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1、May,光谷区域市场监测报告,2013年5月,The Monthly Report of Real Estate Market,33,市场数据,5月，光谷区域共有6个项目开盘，其中江南新天地为全新盘入市。,个案表现,目录,本月度区域新增供应量持续环比大增，量达34.2万方。区域楼市成交价格和成交总量方面出现了以量换价的态势，价格已连续两个月上涨，成交面积14.97万方，环比下降1%；成交价格7804元元/，环比上涨6.1% ；市场内部主力成交依旧以改善性住房为主。,5月光谷区域房地产市场表现 本月度区域新增供应量持续环比大增，量达34.2万方。区域楼市成交价格和成交总量方面出现了以量换价的态势
2、，价格已连续两个月上涨，成交面积14.97万方，环比下降1%；成交价格7804元元/，环比上涨6.1% ； 80-100平米二房刚需类产品和110-140三房再改产品依旧是主力成交产品。而由于新增供应不断增加，成交总量微幅下跌，五月区域存量已达221.94万方，库存压力凸显。 数据篇,Part：1,光谷区域供求关系走势,市场概况,5月区域供应量为34.2万方，环比大涨47.7%，自13年以来新增供应持续上涨；5月成交总量为14.97万方，环比下降1%。,5月，区域供应主要集中在东湖御院和恒大华府项目。区域整体供应房源面积段较多集中在100-110和130-140改善型产品。,供求比均值2.28
3、,光谷区域成交量价走势,5月区域楼市呈现价涨量跌态势，成交面积14.97万方，环比下降1%；成交价格出现以量换价的态势,5月成交价格为7804元/，环比上涨6.1%。,5月区域成交环比下降1%。其中主要成交来自于金地雄楚一号、当代国际花园、三和光谷道、锦绣龙城、中建康城、光谷自由城、葛洲坝世纪花园、兆麟育龙湾、卡梅尔小镇等项目。,市场概况,5月首置首改产品成交占比超过70%，环比略微上涨；再改类产品环比下降，且高端产品保持整体比率不变。,光谷区域各产品线成交结构变化,市场概况,5月首置、首改产品共成交1145套，仍旧是区域成交主力军，其主要成交来自于金地雄楚一号、当代国际花园、三和光谷道、中建
4、康城等项目，其主要购房人群则集中在光谷区各类产业园，以及学校附近客群。,5月光谷区域整体价格7804元/，环比上涨6.1%；除首置产品外其余产品均出现不同程度上涨,其中以高端产品涨幅最大。,光谷区域各产品线成交价格走势,市场概况,5月，首置、首改产品均价7462元/平米和7800元/平米，再改产品均价7972元/平米，多改类产品均价8461元/平米。其中以首置类产品出现7.7%跌幅以及首改、再改、高端分别出现6.8%、15.7%、10.6%的涨幅。,调控前走势平稳,第一轮调控期间震荡明显,-,市场概况,光谷区域存量走势,截止13年5月，区域存量达221.94万方，较上月上涨11.5%，区域压力
5、愈发凸显。,221.94,由于5月区域内部新增供应量增加，同时成交量出现下滑，所以区域存量压力较上月增大，其中普宅类产品存量占比76.8%、别墅类产品存量占比22%，公寓类产品存量占比1.1%。主要存量集中在光谷新世界、新世界恒大华府、碧桂园生态城、万科红郡、东湖御院、长城坐标城、菩提苑、以及阳光100大湖第等项目。,光谷区域5月存量结构,区域5月存量221.94万方, 主要集中在80-100二房以及120-140三房，而主力供应产品也集中于此户型产品上。,市场概况,菩提苑 新世界恒大华府金地华公馆,九台 万科红郡 碧桂园生态城,菩提苑 光谷新世界 凯乐桂园 东湖御院,5月光谷区域成交主力集中
6、在60-70万/套以及75-85万/套之间。其中主要来自金地雄楚一号、当代国际花园、中建康城、锦绣龙城、三和光谷道、兆麟育龙湾等项目。购买客户仍旧是光谷区域首次首改置业客户。,5月光谷区域成交主力集中在60-70万/套以及75-85万/套之间。,市场概况,80-100刚改二房和110-140 再改三房依旧为5月成交主力。,光谷片区近3个月成交结构,市场概况,光谷区重点项目成交前十 金地雄楚一号引领5月区域成交，其中有3个项目（金地雄楚一号、三和光谷道、光谷自由城）都是4月新开盘项目。,市场概况,5月，光谷区域共有6个项目开盘，其中江南新天地为全新盘入市。 个案篇,Part：2,当代国际花园十五
7、区高层,主力户型：82-119二三房 销售情况：5月5日推出516套，全天销售118套，成交均价9250元/平米，销售率23%. 优惠活动：认筹享单价每平米100元优惠，开盘当日再享每平米400元优惠 滞销原因： 1.尽管项目位置较远，但是生活配套一应俱全。 2.十五区高层周围没有其他高层建筑遮挡，视野开阔。 3.价格较高，虽为精装修产品，但是性价比不高,地理位置：东湖新技术开发区光谷大道78号（光谷大道与中环线交汇处） 开发商：武汉当代科技产业集团股份有限公司 总建面/未开发建面：9.5万/0 本次推售楼栋： 当代国际花园十五区高层1#、2# 、3#楼(30层，一层架空，2梯6户)，本次推出
8、1#、2# 、3#全部房源,1#,2#,3#,现场情况:项目于5月5日在光谷华美达酒店举行加推活动，前期认筹客户大约320组，实际到场客户约为400人，按照认筹号码顺序选房，现场举办抽奖活动，现场气氛活跃。 客户来源：大多来自光谷区域企业单位工作人员及周边高校工作人员，有部分外地客户。 客户年龄：主要集中在25-35岁年龄段,热销户型分析： 优点： 1、户型方正、布局合理，功能性强，动静 分区 2、客厅外接南向观景阳台，厨房外接生活 阳台 3、主次卧均享飘窗，主卧另有独立卫浴 缺点： 1、次卧正对卫生间，舒适度较差,当代国际花园十五区高层,3房2厅2卫-117-119,3房2厅2卫-114-1
9、17,2房2厅1卫-87,当代国际花园十五区高层,3房2厅2卫-117-119,2房2厅1卫-82,江南新天地,主力户型：82-147二三房 销售情况：5月19日推出195套，全天销售82套，成交均价5800元/平米，销售率42%. 优惠活动：认筹1万抵4.5万，VIP减5000，开盘独享97折，当天认购送价值2万元中央空调。（整体优惠92折） 滞销原因： 1.蓄客时间较短，从2013年4月30日开始蓄客，仅蓄客20天左右。 2.项目距离城市中心较远，交通通达性有限。 3.此次推出产品主要以再改型产品为主，市场接受度一般。,地理位置：武汉市江夏区珞狮南路延长线文化大道澎湖湾公园处 开发商：武汉
10、伟鹏房地产开发建筑有限公司 总建面：62.9万 本次推售楼栋：1#7#（ 1#， 32层高层，3-32F，1-2层为售楼部，1单元，2T3户，87套；7#，28层高层，2-28F，1层架空，1单元，2T4户，108套）,现场情况:项目于5月19日在营销中心举行开盘活动，前期认筹客户大约120组，实际到场客户约为130人，按照排队顺序选房，现场气氛活跃。 客户来源：大多来自周边区域企业单位工作人员及周边高校工作人员，有部分外地客户。 客户年龄：主要集中在25-30岁年龄段,热销户型分析： 优点： 户型方正，南北通透； 奇数层南向阔景阳台设计； 主卧全南向飘窗设计； 缺点： 1、厨房3.35*1.
11、7过于狭长，使用性差,江南新天地,2房2厅1卫-82,3房2厅2卫-131,3房2厅2卫-122,江南新天地,3房2厅2卫-147,2房2厅1卫-82,3房2厅2卫-137,3房2厅2卫-120,%,长航蓝晶国际,主力户型：73.59-139.04二三四房。 销售情况：2013年5月25日开盘，本次推出592套房源，截止当天12点销售579套，开盘销售率为98%，折后均价：9200元/。 优惠活动：诚意登记用户开盘总价减10000，认筹客户开盘认购总价减10000，开盘当天认购98折，7天首付99折，（总体折扣95折） 热销原因： 1.项目区位优势明显，且开盘价格控制较好，市场接受度高。 2.
12、前期需客时间较长，达60天，客户储备充足。 3.智能化住宅产品，客户认可度较高。,地理位置：东湖高新雄楚大街与关山大道交汇处向东200米处（原长航机电厂） 开发商：武汉长航美湾置业有限公司 总建面：8.2万方 本次推售楼栋：本次推出2#、4#、6#楼，2#楼两个单元、30F、2T4户、1F架空层；4#楼一个单元、 30F、2T4户、1F架空层； ，6#楼两个单元、33F、2T4户、1F架空层；,%,2*2*1 73.59-76.22,热销户型分析： 优点：1.户型方正，功能性强 2.可二房变三房，赠送面积达13% 3.卧室飘窗设计，客厅大开间设计 4.南北通透，全明厨卫,现场情况：认筹600组
13、，开盘当天认筹客户到场480组，现场约600多人次。 客户来源：主要来自光谷区域各各企业项目工作人员以及项目周边居民，多为首置客户. 客户年龄：年龄25-35岁 现场活动：项目在华美达酒店举行开盘加推活动，现场采用摇号方式选房，气氛热烈。,长航蓝晶国际,长航蓝晶国际,长航蓝晶国际,长航蓝晶国际,%,兆麟育龙湾,主力户型：90.49二房、101.20三房、107.86三房。 销售情况：2013年5月26日开盘，本次推出130套房源，销售73套，开盘销售率为56.1%，折后均价：6550元/。 优惠活动：认筹一万抵三万，VIP98折，开盘当天认购98折，按揭99折，5天内付首款再99折（整体92折
14、） 平销原因： 1、整体销售均价在区域内处于较低水平，客户接受程度较高。 2、本次推出户型均为刚需产品，性价比较高。 3 、前期认筹时间太短，需客量有限,地理位置：洪山光谷大道与高新六路交汇处（藏龙会所对面） 开发商：武汉兆麟房地产开发有限公司 总建面：9.7万方 本次推售楼栋：6#楼，两梯四户，21层，1-2层架空，此次仅推出6#2,3号房源。8#楼，两梯四户，24层，1楼架空。,6#,8#,%,1*2*1，面积79.23,热销户型分析： 优点： 1、刚需户型，总价低，可优化面积较大，客户认可 度高。 2、户型方正有序，通风采光较好。,现场情况：认筹客户约135组，到场120组，多以首置首改
15、客户为主。 客户来源：主要来自光谷区域各各企业项目工作人员. 客户年龄：年龄25-35岁 现场活动：由于天气状况较差，现场没有暖场活动，直接摇号选房，成功选房成功的客户可以获得餐具一套。,兆麟育龙湾,2*2*2，面积112.31,2*2*1，面积91.47,2*2*2，面积109.73,兆麟育龙湾,%,碧桂园生态城,主力户型： 销售情况：2013年5月25日开盘，本次推出380套房源，截止当天12点销售67套，开盘销售率为17.9%，折后均价：联排9500元/双拼11600元/ 。 优惠活动：一重礼认筹1万抵8万优惠；二重礼老客户推介新客户认筹，开盘成功转认购均享1年物管费；三重礼认筹双拼产品
16、开盘享98折优惠，认筹联排产品开盘享99折优惠；四重礼凡认筹成功均送200元购物卡；（最高优惠92折） 滞销原因： 1、项目前期蓄客时间较短，蓄客情况较差 2、项目此次成交价格较前期无明显涨跌，且本次推出产品大 部分为双拼，总价较高，客户接受度低,地理位置：东湖新技术开发区花山生态新城碧桂园社区会所（花城大道与花山大道交汇处） 开发商：武汉生态城碧桂园投资有限公司 总建面/未开发面积：28万方/0万方 本次推售楼栋：桃花源组团&水蓝湾组团（桃花源双拼别墅，面积183-276m2，95栋，共176套；另有桃花源联排别墅尾盘在售，面积160-250m2，共46套；水蓝湾双拼别墅尾盘在售，面积183-276m2,共153套；总计375户。）,桃花源,水蓝湾,%,双拼G49-D183-209,热销户型分析： 优点： 1.三层皆为宽绰大房设计 2.首层大客厅南北通透，落地窗设计，开放式厨房直通花园 3.二层整层套房设计，衣帽间、独立卫生间，功能齐全 4.三层卧室带阳台露台设计，尽收山湖美景,现场情况：开盘认筹400组，到
