为一切商品的价值取决于它们的用途。房地产的效用，是指人们因占有、使用房地产而得到的满足的程度。,收益决定论认为商品之所以有价值，是因为能在较长时间内给商品所有者带来一定收益，这些收益

3、通过一定方法折算成的现值就是商品的价值。 劳动价值论认为决定价格基础即价值的是劳动，价值的唯一源泉是劳动，商品的价值实体是抽象劳动，商品价值量由社会必要劳动时间决定。,一般而言，房地产价格及其价值形成是以劳动价值论为基础，以供求理论、效用理论、收益理论为补充。劳动价值论对房地产价格形成的解释有以下三个特征： 第一，房地产价格形成具有广泛性。土地的开发、加工都或多或少凝结了人类劳动，而所有建筑物都是劳动的产物。因此，劳动数量的多少和质量的好坏往往是房地产价值和价格形成高低差异的主要原因。,第二，房地产价格形成具有本质性。即房地产价值的基础是人类劳动的结晶。 第三，房地产价格形成具有客观性。劳动价

4、值论认为商品价值是由转移过来的物化劳动价值、生产过程中加入的活劳动价值、创造出的新价值三部分组成。在现实中，将前两者称为成本，第三者称为利润。它们在商品社会中都有数据可以计算，是客观存在的。,马克思曾说，本身没有任何价值，即不是劳动产品的东西（如土地）的价格，可以由一些非常偶然的情况来决定。因此，单靠劳动价值论不能解释一切，还必须以效益、供求、效用理论为补充。 许多房地产的价格差别主要在于使用中的收益差异，如许多商业、办公用物业，与周围的其他建筑物建造成本相同，但收益大相径庭，价格也就大不相同；在房地产拍卖或招标时，供求会使价格大大偏离其价值；在其他理论不能很好解释的场合，效用理论往往能较合理

5、地提供一种理论解释。,由此可见，收益、供求、效用理论是房地产价格形成的不可忽视的理论依据，对这些因素的具体分析与适当评价应该在房地产估价过程中占据较重的分量。,3.1.3 房地产价格的特点 房地产作为整体，其价格与其他商品的价格相比，既有相同的地方，也有不同之处。 相同之处在于：都是价格，用货币的形式来表示；都有价格波动；都按质论价，质优价高，质劣价低。 不同之处构成了房地产价格的特征，而且很大程度上其特征主要是由土地价格的特征决定的，主要表现在：,1.房地产价格具有地区性。主要反映在不同城市区域之间的房地产差价。一般来讲，同质房屋，其价格大城市大于中小城市，沿海城市高于内地城市，经济发达城市

6、高于经济情况一般的城市。同时，房地产价格即使在同一城市，也有明显的地区差别，也有好地段与差地段之分。 在进行房地产估价时，一定要进行地区因素比较，分析不同地区各种因素的差别，分析该地区具有哪些特性，这些特性对于该地区房地产价格的形成有什么样的影响等，然后再与邻近地区的房地产价格相比较，以合理确定房地产的价格。,2.房地产价格实体具有双重性。房地产是房屋设施与土地的有机统一体，这就规定了房地产价格在其内涵上具有双重的实体性基础，其中一部分来源于开发和房屋建筑安装劳动所形成的价值，另一部分则来源于土地使用权价格（从经济意义上说，它是地租的资本化，是土地所有权在经济上的实现）。房地产价格的这一特征，

7、是房地产价格的本质特征。,3.房地产价格具有高位性。房地产商品价格的高位性，是指房地产商品的价值量大，价格数量高，是超高档的商品。房地产价格的高位性，主要是由开发建设这一商品的大量资金、物质、劳动、投入和土地等因素造成的。,4.房地产价格具有单件性。房地产具有单件的特点，每个房地产都有不同于其他房地产的特殊方面，这种不同反映到价格上，就是价格的单件性，其含义是：房地产都是单件生产的，在生产过程中要受多种因素的影响；没有完全相同的房地产，故其价格也互不一样；房地产交易要受交易主体各自的知识水平及对房地产市场的看法等因素的影响，这样一来，不同的交易主体，就会产生不同的房地产价格，使房地产价格呈现单

8、件性特点。,5. 房地产价格具有计划性 在社会主义市场经济条件下，房地产价格的计划性主要表现在政府对房地产价格的管理和调控上。目前，国家对房地产价格的管理，一般采取三种形式： （1）实行国家定价与国家指导价、市场调节价相结合 （2）实行价格审批制度 （3）实行限价政策,6.房地产价格具有扩散性。房地产价格的高低，会直接影响整个社会主义市场的价格体系，而价格又直接影响到人们的实际生活水平，影响到社会其他行业的生产经营状况、企业盈利水平、政府税收和其他财政收入等。这些都是经济方面的影响，而这些影响必然扩展到社会生活和政治局势等方面，这就是房地产价格的扩散性。,7.房地产价格具有敏感性。房地产是人类

9、最必须的生产资料和消费资料，因此，房地产价格的变化，不仅影响到人类各方面的生产建设，而且还涉及到广大人民的生活。房地产价格关系到国计民生，是一个十分敏感的价格。,8.房地产价格具有趋升性，即房地产商品具有增值性。其原因在于：房地产需求大于房地产供给造成价格持续上升；土地资源的有限性使得房地产商品稀缺，土地投资的积累性导致房地产价格上涨；房地产开发建造周期长，投资风险大；房地产开发费用中的税费比重较大。,3.2 房地产价格的构成与类型,3.2.1房地产价格的构成 房地产价格包括总成本和利润两部分，即：房地产价格=总成本+利润。 房地产总成本是指企业在开发建设和经营房地产过程中所投入的总费用，一般

10、包括：地价、土地开发费、建筑安装工程造价、税金、利息和其他费用分摊。总成本的大小，主要取决于总成本中所包含项目的多少和每个项目的实际耗费值。总成本在各个地区和各个时期的差异性和可变性极大，房地产价格主要是由总成本决定的。,利润是房地产开发、经营企业的投资收益。利润的高低取决于总成本和社会平均利润率这两个因素。用公式表示为： 利润=总成本社会平均利润率,房地产价格构成因素较多，现叙述如下： 1.房地产价格的主要构成因素 (1)土地价格。主要取决于土地的地理位置、用途和使用时间、建筑容积率、建筑安装造价、房屋建筑物的折旧状况等因素。通常，地价在房产价格中所占的比重随着地价的上涨和房屋的陈旧而相应地

11、提高，随着容积率和建筑安装造价的增加而下降。,(2)房屋建筑成本 基地开发费 勘察设计费 动迁用房建筑安装工程费 房屋建筑安装工程费 街坊配套费 管理费 .管理费总额一般以上述 项为基数，按1%3%计取。 贷款利息,(3)建筑房屋的利润 以房屋建筑成本的（1）（5）项为基数，按3%8%的利润率计取利润。 (4)税金 包括营业税、城市维护建设费、教育费附加、土地增值税等。 (5)其他附加费 (6)土地使用税（费） 按土地使用税（费）征收规定，每年按0.510元/米2 征收。,2.房地产价格的其他构成因素 (1)房屋装修费； (2)房屋设备费用； (3)建筑地段、楼层和朝向差价（建筑地段差价由政府

12、根据土地级差情况确定；楼层差价=标准房价楼层差价率；朝向差价=标准房价朝向差价率）； (4)房屋的折旧； (5)房屋的完好程度。,3.2.2 房地产价格的主要类型 房地产不只是一个客观实体，而是在一定程度上反映了一定的社会经济状况。因此，进行房地产估价，必须对我国目前房地产价格类型有一个较全面的了解。房地产价格类型从不同的角度有不同的分类。目前，我国房地产价格类型主要可从下列角度划分：,1. 存在形态 按照房地产的存在形态划分，房地产价格有：土地价格、建筑物价格和房地价格。 (1) 土地价格 土地价格简称地价，如果是一块无建筑物的空地，此价格即指该块土地的价格；如果是一块有建筑物的土地，此价格

13、是指该宗房地产中土地部分的价格，不含建筑物的价格。 （2) 建筑物价格 建筑物价格是指建筑物部分的价格，不含建筑物所占用的土地的价格。人们平常所说的房价，例如购买一套商品房的价格，通常是含有该建筑物占用的土地的价格，与这里所说的建筑物价格的内涵不同。,（3）房地价格 房地价格又称房地混合价，是指建筑物连同其占用土地的价格，它往往等同于人们平常所说的房价。 对于同一宗房地产而言，有： 房地价格 = 土地价格 + 建筑物价格 土地价格 = 房地价格 建筑物价格 建筑物价格 = 房地价格 土地价格,2. 房地产权属 按照房地产权属进行划分，房地产价格有：所有权价格、使用权价格、转让价格、租赁价格、抵

14、押价格。这一组价格是依据我国城市房地产管理法所规定的几个主要权利划分的，其中前两个价格类型是一级市场价格，后三个价格类型是二级市场价格。 （1）所有权价格 房地产的所有权价格是指房地产所有权的价格。,（2）使用权价格 房地产的使用权价格是指房地产使用权的价格。 （3）转让价格 房地产的转让价格是指房地产权利人将其合法的房地产转移给他人时所形成的价格。 （4）租赁价格 房地产的租赁价格是指房地产权利人将其合法的房地产出租给承租人时所形成的价格。 （5）抵押价格 房地产的抵押价格是指以抵押方式将房地产作为债权担保时而评估的价格。,3. 价格管理 按照房地产价格管理进行划分，房地产价格有：基准地价、

15、标定地价和（建筑物）重置价格。 （1) 基准地价 基准地价是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。 （2）标定地价 标定地价是指在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。,（3）（建筑物）重置价格 建筑物重置价格，是指在一定时间点，在当前建筑及装修材料价格和人工劳务费用情况下，可以采用新的建筑材料、建筑技术与工艺、重新建造一幢与原建筑物在结构、功能、效用上相同的新建筑物的价格。,4. 政府行为 按照政府行为进行划分，房地产价格有：土地使用权出让价格、征用价格和课税价格。

16、（1）土地使用权出让价格 土地使用权出让价格是指政府将国有土地使用权在一定年期内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的价款。 （2）征用价格 征用价格是为确定政府征收房地产的补偿而评定的价格。 （3）课税价格 课税价格是指政府为课征税赋而对房地产评定的价格。,5. 出让方式 按出让方式进行划分，房地产价格有：协议价格、招标价格、挂牌价格和拍卖价格。 （1）协议价格：协议价格是指采用协议方式而形成的房地产价格。 （2）招标价格：招标价格是指采用招标方式而形成的房地产价格。 （3）挂牌价格：挂牌价格是指采用挂牌出让方式而形成的房地产价格。 （4）拍卖价格：拍卖价格是指采用拍卖方式而形成的房地产价格。 在上述四种交易方式所形成的价格中，拍卖价格最高，招标价格和挂牌价格次之，协议价格最低。,6. 估价方法 按照估价方法划分，房地产价格有：收益价格、比准价格和积算价格。 房