第九章房产税、城镇土地使用税和耕地占用税 (2)教学材料

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1、房产税,一、房产税原理,概念： 房产税是以房屋为征税对象，依据房屋的计税余值或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税 特点： 1、房产税属财产税中的个别财产税； 2、征税范围限于城镇的经营性房屋； 3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法。 作用： 1、筹集地方财政收入； 2、有利于加强房产管理,二、纳税人,是在征税范围内的房屋产权所有人。 1、产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由单位和个人纳税。 2、产权出典的，由承典人纳税。 3、产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或使用人纳税。,征税对象,房产：是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避

2、雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场 注意：房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已经使用或出租或出借的商品房应按规定征税,征税范围,1、城市指经国务院批准设立的市。 2、县城指县人民政府所在地。 3、建制镇指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。为镇人民政府所在地，不包括所辖的行政村。 4、工矿区指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。,计税依据和税率,（一）计税依据： 1、房产的计税价值：从价计征 适用经营自用的房屋 2、房产的租金收入：从租计征 适用出租的房屋

3、,1、从价计征：计税余值 是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。 1）房产原值：是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。 2）房产原值应包括与房产不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施 3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值,4）房屋附属设备和配套设施的计税规定 （1）凡以房屋为载体，不可以随意移动的附属设备和配套设施，无论会计核算中是否单独记账，都应记入房产原值。 （2）对于更换房屋附属设备和配套设施的，将其价值计如房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设备设施中易损坏、需要经

4、常更换的零配件，更新后不再记入房产原值,计税依据和税率,2、对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。 租金收入是房屋产权所有人出租房产使用权所取得的报酬，包括货币收入和实物收入。 对以劳务或其他形式作为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额依率计税。,3、投资联营及融资租赁房产的计税依据 （1）对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产的余值作为计税依据征税； 对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应由出租方按租金收入计算缴纳房产税。 （2）对融资租赁房屋的，以房产余值计算征税。 租赁期的纳税人由当地税务机关

5、确定,4、居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税。 从2007年1月1日起，对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营的代管人或者使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除1030后的余值计征，没有房产原值或者不能将业主共有房产于其他房产原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房地产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。,税率,依据房产计税余值计税的，税率为1.2%； 依据房产租金收入计税的，税率为12%； 从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，其应缴纳的房产税暂减按4%的税率征收。,应纳税额的计算,应纳税额房产原值（1扣除率） 税率 例：

6、某省一企业2001年度自有房屋10栋，其中8栋用于经营生产，房产原值1000万元，不包括冷暖通风设备60万元；2栋房屋租给某公司作经营用房，年租金收入50万元。计算该企业当年应纳的房产税。（原值减除率为20%） 自用房产应纳税额（100060） （120%） 1.2%10.176（万元） 租金收入应纳税额50 12%6（万元） 全年应纳房产税10.176616.176（万元）,六、税收优惠,1、国家机关、人民团体、军队自用的房产 例：某政府机关与某公司共同使用办公用房一幢，房产价值8000万元，省政府机关占用房产价值5000万元，公司占用房产价值3000万元。2002年省政府机关将其使用的房产

7、的一部分（价值2000万元）对外出租，取得租金收入150万元。己知该省统一规定计算房产余值时的减除幅度为10，计算省政府机关和公司当年应纳的房产税。 政府机关应纳从租计征房产税=15012%=18（万元） 公司应纳从价计征房产税3000（1-10%）1.2%=32.4（万元）,2、国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产 3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产 4、个人拥有的非营业用的房产 5、中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的房产，免征房产税,6、经财政部批准免税的其他房产 （1）经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后免税 （2）凡基建工地为基建工地

8、服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，施工期间免房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，按规定征税。 （3）房屋大修停用在半年以上的，纳税人申请，税务机关审核，大修期间可免税。 （4）为鼓励利用地下人防设施，地下人防设施的房屋暂不征税。 （5）老年服务机构自用的房产,（6）高校后勤实体免征房产税 （7）对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用住房，免 （8）对邮政部门的房产依据作落地来征税与否 （9）向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免。,征收管理,一、纳税义务发生时间 1

9、、将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，计税。 2、自建的房屋用于生产经营的，自建成之日的次月起，计税。 3、委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之日的次月起计税。 对于在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应从使用或出租、出借的当月起计税。 4、购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计税。,5、购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计税。 6、出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计税。 7、房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计税。 二、纳税期限 房产税实行按年征收，分期缴纳。纳税期

10、限由省级人民政府规定。各地一般按季或半年预征。 三、纳税地点：房产所在地,某公司自有房产原值1000万元，2008年发生一下业务：1月1日将临街原值100万的房产出租，月租金6万元；3月1日以原值500万元的房产投资A企业，每年按协议固定取得40万元利润，不承担风险；4月1日以原值800万元的房产投资B企业，当年末收到B企业按股权比例分来的利润60万元；本年4月9日将新建的房屋400万元（含中央空调70万元）验收投入使用；公司向职工家属自供热收取采暖费，自供热所用房产200万元。当地房产税的扣除比例为30。,临街出租房产612128.64（万元） 投资取得固定利润401210124 新建400

11、（1-30）1.21282.24 其余500（1-30）1.2122+800（1-30）1.2%123+（10000-100-500-800-200） （1-30） 1.272.94 共纳税 8.64 +4+2.24+ 72.9487.82,城镇土地使用税,基本原理,2007年1月1号新法规出台，原来是执行1988年11月1号的 变化：税率、纳税人,定义：是以国有土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征税的一种税。 特点： 1）征税对象是国有土地 2）征税范围广； 3）实行差别幅度税额。,概述,作用： 促进合理、节约使用土地； 调节土地级差收入，鼓励平行竞争； 广集财政资金，完善地方税收

12、体系。,一、纳税人,征税范围和纳税人,在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城 镇土地使用税的纳税人,1、拥有土地使用权的单位和个人 2、拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人 3、土地使用权未确定或权属纠纷为解决的，其土地的实际使用人为纳税人 4、土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由各方分别按实际使用的土地面积纳税,征税范围和纳税人,二、征税范围 城市指经国务院批准设立的市，征税范围包括市区和郊区； 县城指县人民政府所在地，征税范围为县政府所在地的城镇； 建制镇指经省级人民政府批准设立的，符合国务院规定的镇建制标准的镇，征税范围

13、为镇人民政府所在地； 工矿区指工商业比较发达，人口比较集中的大中型工矿企业所在地，工矿区的设立必须经省级人民政府批准。,应纳税额的计算,一、计税依据 以纳税人实际占用的土地面积（平方米）为计税依据。 （1）由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的土地面积为准,（2）尚未测定，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。 （3）尚未核发土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证书以后再作调整。,税率,三、应纳税额的计算 应纳税额实际占用应税土地面积（平方米）适用税额,税收优惠,一、法定免缴土地使用税的优惠 1、国家机关、人

14、民团体、军队自用的土地 2、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地 3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地 4、市政街道、广场、绿化地带等公共用地,5、直接用于农、林、牧、渔业的生产用地 不包括农副产品加工场地和生活办公用 地 6、开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用月份起免510年 只适用自行填海，不包括转让、出让、划拨等方式取得的,7、对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用土地，免土地使用税。对营利性医疗机构自用的土地自2000年起免征3年（开业之日起） 8、企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，免税,9、免税单位无偿使用纳税

15、单位的土地，免征土地使用税。纳税单位无偿使用免税单位的土地，缴纳土地使用税。纳税单位和免税单位共同使用、共有使用权土地的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积的比例缴税 10、中国人民银行总行所属的分支机构自用的土地，免土地使用税,二、省、自治区、直辖市地方税务局确定减免土地使用税优惠 1、个人所有的居住房屋及院落用地 2、房产管理部门那在房租调整前经租的居民住房用地 3、免税单位职工家属的宿舍用地 4、民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地 5、集体和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地,6、对基建项目在建期间使用的土地，原则上应照章征税 7、城镇内集贸市场用地酌情征税 8

16、、房地产开发公司建造商品房用地、原则上应按规定计税，但在商品房出售前有困难的可以酌情照顾 9、对于各类危险品仓库、厂房所需的防火、防暴、防毒等安全防范用地，可由省、自治区、直辖市地方税务区确定，暂免 10、企业搬迁后原场地不使用的、企业范围内荒山等未利用的土地，免征。 免征额可由企业自行扣除在纳税申报时。,11、向居民供热并向居民收取取暖费的供热企业暂免征。 供热企业：专业供热企业、兼营供热企业、单位自供热、为小区居民供热的物业公司，不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业 生产占地：上述企业为居民供热所使用的土地 及向居民供热又向非居民供热： 向居民收取的收入总供热收入 兼营供热：居民供热收入生产经营总收入,征收管理与纳税申报,一、纳税义务发生时间 1、购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征城镇土地使用税。 2、购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计税。 3、出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计税。,征收管理与纳税申报,4、以出让或者转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月缴纳城镇土