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1、分项现状图 落实地块具体位置及周边情况规划设计条件 落实规划条件，了解限制性条件现场踏勘 对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。了解周边配套情况 了解地块周遍的商业、教育、交通等情况了解该区域未来规划情况 了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。了解地块的上市方式和土地款 同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况 成本测算了解当地的房地产市场状况 产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势及前景、开发周期的安排对接发展中心 汇报土地初判结果 宗地的详细情况、项目分析、房地产市场分析、初判结果区域内
2、宏观经济、发展前景等的分析该项目在区域房地产市场中的位置、定位、发展。现状图（四至电子文件）市场深度调研 销售：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等研发部：负责协助进行区域市场调研项目最终定位 销售 研发部：根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选 研发、运营：协助进行方案设计和成本测算开发周期及付款计划 工程部、开发部、销售：根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。项目方案确定现金流测算对接发展中心 深判结果 项目可行性报告及后续工作研究并确定
3、融资方式 如信托基金、战略合作、贷款平移等 财务体系、法务：给予技术及资源上的支持房地产项目开发流程主要阶段节点主办部门工作内容主要工作内容土地信息收集土地初判土地获取阶段土地深判 可行性研究报告寻找合作资金（与战略发展部共同研究）第 1 页，共 54 页分项主要阶段节点主办部门工作内容主要工作内容区域宏微观市场研究项目招商版盈利能力分析项目商业策划书 财务中心：制定项目财务数据合作伙伴确定合作方案确定合作细节确定引资（商业计划书） 签署战略合作协议 财务中心、集团资管部：制定合作方式、投资回报综合管理部：协议盖章，存档合作实施（实施阶段） 合作公司成立及相关手续办理 财务中心、集团资管部、法
4、务：协助办理股权、增资等相关财务问题。综合管理部：工商局办理公司注册项目招商报告（前期阶段）明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）财务中心、集团资管部、法务：制定合作方式、投资回报土地获取阶段寻找合作资金（与战略发展部共同研究）第 2 页，共 54 页分项主要阶段节点主办部门工作内容主要工作内容投方案标 项目方案确定 研发中心：项目方案投经济标 确定土地上限拍卖 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术挂牌 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术获取土地 签订土地出让合同 确定用地图、桩点坐标、用地条件 交纳政府净收益，契税，交易费 法务：合同条款的草拟和完善
5、财务：提供资金土地出让合同 法务协同：提供土地出让合同出让金、交易费交费证明 财务：提供资金缴纳出让金、交易费办理房地产开发资质预审表委托工程咨询资格机构编制申请报告 研发：协助提供相关项目资料向项目备案机关提交申请报告建设用地规划许可证原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）土地出让合同 发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图交费证明 缴纳土地费用1：500现状地形图3份（反楼座）详规 研发：委托设计详规土地出让合同交费证明 缴纳土地费用建设用地规划许可证用地规划许可证确权投标、摘牌企业投资项目备案土地获
6、取阶段办理土地证第 3 页，共 54 页分项主要阶段节点主办部门工作内容主要工作内容地籍图4份（薄膜图）土地登记申请书土地确权来源证明文件申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明 综管：提供相关证明资料土地抵押贷款 积极与银行联系，寻找合作伙伴，进行土地评估，选择合适贷款承载公司 开发部：提供但当地政府同意的土地评估公司，协助办理评估、抵押登记等手续提供土地证及出让合同土地获取阶段办理土地证第 4 页，共 54 页分项主要阶段节点主办部门工作内容主要工作内容销售：参与协助研发对区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等3、项目所在商圈或临近商圈现状调
7、研（商业部分） 商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向 商业销售部：针对重点商家进行专向访谈同时组织相关专业人士进行专业论证4、同期操作商业地产项目调查（商业部分）竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息商业销售部：运用顺驰商会操作平台，重点访谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、同时了解投资客户对竞争项目的投资意向公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量 商业销售部：配合完成公建部分业态选择与数量确
8、定研发：依据控规指标提供产品类型建议，协助项目定位工作商业招商：配合完成公建类定位运营：逐步细化成本测算及利润率分析财务：现金流测算开发计划销售：根据宗地状况、市场条件和公司的回款要求，协同研发部初步制定土地开发计划和销售计划。商业：结合市场现状配合研发完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议工程：根据工程情况及销售推广方案排定工期项目考核指标初定 运营：提供初步的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求资金流 工程：根据工期制定工程款支付计划，和财务结合，明确资金要求开发：配套费及土地款支付计划销售：根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区
9、间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见明确设计院选择标准1、项目所在地房地产市场总体供求现状2、项目周边竞争性楼盘调查市场定位、客户定位、产品定位、价格定位经济测算明确产品设计思路项目发展报告区域市场调研项目定位规划设计阶段设计前期制定设计组织计划第 5 页，共 54 页分项主要阶段节点主办部门工作内容主要工作内容法务：合同文义审核运营：成本审核运营：依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等成本指标。商业：结合行业特点提供有关需求建议，配合研发完成相关设计工程：参与制定交工标准，根据以往项目经验总结及当前市场情况，对主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见
10、规划方案结合成本测算的研讨及确定 对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。销售 、商业：结合项目地块的基本素质、成本测算情况和预期销售情况，对项目规划设计提供合理性意见工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见开发：提供各项前期配套费用标准研发部：负责提供图纸开发：提供参考意见研发部：负责提供图纸建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定 各部门共同商讨成本指标，逐步深化。销售、商业：根据产品成本情况和结盘、在售项目销售经验总结，对建筑平、立面的工程效果提供合理化建议工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见研发部：负责提供图纸研发：提供报建图纸销售、商业：结
11、合项目定位、客户需求情况和以往销售经验总结，提供景观需求、景观规划等建设性意见工程：从施工角度，对主要部位做法、材料的选用等提出建设性意见运营：成本核算及成本指标控制销管：和企划对销售费用指标，进行讨论确定商业：结合不同业态经营客户需求，提供有关配套设备设施种类、数量建议工程 研发 开发 财务：项目前期、工程、配套、费用等指标落实销管：结合公司战略要求和项目自身状况，协调其他各部门制定项目的考核指标体系工程：根据项目方案及销售推盘方案制定工期销管：根据集团及公司发展战略的要求和公司库存、新增、新开资源的数量制定公司年度考核指标体系工程：制定工期修建性详规成果项目考核指标确定年度考核指标调整项目
12、成本指标确定方案与设计院选择与合同签订彩色总平面图（含经济指标）送规划预审方案设计组织建筑方案报建图景观概念方案设计及确定制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订规划设计阶段指标确认阶段详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府）彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）第 6 页，共 54 页分项主要阶段节点主办部门工作内容主要工作内容运营：配合研发进行设计招投标工程管理：对结构方案、设备选型进行评估法务：合同的审核制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）按产品型式不同提供建筑设计限额指标，提供景观限额设计
13、指标 销售、商业 ：结合项目定位和客户需求及经验判断，参与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定工程：提供工程技术专业建议运营：针对不同结构方案进行经济测算，方案优选工程：参与结构方案及设备选型研讨，筛选最佳方案，反馈研发地质勘察报告 组织勘察招投标、签订合同、组织现场勘察，并通过研发向设计提供地质勘察报告 研发：负责提供规划总平面图总平面图放线图桩位图施工图报建图消防、人防报建图施工图审查全图及计算书编制典型楼座建安预算施工图会审运营：参与施工图会审，审核对成本影响较大的项目，提出优化意见工程：根据以往经验总结对施工图的完整性、设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核，及时反馈研发，
14、进行调整变更施工图全图 结合以往客服反馈经验，图纸设计便于使用维修编制典型楼座建安预算，建安成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化销售：根据项目预期销售均价和利润率要求，根据不同施工方案的成本情况，讨论并加以优化研发：负责图纸优化变更工程：对设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核，使方案优化开发部：提供各专业局设计条件运营：成本核算及费用控制销售 ：结合宗地状况、项目定位和成本测算情况，参与景观施工的讨论制定研发：负责图纸优化变更工程：对选材、工艺做法提出专业性意见景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化景观扩初及施工图设计施工图设计院的选择与合同签定结构方案及设备选型研讨及
15、确定施工图设计组织施工图成果综合管网方案设计规划设计阶段第 7 页，共 54 页分项主要阶段节点主办部门工作内容主要工作内容设计方案（含总平面方案）申报表 研发：配合提供设计院盖章确认土地出让合同 发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸修建性详细规划2份，电子文件1份（注：规划方案审定前，提交10本规划设计方案，电子文件1份） 研发：提供所需图纸申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书建筑设计方案申报表 研发：配合提供设计院盖章确认1/500现势地形图1份土地出让合同 发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸投资计划建筑设计方案2份（含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等
16、）、重要项目需提交模型申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书投资计划(项目备案)大配套 财务：提供资金保障小配套 财务：提供资金保障消防证明 研发：负责提供消防报建图绿化证明 研发：负责提供绿化报建图人防证明 研发：负责提供人防报建图地名证明 销售部：确定楼、栋眼号排布和地名意义协助工程提供队伍信息研发：出图及图纸问题解决工程：现场配合现场工程放线规划方案及市政方案送审建筑方案送审施工总、分包，监理及各专业分包等单位的联系、考察、选择规划局批复的项目总平图及电子文件首层平面图建设工程规划许可证建设工程规划许可证开工开盘取得许可证第 8 页，共 54 页分项主要阶段节点主办部门工作内容主要工作内容按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告 按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告 工程：配合勘测、清除现场障碍施工单位配合做记录、现场保护 施工单位配合做记录、现场保护 组织施工单位做好记录及现场保护研发：现场发现问题，及时解决工程：组织施工单位交接，做好交接记录现场工程放线移交施工单位开工开盘第 9 页，共
