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1、世贸天阶,项目调研报告初稿,-梦开始的地方,目录：,项目情况分析 综合业态分析 项目SWOT分析,项目情况分析,项目情况分析,综合概况 地理位置 交通条件 经济环境,项目情况分析-综合概况,项目整体规划22.8万平方米，商业面积8万平米。其基础构造由南北两翼商业廊和两座写字楼组成，同时拥有阶梯广场等户外场所。它的上空，亚洲首座、全球第二大规模的电子梦幻天幕凌空而起。天幕长250米，宽30米，总耗资2.5亿元，由曾获奥斯卡奖和四次艾美奖的好莱坞舞台大师JeremyRailton担纲设计。,项目发展商为 北京奥中置地投资公司 。公司成立于1995年 ，先后投资了广渠门、顺四条、芳草地、金茂公寓等项
2、目 。1999年开发了世贸国际公寓，也 位于国贸商圈，开盘六个月售出90% 。2003年开发建设世贸天阶项目，2006年建成投入使用,项目情况分析-地理位置,总区位：,世贸天阶位于迎宾国道东大桥路的东侧，紧邻国贸、嘉里中心 .坐镇北京CBD西区门户，已被朝阳区政府定为政府重点工作项目，并成为CBD的旗舰商业。,项目情况分析-交通条件,主要干线： 朝阳门外大街和东大桥路和光华路，三条交通干道环绕世贸天阶； 公交路线： 三十余条公交线路，编织便捷的路面交通体系，8、9、957、725、825等 地铁路线： 步行10分钟到达地铁10号线金台站，将带来每天约3.6万次的流动客流，无论是海淀的中关村，还
3、是奥运会场，便捷的地下交通，将商业的魅力通达四方；,项目情况分析-经济环境,CBD商圈区域图,世贸天阶,项目情况分析-经济环境,CBD汇集朝阳门、建国门、燕莎等高档商圈，带有典型的时尚性、高品质性和文化契合性，拥有大量的著名商办物业、购物中心、豪华酒店、高档公寓等设施，集金融、商业、贸易、信息及中介服务机构多种业态共存的CBD大商圈，成为北京经济实力和商业水准的标志。 世贸天阶坐镇CBD西区门户，CBD区共有各类金融机构1000多家，外资金融机构247家，占全市的60%以上，形成了国贸中心、华贸中心、环球金融中心三大国际金融聚集区。人流量大，据统计，2010年最高峰一小时出行量 达10万人次，
4、晚上来世贸看天幕的人更是骆驿不绝。,CBD区域概况： 北起朝阳路，南抵通惠河，东起西大望路，西至东大桥路。占地约4平方公里，距天安门 5公里，首都机场15公里。,项目情况分析-经济环境,CBD区域规划现状：,功能规划：目前CBD规划为三大区域：CBD中部商务办公区（金十字区）、混合功 能区、居住区。建筑规模在1000万平方米左右，写字楼占50%，公寓25%，商业、 服务、文化及娱乐设施占25%。 道路规划：商务中心的通道为区内道路、城市主次干道、城市快速路三个层次组成。 整体路网结构呈方格状，全部道路42公里 公交地铁规划：公交站点5个，专线9条、快线11条、内线3条与地铁站衔接。 现有地铁1
5、0号线、2号线，未来增加6号、14号双线。 地下空间规划：以东三环两侧商务设施为重点，南北约2100米、东西1300米、约 177公顷的巨大地下走廊，一层商业设施，二层行车、停车。连接国贸三期、嘉里 中心、本案等所有项目，在CBD边缘均设有进出口，达到通常效果。,项目情况分析-经济环境,周边人口现状：,CBD区域25%的商业、娱乐设施的消费群体即为工作在50%的写字楼的商务白领和常 驻本区域酒店和高档公寓的高端消费人群。CBD办公物业占全市的21%。全京城41家 五星级酒店中有10家在CBD区域。 据北京商业发展规划报告统计：2002-2010年CBD消费人群约50万 商务白领人群约20-30
6、万 常驻财富阶层及外籍人士各约5.5万 商务旅行人群约1.7万 文化休闲人群约1-2万 观光人群约4-8万,项目情况分析-经济环境,租金：,综合业态分析,建筑业态 商业业态,综合业态分析,综合业态分析-建筑业态,总体布局,项目打破传统布局 ，西班牙建筑风格，商业分为南街北街及地下B1组成。这样就形成了中央大广场其标志性的天幕也就设置于此。,南街,北街,综合业态分析-建筑业态,天幕和南北两栋写字楼,外部建筑,综合业态分析-建筑业态,外部建筑,中心广场,综合业态分析-建筑业态,西班牙风格南北商业街,外部建筑,综合业态分析-建筑业态,外部建筑,天幕走廊,综合业态分析-建筑业态,内部建筑,公共空间：尺
7、度空间很大,综合业态分析-建筑业态,内部建筑,西班牙花型图案完美结合，细节彰显高贵、华丽时尚,综合业态分析-建筑业态,内部建筑,停车场装修现代、时尚 1400车位，收费5元/小时,综合业态分析-建筑业态,导视系统,综合业态分析,建筑业态 商业业态,.综合业态分析,综合业态分析-商业业态,商业运营理念,“全北京，向上看” “生活”向上看！ “时尚”向上看！ “品味”向上看！ “美食”向上看！ “创意”向上看！ 天幕作为北京城独一无二的瑰宝，承载着“全北京，向上看”的理念，精准地诠释了世贸天阶的精神内涵与生活真谛。,商业运营模式,时尚+艺术+娱乐+品牌+互动=新业态“体验式”商业中心,综合业态分析
8、-商业业态,理念亮点天幕,广场最大的亮点就属震撼的天幕了，它也是时髦天阶的灵魂。用“华丽”形容它一点都不过分！它长为250米，宽度30米的巨型LED显示屏 ，这一“梦幻天幕”总面积7500平方米，比整座足球场还大。 它是世界上最先进的高新媒体之一，具有清晰稳定的画面特质，48路输入96道输出的强大环绕扩声，令人身临其境的超震撼三维声像效果，总造价超过2.5亿元人民币。,播放时间： 夏季：19：30至22：00冬季：18：00至22：00,注：可通过手机信息平台发送到天幕上，表达情感。,综合业态分析-商业业态,理念亮点星美国际影城,引入近几年“商业地产+院线” 的新型运营模式来满足目前新 型商业
9、市场的发展需求。 随着我过电影业的黄金发展时期的到来，电影做为时尚休闲的一个重要环节变得越来越必不可少。 同时也契合“世贸天阶-国际时尚”的运营理念和主题。,注：星美国际是国内电影首映的重要选地，也是明星 红毯仪式的举办地。,综合业态分析-商业业态,So市场定位：国际化“开放体验式”商业综合项目 以国际化时尚为主题，摒弃媚俗高端论，集合天幕设计、西班牙开放式商业街区、多层次餐饮娱乐、文化交流等功能于一身的商业综合体。,综合业态分析-商业业态,商业业态构成,中心广场: 除天幕之外，两侧外围是中西式餐厅和休闲餐饮档口，供客人休憩和交流，也是定期举办各种时尚活动、明星代言产品发布会的主场。,综合业态
10、分析-商业业态,商业业态构成,国际精品、艺术、高档 家居用品、美容美发、 国际生活馆,最流行的国内外时尚休 闲服装品牌,综合业态分析-商业业态,商业业态构成,时尚服装： Ben sheman Madame figaro French connection Gant 潘怡良 Guess 钟表及珠宝 周大福 豪门世家 美容及健康护理 MAC 酒吧 enoteca,综合业态分析-商业业态,商业业态构成,时尚服装： Gant Guess it 鞋： Lea foscati 酒吧 时尚廊,综合业态分析-商业业态,商业业态构成,美容及健康护理： THANN 朴成吉吉发型设计 菩提岛 丽时国际美发沙龙 安娜
11、柯林 生活品味： 维塔艺术馆 美食： 金钱豹国际美食百汇,综合业态分析-商业业态,商业业态构成,美食： 新沸腾渔乡 金钱豹国际美食百汇,综合业态分析-商业业态,商业业态构成,时尚服装： Zara;Adidas Energie;Sjsj Fornarina;Misssixty 钟表 天梭;Follifollie 儿童天地 Follifollie baby 生活品味 Coast coffee 丝芙兰 美食： 星巴克 酒吧： CJW,综合业态分析-商业业态,商业业态构成,时尚服装： G-star;Giordano Mango;Mexx Jessica 配饰及鞋： 7 princes;Bata 百丽;
12、Mux joyeux-fr;bloom 珠宝： 意龙钻石 美容及健康护理： Korres 银行: 农行,综合业态分析-商业业态,商业业态构成,时尚服装： Sony 欧时力 2% 配饰及鞋： Shes 健康护理： californiafitness,综合业态分析-商业业态,商业业态构成,鞋： La senza LysaImpression 亮视点;Nike Sparrow; 钟表： Casio 美容及健康护理： 加美乐 汇美舍 生活品味： 生态家 苹果专卖 Lock lock 美食： 冰果元素 喜买得 Coups coffee 酒吧： song,注：B1连接南北商业街区,项目SWOT分析,.项目SWOT分析,项目SWOT分析,
