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1、2014年3月,后房地产市场,走势研判,近期房地产相关但负面消息频传,近期房地产市场状况,近期银行收缩信贷，后续预计紧缩依旧,杭州楼盘大幅降价,土地市场持续高烧,2014年初即现银行房贷资金紧张，流动性紧缩预期加强,与以往历年一季度银根普遍宽松不同，2014年年初即现银根紧张局面,近段时间部分金融机构停贷的传闻引起市 场对房地产转向的担忧。,14年1月,13年12月,13年11月,13年10月,13年9月,13年8月,13年7月,13年6月,13年5月,13年4月,13年3月,13年2月,13年1月,12年12月,12年11月,12年10月,12年9月,12年8月,12年7月,12年6月,12
2、年5月,12年4月,12年3月,12年2月,12年1月,本次流动性紧缩的主要原因： 国家层面有意维持流动性偏紧格局，及存款成本上升,18%,货币供应量(M2) 同比增速变化,国家层面有意维持流动性偏紧格局,16% 14% 12% 10% 8% 新型金融产品（部分列举）,自2013年下半年开始，央行向市场实际投放的 流动性明显减少。 国家层面有意维持流动性偏紧的格局，以此 倒逼国内金融机构优化自身信贷结构调整（包括 整顿表外业务等）。 金融机构吸收存款的成本上升 自2013年下半年以来，以余额宝为代表的各种 新型理财产品快速发展，其投资/收益方式灵活， 收益率较传统定期存款有明显优势。从而间接推
3、 高银行业资金成本，银行吸收存款的成本及难度 较以往上升。 在资金成本上升的情况下，房贷对银行的吸 引力下降，银行本身更倾向于发放消费贷，小微 企业贷等利率较高的贷款。,后续研判：流动性偏紧格局难改，2014年流动性对房地产市场的支持弱于2013年 本次工作报告中，管理层继续强调总量控制、用好存量，并推进利率市场化、促进互联网 金融健康发展。 预计后续时间社会流动性偏紧格局难改,政府工作报告关于流动性的表述 广义货币M2预期增长13%左右 继续推进利率市场化 促进互联网金融健康发展 让金融成为一池活水，更好地浇灌小微 企业、“三农”等实体经济之树,简评 自2013年中以来，M2增速由16%一路
4、下滑至本年 1月的13.2%，而过程中金融机构银根持续偏紧。 未来若继续保持在13%的水平，则金融机构银根 难有明显改善。 未来金融机构的存贷利差有可能持续缩窄 国家层面允许余额宝等新兴互联网金融存在 未来金融机构吸收存款的成本难有实际性下降 在贷款资源上，金融机构需要向实体经济有 更多倾斜,2014年流动性对房地产市场的支持力度将弱于2013年,近期房地产市场状况,近期银行收缩信贷，后续预计紧缩依旧,杭州楼盘大幅降价,土地市场持续高烧,楼盘名 德信北海公园 天鸿香榭里 协安蓝郡 协安紫郡 保利梧桐语 万科北宸之光 裕丰青鸟香石公寓,所在板块 城北桥西 城北桥西 城北三墩 城北三墩 城东牛田
5、城北余杭 下城朝晖,降价信息 真实 真实 45套特价房 32套特价房 10套特价房 优惠 10套特价房,实际情况 降价清盘，由18000降至15800，降幅12% 1、2、3号楼全面降价，由17200降至13800，降幅20% 1#89方特价房，129-150万之间 1#89方特价房原价150万以上，现价129-140万 145-150万之间 90方优惠14-15万；130方优惠24-25万 130-139方10套特价房，总价260万起,城北板块,杭州：春节后个别楼盘降价引起轰动 北海公园降价后，同属城北-桥西 板块的天鸿香榭里随之调价，而,后周边三墩及余杭板块部分项目 推出“特价房”等优惠政
6、策。 近期杭州主要降价楼盘情况,2014年初，曾以“万达进驻”“学区房”等卖点价格飙升的德信北海公 园”马上降价“，引发部分楼盘随之调整价格, ,德信北海公园直降4000清盘、仅剩200余套房源收到400多组认筹，同属城北桥西板块的天鸿 香榭里则打出“直降6000、起价11800、均价13800”的降价信息 两盘降价均取得较好的销售业绩 德信北海公园：新春清盘 均价18000 均价15800 200余租房源、400多组认筹 天鸿香榭里紧随其后 直降6000 均价13800 起价11800 看房人犹如大型“旅行团”,杭州：库存量近半年大幅增加，去化压力大, ,2013年商品房存量持续走高，特别是
7、九月份后增速明显加快。 截至12月31日，杭州市区（含萧山、余杭）新建商品房可售房源超11万套，可售总面积 1473.4万方。 土地供应大增，未来供应压力大 杭州市区2013年共出让土地225宗，总面积814.5万平方米，是2012年全年土地成交额的2.2 倍，其中，宅地共成交113宗，总面积535.8万平方米。 其中城北的三墩祥符板块&申花桥西板块2013年成交土地23宗，共181.4万方，板块供应大 2013年杭州住宅存量与去化周期关系 存量,常州：雅居乐星河湾大幅降价促销,常州雅居乐星河湾2月20日均价直降5500元/销售，引起市场热议，同处 新北板块的大名城随后跟进降价，推出1000套
8、房源优惠1000元/。 2014年常州降价楼盘,区域 楼盘,优惠前价格,优惠后价格,优惠,户型(),时间,新北 板块,雅居乐星 18000（精装） 12500（精装） 河湾 13000（毛坯） 7500（毛坯）,42%,166427,2.20,大名城,西区优惠1000元/,推出1000套,60-170,2.26上午,市中 心,上书房,整体房价下降500-1000元/,5380元/ 的降价房仅2 110-120 套,2.26下午,常州个盘降价分析丨降价背景 整体市场丨基于常州的城市地位，开发企业持续进驻，开发量巨大，市场存量压力巨大， 市场竞争激烈。,674,851,1,079,823,764,
9、1,023,1,665 1,366,2006年,2007年,2008年,2009年,2010年,2011年,2012年,2013年,常州商品房存量走势,市场存量压力巨大，2013年底市场存量达1665 万，去化周期达29个月；,2014年1月市场出现成交量下滑，成交均价大幅 下跌；,区域开发集中，品牌开发商聚集，竞争激烈,新北板块部分项目分布,雅居乐星河湾,72万,九龙仓国宾1号 17万,132万 20.6万 20万 16万 39.6万 50万 50万 21.5万,世贸香槟湖 中海龍城公馆 朗诗新北绿郡 新城御景湾 金地天际 银河湾第一城 龙湖原山 佳兆业悦湖 ,总建：72万 物业类型：高层
10、户型面积：166-427大户型 开盘时间：2013年12月 开盘价格：毛坯均价13000元/，精装均价18000元/,销售情况：2013.12至2014.2仅销售10余套 楼面地价：1900元/,项目名称 新城御景湾 阳光福地 大名城 （降价前）,主力户型 80-130 97-147 60-170,高层均价 （元/） 8800-9000 8800 西区7200-7500,山水和园 典雅花园 雅居乐星河湾 （降价前） 雅居乐星河湾 （降价后）,203-232 84-131 166-427 166-427,9000 9000 毛坯13000 精装18000 12500（精装） 7500（毛坯）,常
11、州个盘降价分析丨降价背景 雅居乐星河湾自身丨前期定价偏高、销售受阻，地价成本低，可降价空间较大 雅居乐星河湾周边项目价格情况,前期定位偏差、定价偏高，销售受阻是其降价 的主要因素！ 地价成本低，溢价空间大，可降价空间大！,总结：高库存、竞争多，是降价根本原因 当地观望情绪蔓延,广州：个别楼盘调价，幅度10%左右,广州近期市场出现降价，但仅限于个别楼盘，甚至部分户型 近期价格下调项目情况,2013年全国住宅成交面积增长较大，但城市分化, ,2013年，全国住宅销售11.57亿平方米，同比增长 17.5% 商品住宅成交面积城市分化 四大一线城市中北京、广州受到高端楼盘限制网签等影响，全 年成交面积
12、萎缩，其中北京降幅最大；上海成交面积则增长接,近4成，深圳亦有2成增长,二三线南昌、贵阳成交面积略有下降，其他城市普遍较大增长,一线,省会,2008年 6.2,2009年 9.4,2010年 10.4,2011年 11.0,2012年 11.1,2013年 13.1,销售均价,3882,4695,5034,5379,5791,6237,0,7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000,0 商品房销售面积,亿平方米 14 12 10 8 6 4 2,2008-2013年全国商品房成交走势图,珠三角其他 20% 数据来源：合富辉煌（中国）房地产数据中心,11年10月,11年
13、1月,11年2月,11年3月,11年4月,11年5月,11年6月,11年7月,11年8月,11年9月,11年11月,11年12月,12年10月,12年11月,12年12月,13年10月,13年11月,13年12月,12年1月,12年2月,12年3月,12年4月,12年5月,12年6月,12年7月,12年8月,12年9月,13年1月,13年2月,13年3月,13年4月,13年5月,13年6月,13年7月,13年8月,13年9月,14年1月,2,800,22个重点城市商品住宅月度供应成交面积走势图 新增供应面积（万） 成交面积（万）,2,600 2,400 2,200 2,000 1,800 1,
14、600 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 0 合富辉煌集团市场研究部 监测城市：北京、上海、广州、深圳、天津、沈阳、济南、南京、长沙、合肥、南昌、郑州 成都、西安、贵阳、昆明、乌鲁木齐、海口、佛山、东莞、中山、江门,2013年四季度供应量大增，成交高位回落，市场压力增加, ,全国重点城市2013年9月、11月、12月商品住宅供应量均大幅增加，远超同期市 场成交面积 2013年全年成交量基本维持在历史高位，月度成交至11月三中全会前持续走 高，但三中全会后部分城市房地产调控加码，成交量逐步回落，2014年1月成交 量下降除受到调控升级影响外，春节假期亦是重要因素
15、,供应放量，成 交高位回落,10年2月,10年3月,10年4月,10年5月,10年6月,10年7月,10年8月,10年9月,10年10月,10年11月,10年12月,11年1月,11年2月,11年3月,11年4月,11年5月,11年6月,11年7月,11年8月,11年9月,11年10月,11年11月,11年12月,12年1月,12年2月,12年3月,12年4月,12年5月,12年6月,12年7月,12年8月,12年9月,12年10月,12年11月,12年12月,13年1月,13年2月,13年3月,13年4月,13年5月,13年6月,13年7月,13年8月,13年9月,13年10月,13年11月,13年12月,14年1月,24 22 20 18 16 14 12
