《WFBD商务中心项目整体营销策略及一期推广思路报告课件》由会员分享,可在线阅读,更多相关《WFBD商务中心项目整体营销策略及一期推广思路报告课件(43页珍藏版)》请在金锄头文库上搜索。
1、,WFBD商务中心项目 整体营销策略及一期推广报告,整体营销策略思考,一期推广计划安排,一座地段绝版、精心打造的小型综合体 将会以怎样的姿态呈现在WF市民面前?,首先我们先回顾下项目的定位,第三代城市综合体 WF首创 城中央 精品综合体,其次回顾下我们的产品和业态,银泰时尚百货+银泰办公,SOHO公寓,菁英公寓,精品店,产权式商铺/主题商场,产权式酒店公寓,最新规划为1-7f,最新规划为1-5f,-1,-2F:地下停车位 -1f:156个,-2f:233个,8-25F 总体量:23941.5,银泰 商业:1-7F,21240.8 办公:8-13F,约8383.9,SOHO公寓 可售 14-25
2、F 约15557.6,菁英公寓 可售 6-20F 18893,精品名店 可售 1F底商 约1928,2-5F:产权式商铺/主题商场 2-5F 约10241,公寓可售面积:4.27748万方 1F销售商业面积:2000平米,15间铺,产权式酒店公寓 可售 21-27F 8324.2,最新规划为1-7f,最新规划为1-5f,公寓产品调整后产品总结(6-23层),1258.6平米,公寓产品调整后产品总结(6-23层),1258.6平米,原办公产品户型调整建议,9-21F,标准层(1376.2平米),原办公产品户型调整建议,9-21F,标准层(1376.2平米),总 结 我们的形象 绝版地段+精品+综
3、合体 我们的产品 4.2万方精装中小面积公寓 44平米(30万)、50平米(38万)、73平米(55万)为主,部分32平米(22万) 2000平米首层临街商场铺 (约15间,100平米和200平米为主,300万、600万为主) 10000平米产权式商铺/主题商场 (划分为10-50平米,每间10-50万元) 我们的客群: 公寓客户面广泛,以中产阶层为主城市中坚:包括高级白领、企业高管、公务员和其他中高收入的中青年阶层,投资为主,自住比例约7%。主力客户群体。中小企业主:购买作为在城市核心地段短暂居住和办公功能,兼投资目的。次客户群体 商铺WF富豪阶层,隐形高收入阶层,中产阶层,面对这样的一个项
4、目 面对这样的一群客群 我们该怎样去进行项目的精准传播和营销推广 从而实现快进快出的开发策略 和实现项目价值的最大化 从项目定位和客群特征出发 形成以下几大整体营销策略,整体营销策略一: 目的:塑造高端精品的形象,达到街知巷闻效果 策略: 高举高打 广而告之 高举高打:高品质的销售道具,高档次的活动,塑造项目高端、精品的形象。 广而告之:高频次复合的推广手段,达到项目在WF街知巷闻的效果,为项目奠定广泛的客群基础。,整体营销策略二: 目的:通过概念包装,起到项目脱颖而出的效果 策略: 概念的包装 “OSEA”概念的包装 通过对osea概念的系统性阐述和宣传推广,完成项目定位形象塑造和客群对项目
5、从认知到认可到向往的衔接和过度,O:soho公寓 S:银泰百货+奢侈品广场 E:高端商务休闲娱乐会所 A:产权式酒店公寓+菁英公寓,整体营销策略三: 目的:打响头炮 策略: 项目首次亮相推广期广告力度需要大 根据天地人多年的操盘经验,项目首次亮相所树立的形象,可以为接下来的推广工作奠定坚实和基础,后期推广事半功倍。 因此,做好项目首次亮相的推广工作,是今年项目所有工作的重中之重,在这阶段,广告投入的力度,占整体营销推广费用的比例都需要偏大。,整体营销策略四: 目的:塑造高性价比、高投资性产品 策略: 掀起一场WF“全民投资”浪潮 在建立项目广泛美誉度和知名度的基础上,结合项目产品的投资性质,塑
6、造项目最具投资价值的特征(小面积、核心地段、综合品质、保值增值能力),形成“人人都抢着买本案的公寓和商场铺”的市场氛围,整体营销策略五: 目的:结合客群,采用新颖吸引眼球的营销方式 策略: App系统、二维码网络营销 结合现在智能手机的广泛应用,二维码扫描,项目和客群的互动,推广项目 和项目新颖的案名、精品定位、小户型公寓投资等相匹配 Ipad展示,扩大售楼处功能。,手机扫描二维码和房地产营销的互动: 1、新颖的营销手段,目标客户随时可以扫描,下载app系统后注册,随时关注项目 2、app系统可以更新项目资料,并且可以举行各类互动小活动,譬如客户签到一定天数后,可以到售楼处领取电影票等 3、微
7、博的创建和关注,随时发布销售信息和促销活动,推广手段: 组合推广为基础+sp活动引爆 整合各种有效的推广手段,根据不同时期和营销需求,选择使用不同的推广组合为侧重点,充分发挥每个媒体的优势。 包括户外广告、车体、纸媒、网络、电台、电视、短信、楼宇媒体、海报派发、DM直邮等 在营销节点,譬如认筹阶段、加推阶段等,举行1-2场针对客群的sp活动,起到聚焦人气、集中洗脑、气氛烘托促进认筹或者成交的作用,针对商铺推广手段: 圈层营销 商铺客群主要为WF本土富豪阶层,圈层属性明显,在常规的营销推广层面,还需要注重圈层营销。 具体方式:DM直邮资料、和高端会所、商会、4s店、银行等富豪集中的场所和手上有富
8、豪资源的机构联合举行推介会、理财会等方式,整体营销策略思考,一期推广计划安排,营销策略考虑点,在制定项目一期营销推广策略前,我们首先要看看以下需要重视的考虑点:,企业目标:尽快达成销售,快速回笼资金 年底前资金回笼目标:回笼资金1000万以上,工程节点安排:争取年底前出正负零,销售中心:9月中旬可投入使用,可售产品:公寓,4.2万方,高层,主力面积40-73平米,少部分34平米;商铺,首层大约2000平米,15间,每间约100、200平米,单层临街,内街,2-5f主题商场,产权式商铺,10-50平米,需要尽快启动推广,短时间内有效蓄客,年底前完成一批认筹,交大定,意味着年底前不可能达成预售条件
9、,但要想收大定,必须工程进度给予客户信心支持,结合销售中心投入使用,推广工作在开放前后系统性展开,工程进度,最快也要到明年中下旬才能达成公寓预售证办理条件,商铺预售条件会早点 需要考虑今年年底的认筹为内部认购,享受正式开盘的优惠,时间梳理: 售楼处9月下旬开放,距离目前仅有一个月 开放前准备工作繁重 围绕售楼处开放,需要有一系列售楼处开放和项目入市推广工作 拟定年底前推出部分产品,交大定,期间,正式推广时间为3个月 时间紧迫 需要高效快速系统性的工作,问题思考: 如何在短短的3个月内,充分和准确的宣传项目? 如何在短短的3个月内,吸引全WF和目标客群的注意? 如何在短短的3个月内,让目标客群迅
10、速完成“知道项目-认识项目-认同项目-认购项目”的过程?完成从蓄客到交大定到开盘到持续热销的完美过程? 这就引出了我们一期整体的营销策略:,聚焦引爆绽放,聚焦引爆绽放,通过悬念广告入市,快速传播项目和树立形象。,通过一系列针对性的事件营销,引爆市场对项目的关注度和追捧度。,通过后继持续性的推广和营销动作,项目继续热卖。,项目亮相期 2013.9.1-9.22,密集推广期 2013.9.22-1.12,项目2014年度推广期 2014.1.12-5.31,悬念广告入市 发起:9.23-10.16 揭晓:10.17-11.17,结合案名,项目产品系列推广 9.22-11.17,项目产品推介会及公寓
11、、商铺认筹即将开始信息发布 11.17,12.29交大定,1.31春节,春节前后,贺岁广告 1.25-2.15,引爆,绽放,聚焦,9.28销售中心开放,项目公寓、商铺认筹即将开始信息宣传 11.17-12.29,根据工程进度、预售证办理以及开发商资金回笼要求,对商铺、公寓产品开盘,大定转为首期,正式签认购合同 5月份,切入点,在思考 有什么能快速切入市场,引起关注?,在思考 有什么既能引起市场广泛关注,又能吻合项目的特质属性?,争议话题 争议人物 名人效应 事件营销 ,OK,这些都能成为备选,关键的作用是:,聚 焦,聚焦悬念广告 项目入市,以案名为切入点,采用悬念的手法,在报广、户外登悬赏广告
12、。快速高效完成项目导入、项目特质属性传播的过程。,报纸和户外内容,以项目案名为切入点,以悬赏方式,让市场参与我们制造的悬念。 来电客户,可告知售楼处开放信息,开放日来售楼处可领取精美礼物一份。可提升开放日售楼处人气。,悬念发起:,悬念揭晓,从“案名-悬赏-揭晓”的过程,充分调动市民的关注,很好的把项目案名OSEA推向市场,知道OSEA为何物的传播过程,案名广泛传播和项目核心属性的高度有效快速传播完成。为接下来的推广和蓄客打下坚实基础。,悬念揭晓:,引爆事件营销一 销售中心正式对外开放(9.28),广告跟进:围绕项目悬念广告的揭晓和销售中心开放信息,进行一系列的报广推广,进行项目osea作为WF
13、首创全球首座第三代城市中央精品综合体的详细解读。 BD楼体广告位配合: 建议把BD楼体显眼广告位调整给项目广告宣传所用。,售楼处暖场动作: 1、可以和BD合作,购物到一定数额,可以到售楼处领取精美礼物一份 2、在BD门厅摆放原来的沙盘,并有易拉宝展示项目卖点和销售人员讲解;在售楼处后门BD商场内摆放易拉宝展示项目和指示售楼处方向,举办地址:附近五星级酒店大会议厅(如鸢飞酒店会议厅) 内容: 1、邀约城市综合体专家、WF地产协会会员、媒体、目标客户到场,进行城市综合体发展和项目整体介绍和公寓、商铺产品解读 2、会上释放公寓、商铺产品即将进行内部认购的信息 3、前后会有一系列报广、户外、短信、网络
14、等推广,引爆事件营销二 项目推介会(投资论坛)及认筹开始(11.17),举办地址:附近五星级酒店大会议厅(如金沙酒店会议厅) 内容: 1、邀约银泰及部分招商成功主力商家集中签约(银泰携带旗下合作商家高调进驻项目,商业也可以对公寓销售起促进作用,因为可以提升项目的形象和坚定市场对项目信心) 2、在明年公寓或者商铺产品开盘前的一次强有力的促进认筹的活动 3、前后会有一系列报广、户外、短信、网络等推广,引爆事件营销三 银泰及主力商家签约仪式(2014年5月份),举办地址:附近五星级酒店大会议厅(如金沙酒店会议厅) 内容: 1、集中开盘签约 2、前后会有一系列报广、户外、短信、网络等推广,绽放事件营销
15、一 公寓/商铺首期开盘(2014年5月),举办地址:附近五星级酒店大会议厅(如金沙酒店会议厅) 内容: 1、举行商务酒店返租合作、华美达酒店管理机构进驻签约仪式,及展开公寓二期认筹活动 2、前后会有一系列报广、户外、短信、网络等推广,绽放事件营销二 商务酒店、华美达酒店管理机构合作签约及二期认筹(2014年8月份),推货安排,推货安排考虑点: 1、2-5f商场铺,在没招商成果的前提下很难销售出去,而从现在开始到年底,招商就算马上启动也很难出成果,因此建议2-5f的商场铺在明年招商成功之后才推出。 2、公寓作为主要销售产品,量大,需要在项目首期就能打响头炮,为项目的热销奠定基础和口碑 3、考虑到
16、今年需要回笼1200万以上资金,结合工程进度考虑,明年商铺预售证办理时间先于公寓 4、因此建议先推出部分公寓或部分首层商铺,交大定,完成今年回笼1000万以上资金的目标,明年根据工程进度再确定具体的推售安排 5、公寓东座优于西座,建议先推出西座底层产品,以相对高楼层的平价入市,打出热销口碑,后期推出高楼层,造成价格上涨的市场认知,最后再推出东座最好的观白浪河产品。实现去化速度和价格的完美结合。,推货安排,-1,-2F:地下停车位 -1f:156个,-2f:233个,8-25F 总体量:23941.5,银泰 商业:1-7F,21240.8 办公:8-13F,约8383.9,SOHO公寓 可售 14-25F 约15557.6,菁英公寓 可售 6-20F 18893,精品名品店 可售 1F底商 约1928,2-5F:产权式商铺/主题商场 2-5F 约10241,公寓可售面积:4.27748万方 1F销售商业面积:2