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1、房地产开发企业土地增值税清算管理办法京地税地200892号,主讲人：张筱冰,一、总则,京地税地200892号房地产开发企业土地增值税清算管理办法 土地增值税清算以纳税人初始填报的土地增值税项目登记表中房地产开发项目为对象，对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用土地增值税暂行条例第八条（一）项的免税规定。 土地增值税暂行条例第八条“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的，免征土地增值税 ”,二、清算条件,第五条 符合下列情况之一的，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手
2、续： （一）全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。 （二）整体转让未竣工的房地产开发项目。 （三）直接转让土地使用权的项目。 （四）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。,二、清算条件,第六条 符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： （一） 纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用一年以上的。 （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。 （三）经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。 第七
3、条 房地产开发企业建造的商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。,三、清算申请与受理,凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应在90日内向主管地方税务机关提出清算税款申请。 清算须提交的有关资料： （一）国有土地使用权证书。 （二）取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。 （三）项目竣工决算报表、工程合同结算单、项目工程竣工验收报告。 （四）商品房购销合同统计表并加盖公章，内容包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、合同签定日期、用途等。,三、清算申请与受理,清算须
4、提交的有关资料： （五）能够按清算项目支付金融机构贷款利息的有关证明及借款合同清单。 （六）清算项目的销售许可证。 （七）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等。 （八）已缴纳土地增值税的完税凭证。 （九）土地增值税清算鉴证报告。 （十）土地增值税纳税申报表（一）。 （十一）税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。,三、清算申请与受理,主管地方税务机关在收取纳税人提交的申请材料和鉴证报告，纳税人提交的申请材料齐全的，主管税务机关受理后，向纳税人开具土地增值税清算受理通知书转入审核程序,四、清算审核,销售收入是指销售商品房所取得的全部价款及有关的经
5、济收益。 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。,1、销售收入,四、清算审核,（一）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）对开发土地和新建房及配套设施的成本（简称开发成本）中的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等支出。 房地产开发成本中公共配套设施费的扣除范围确认，以房地产开发中必须建造、但不能有偿转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出确定。非营利性的社会公共事业设施主要是指：物业
6、办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、自行车棚、公共厕所等。由于各开发项目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面积后再计算分摊。,2、扣除项目,四、清算审核,对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时应按实际发生的费用进行分摊。 对于后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按照整体项目重新进行调整分摊。,2、扣除项目,四、清算审核,（三）对开发土地和新建房及配套设施的费用（销售费用、管理费用、财务费用）扣除的确定，对财务费用中的利息支出凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证
7、明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5计算扣除。 对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10进行计算扣除。,2、扣除项目,四、清算审核,（四）与转让房地产有关的税金。 （五）财政部规定的其他扣除项目。,2、扣除项目,四、清算审核,对纳税人未取得合法有效凭证的，不予扣除；房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。 对开发土地和新建
8、房及配套设施的成本（简称开发成本）中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等，按有效凭证金额据实扣除。对纳税人进行土地增值税清算时，有下列情况之一的，应按核定办法扣除： （一）无法按清算要求提供开发成本核算资料的； （二）提供的开发成本资料不实的； （三）发现鉴证报告内容有问题的； （四）清算项目中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的每平方米建安成本扣除额，明显高于北京市地方税务局制定的分类房产单位面积建安造价表中公布的每平方米工程造价金额，又无正当理由的。,四、清算审核,主管地方税务机关应自受理纳税人清算申请之日起90日内完成清算审核工作，不含纳税人应税务
9、机关要求的补正资料时间。,五、清算管理,主管务机关在审查清算项目过程中因鉴证事项或其他问题需要纳税人进一步补充与清算项目相关的证明资料时，决定暂停清算，应向纳税人开具土地增值税清算中止核准通知书 主管地方税务机关经过清算审核后，决定对纳税人申请的清税项目不予核准的，应向纳税人开具土地增值税清算终止核准通知书 主管地方税务机关经过清算审核后，决定对纳税人申请的清税项目予以核准的，应向纳税人开具土地增值税清算核准通知书,五、清算管理,第二十四条 主管地方税务机关应加强对清算项目的监督检查，按照本地区工作的实际情况，稽查部门可对已清算项目进行抽查检查。在清算中有下列情况的之一的，审核部门应在清算完成
10、后将项目情况提交稽查部门，作为重点检查对象 （一）纳税人办理清税时，发生鉴证报告内容不规范，退回重报的； （二）纳税人办理清税后，根据鉴证报告发生退税的； （三）纳税人未按土地增值税政策规定预缴税款的。,五、清算管理,第二十五条 地方税务机关在清算审核、纳税评估、稽查检查工作中，发现纳税人有下列情况之一的，可以按确定的销售收入进行核定征收土地增值税（征收率另行制定）。 （一）依照法律、行政法规的规定应当设置财务帐簿未设置的；或虽设置财务帐簿，但帐目混乱，销售收入、成本材料凭证残缺不齐，难以确定销售收入或扣除项目金额的 （二）擅自销毁帐簿的或者拒不提供纳税资料的； （三）符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期改正，逾期仍不清算的； （四）纳税人未如实进行土地增值税清算申报，计税依据明显偏低，又无正当理由的。,六、对税务中介机构的管理,税务中介机构对清算项目的总体基本情况、不同用途的面积划分情况、销售收入、成本及费用等情况进行鉴证。税务中介机构应按税务机关规定的鉴证报告范本和内容对鉴证情况出具鉴证报告，供税务部门参考，并接受税务机关要求提供清算项目鉴证工作底稿的查验核实工作。,
