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1、,2012年成都房地产市场半年报,二O一二年七月,宏观经济环境,调控政策环境,成都土地市场,成都商品房住宅市场,成都二手房市场,目录,成都商业市场,成都办公市场,2012年下半年预测,总观点：,宏观调控由“控通胀”转向“稳增长”，增强市场信心； 国家房产调控态度坚决，地方政府“微调救市”； 土地市场凸显火爆，部分开发商抢滩拿地； 商品房住宅市场并未真正“回暖”，“3月小阳春、红5月”显坚挺； 二手房成交火热，创近两年新高； 商业办公市场冷热不均，郊区成交热度高于主城区。,宏观经济环境,一,世界经济复苏势头放缓，2012年全球经济仍将呈现低速增长态势，全球通胀压力仍然较大；主权债务危机不断深化和
2、扩散，引发金额市场剧烈波动。,当前全球经济的风险在明显上升，出现二次衰退的可能性在加大。2012年、2013半年全球经济大的风险。2012年主要问题是在欧洲，2013年主要问题是在美国，欧洲2013年经济增长可能性为负，这对于全球经济都将面临比较形式是一个比较大的挑战。美国2012年经济增长预计在2%左右，但2013年可能降至零甚至是负增长。我们需要对此密切关注，即使是全球不会出现二次衰退，政府仍然有必要备战危机。,国际经济环境：全球经济持续低迷，风险明显加剧。,国内GDP：国内经济增速放缓，经济增长预期下调，二季度我国GDP增速为7.6%，跌破8%，连续六个季度放缓 。 国内CPI：进入20
3、12年，CPI指数连续四个月走低，6月CPI同比上涨2.2%，环比下降0.6%，创下29个月来的新低；整个上半年，CPI同比上涨3.3%。 国内PPI: 2012年6月份，全国工业生产者出厂价格同比下降2.1%，环比下降0.7%。,国内经济环境：国内经济增速放缓，CPI持续下滑，通胀压力得到缓解，货币政策微调空间增大，降准、降息频繁。,货币政策：货币供应持续增长，二次降准及降息，资金需求压力得到缓解，金融货币政策趋松。,国内货币供应量概况：2012年以来我国货币供应持续稳定增长，5月广义货币总量M2达到90万亿，同比增长13%，较08年同期增长一倍有余； 首次降准：央行决定从2月24日起下调存
4、款准备金率0.5个百分点； 二次降准：央行决定从5月18日起下调存款准备金率0.5个百分点； 首次降息：央行决定从6月8日起存贷款利率下调0.25个百分点， 二次降息：央行决定从7月8日一年期存款基准利率下调0.25个百分点；一年期贷款基准利率下调0.31个百分点。,存款准备金调整历程一览,存款利率调整一览表,国际经济下行风险增大，外部经济环境持续恶化。 国内经济增速放缓，CPI持续下滑，通胀压力得到缓解，降准、降息频繁；国家为“稳增长”，适时对金融货币政策进行微调，金融货币政策趋松。,宏观经济环境总结：,调控政策环境,二,调控政策：国家多次强调房地产调控不动摇，力度不减，仍实行差别化信贷及税
5、收政策，继续实行限购政策，巩固房地产调控成果。,中央上半年：调控决心不动摇，抑制房地产投机投资性需求将作为一项长期政策。,1月31日 温家宝：抑制楼市投机，促房价合理回归 3月5日 温家宝：2012年抑制楼市投机，巩固调控效果，促房价合理回归 3月14日 温家宝：房价还远远没有回到合理价位 4月13日 温家宝：坚持调控不动摇，增加普通商品房供给 5月19日 温家宝：严格实施差别化信贷、限购政策，增加普通商品房供给，推进保障性安居工程建设.,2月13日 王钰林：地方政府不得擅自调整楼市政策； 3月23日 秦虹：抑制投资投机需求长期不变； 6月5日 住建部：坚持执行调控政策，执行差别化信贷、税收政
6、策和住房限购等措施； 6月27日 王钰林：限购政策短时间内不会放开。,地方政策微调：部分地方政府微调政策，促进刚需入市购房；但微调政策一旦触及调控红线，立即被叫停，可见房地产调控的力度不减。,地方政府频繁微调，保刚需促经济成主流。,国家多次强调房地产调控不动摇，巩固房地产调控结果；继续实施差别化信贷和税收政策，抑制投资性、投机性需求，仍采取“限购”手段。,调控政策环境总结：,成都土地市场,三,土地市场供销量：2012年上半年土地供应量及成交量呈增长趋势，土地市场初显回暖。,2012年上半年成都土地供应134宗，供应面积为8927.9亩，同比增长82%；土地成交108宗，成交 面积为9420.0
7、5亩，同比增长14%。,供应及成交地块结构分析：供应量集中于综合性地块，成交量集中于商业和住宅兼商业；在楼市调控期，商业和综合性地块更受开发商的欢迎。,2012年上半年成都土地供应中住宅兼商业地块占比最高，为38%，其次是商业兼住宅，为37%；成交的地块中商业地块占比最高，为43%，其次是住宅兼商业，为31%。,供应及成交地块区域分析：2012年上半年土地供应及成交集中于郊县，郊县市场将是开发商的主战场。,2012年上半年成都土地供应中，郊县供应93宗，主城区供应41宗；土地成交中，郊县成交79宗，主城区成交29宗；双流是土地供应及成交的热点区域。,部分开发商刚需盘去化量大，资金压力得到缓解，
8、对后市信心增强，拿地热情高涨，成都土地市场出现回暖迹象；综合性地块深受开发商的青睐。,成都土地市场总结：,成都商品房住宅市场,四,主城区商品房住宅市场供销量：2012年上半年成交面积呈增长趋势，3月出现小阳春，上半年楼市初现“回暖”；,2012年上半年成都主城区商品房住宅供应320.69万平米，同比下降21%；成交358.5万平米，同比增长3%。,主城区商品房住宅市场库存量：库存量仍处于高位，以上半年的去化水平59.75万平米，则需要14个月消化库存。,虽然2012年上半年消化部分楼市，但库存量仍处于高位，截止6月，成都主城区商品房住宅库存量为850.14万平米。,主城区商品房住宅市场成交均价
9、：2012年上半年的成交均价同比呈下行趋势，上半年楼市“以价换量”显现。,2012年1-3月成交均价呈下降趋势，4-6月呈增长趋势，上半年整体成交均价低于2011年同期。,主城区商品房住宅市场区域供销情况：高新区仍是主城区市场的成交热点区域。,2012年上半年高新区的新增供应面积和成交面积最多，其中供应129.45万平米，成交125.87万平米。,主城区商品房住宅市场成交面积段：2012年上半年，70-90平米首置客户占市场主导，市场仍以刚需支撑 。,2012年上半年商品房住宅市场成交面积段集中于70-90平米，占比为49.89%。,2012上半年市区商品房住宅各面积段成交占比（单位：%）,郊
10、区商品房住宅市场供销量：2012年上半年成交面积同比呈下降趋势，但3月出现成交小高潮，整体市场并未真正回暖；,2012年上半年成都郊区商品房住宅供应549.41万平米，同比下降34%；成交570.33万平米，同比下降21%。,郊区商品房住宅市场库存量：库存量仍处于高位，以上半年的去化水平95.05万平米，则需要14个月消化库存。,2012年上半年郊区库存量仍处于高位，截止6月，成都主城区商品房住宅库存量为1336.8万平米。,郊区商品房住宅市场区域供销情况：双流是主城区市场的成交热点区域；受北改影响，新都的供应量和成交量有所增长。,2012年上半年双流的新增供应面积和成交面积最多，其中供应15
11、0.54万平米，成交141.41万平米。,郊区商品房住宅市场成交面积段：70-90平米首置客户占市场主导，市场仍以刚需支撑 。,2012年上半年商品房住宅市场成交面积段集中于70-90平米，占比为47.21%。,2012上半年郊区商品房住宅各面积段成交占比（单位：%）,成都住宅市场成交排行榜：从成交排行榜来看，刚需盘是市场热销项目。,2012年1-6月大成都商品住宅个案项目销售备案排名榜,主城区的供应量同比下降，成交量同比小幅增长，郊区市场供应量及成交量同比下降；3月出现成交小高潮，后期成交量趋于稳定，整体市场并未真正“回暖”。成交均价同比呈下行趋势，“以价换量”显现；70-90平米的物业仍是
12、热销产品，市场的客户群体仍以刚需为主。,成都商品房住宅市场总结：,成都二手房市场,五,主城区二手房成交量：随着信贷政策的改善，受存量房新评估系统上线的刺激，上半年二手房成交量呈增长趋势，二手房市场“升温”。,2012年上半年成都主城区二手房成交23695套，同比增长61%；2012年1-6月二手房成交量呈增长趋势。,主城区二手房区域成交量：金牛区和武侯区是二手房市场的成交热点区域。,2012年上半年成都主城区二手房成交23695套，其中金牛区成交4720套，武侯区成交4299套，两区域成交9019套，占总成交量的38%。,主城区二手房成交均价：受商品房降价促销的影响，2012年上半年二手房成交
13、均价同比呈下行趋势。,2012年上半年中1月均价最低，仅为7815元/平米；在3月，伴随着春节大假的结束，部分购房者结束观望，促使均价攀升至8126元/平米；而在6月，因存量房评估系统的即将上线运营的刺激和央行的降息，部分客户观望探底入市购房，均价达到了上半年的顶峰，为8156元/平米。,随着信贷政策的改善，受新报税系统上线的刺激，2012年上半年二手房成交量大幅度反弹，市场成交火热；金牛区和武侯区仍是二手房市场的成交热点区域；受商品房降价促销影响，二手房成交均同比呈下行趋势。,成都二手房市场总结：,成都商业市场,六,主城区商业市场供销量：2012年上半年供应量剧增，成交量呈下降趋势，商业市场
14、低迷，成交量低位运行；,2012年上半年成都主城区商业市场供应67.65万平米，同比增长145%；成交25.32万平米，同比下降23%。,主城区商业市场库存量：库存量持续攀升，以上半年的去化水平4.22万平米，则需要近62个月消化库存。,2012年上半年商业市场库存量持续攀升，库存量为260.08万平米，未来去化压力大。,主城区商业市场区域供销情况：高新区是商业市场的供应和成交热点区域。,2012年上半年高新区的新增供应面积和成交面积最多，其中供应33.41万平米，成交7.64万平米。,主城区商业市场成交面积段：2012年上半年商业市场仍以中小型投资客户为主 。,2012年上半年商业市场成交面
15、积段集中于50平米以下，占比为51.96%。,2012上半年市区商业市场各面积段成交占比（单位：%）,郊区商业市场供销量：2012年上半年供应量和成交量呈增长趋势，且成交量高于主城区，郊区商业成交热度较高；,2012年上半年成都郊区商业市场供应110.8万平米，同比增长55%；成交49.11万平米，同比增长13%。,郊区商业市场库存量：库存量持续攀升，以上半年的去化水平8.19万平米，则需要近41个月消化库存。,2012年上半年商业市场库存量持续攀升，库存量为334.79万平米，未来去化压力大。,郊区商业市场区域供销情况：受北改影响，新都区是商业市场的供应和成交热点区域。,2012年上半年新都
16、区的供应及成交量最多，其中供应面积56.84万平米，成交16.17万平米。,郊区商业市场成交面积段：2012年上半年郊区商业市场仍以中小型投资客户为主 。,2012年上半年郊区商业市场成交面积段集中于50平米以下，占比为38%。,2012上半年郊区商业市场各面积段成交占比（单位：%）,主城区商业供应量同比有所增长，成交量同比下降，郊区市场供应及成交量同比有所增长；随着郊区快速发展，郊区市场商业成交热度高于主城区。50平米以下的物业是市场热销产品，市场客户群体仍以中小型投资者为主。,成都商业市场总结：,成都办公市场,七,主城区办公市场供销量：2012年上半年供应量剧增，成交量呈下降趋势，办公市场成交量低位运行；,2012年上半年成都主城区商业市场供应151.08万平米，同比增长162%；成交63.3万平米，同比下降10%。,主城区办公市场库存量：库存量持续攀升，以上半年的去化水平10.55万平米，则需要近39个月消化库存。,2012年上半年办公市场库存量持续攀升，库存量为412.03万平米，未来去化压
