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1、社区商业分类：根据社区商业特征，社区商业可划分为外向型、偏外向型、内向型社区商业三种类型。,社区商业三种类型： 外向型社区商业是指在满足本社区居民的前提下，吸引大量的外部消费群以支撑经营的社区配套商业类型，是三种类型当中对外经营性质最强的社区商业类型，通常商业体量较大。 偏外向型社区商业是立足于本社区居民，兼顾外部消费群的社区配套商业类型，兼有外向型社区商业的部分特征。 内向型社区商业则是在规划时基本只考虑本社区消费群的社区配套商业，通常商业规模以本社区居民消化程度为限。,社区商业特点： 面向特定的居住区域，以相对固定的客流作为服务对象； 单体商业规模通常不会很大； 更加强调超市及其他生活配套
2、的作用，引进业态可更丰富。,社区商业理论,社区商业分类的核心标准是商业面积与住宅面积的比值，临界点分别是5%、2%。,：,社区商业分类标准：,社区商业分类主要依据六大因素来判断：项目商业面积与住宅面积的比率、人均商业面积、主力业态、商业分布形式、所处区域性质和交通条件。,社区商业分类的核心标准：依据该项目的商业面积与住宅面积的比值来判定。,分类标准,人均商业面积： 商业面积（5100.06 ）：项目人口（1965人）2.59/人,注：住宅按每户1.8人计，大约1965人。,商业与住宅面积比率： 商业面积（5100.06） ：住宅面积（44428.54）11.4,商业属性判断,从市场实现角度,本
3、项目商业可能适宜社区型商业,满足项目和周边人群需求,惠城区主要有四大商圈分布:麦地路商圈、中山路步行街、江北商业圈、东平商圈。,惠城商业概况,南坛路,西湖商圈：市级商圈，以商业街为主，未来升级为以旅游休闲为主的商圈。一楼临街铺和内铺售价在2-2.5万元/平。麦地商圈：市级商圈，底层内铺和临街铺位价格一般在2.23万元/平方米之间 。江北商圈：惠州的CBD，专业市场异军突起。物流商贸中心即将形成，主干道临街铺位价格一般在1.52万元/平方米之间 。东平商圈：现代化中心城区，发展为以居住为主的现代都市家园。东平区域发展不均衡，不同地段商铺价格相差较大，以社区商铺为主，一般价格在1.32.2万元平方
4、米之间。下角商圈：老城区，新建主干道临街铺位价格一般在1.52万元平方米之间。,麦地路商圈商业最为集中，国内外大型商业云集于此，业态形式主要为“超市+百货”。,目前惠州市最繁华的区域，也是商家最为集中的区域； 惠州市百分之八十以上（以商家数量计算）的大型零售商云集； 商圈主要商业类型齐全，其中以百货类商业为主：超市+百货、主题商场、专业市场以及商业步行街应有尽有； 未来商圈的发展重点将趋向于商圈的南部方向,即麦地南片区。,麦地路商圈,麦地路商圈大型商场经营面积30余万，占惠城区商业体量的60%以上。,麦地商圈主要商家经营面积及档次一览表,麦地路商圈,中山路步行街商圈 ：以中山路步行街及丽日广场
5、为核心的商业新区。,是惠城区政府全力打造的商业项目，由原中山路改造而成，具有一定的知名度，街铺林立。 主要经营中、低档服饰和通讯器材。中山路步行街和丽日广场。两者在形式上已形成互补。 中山路商圈消费群是以本地中产阶层和学生为主，消费特征趋向于年轻时尚型，部分本地中产阶层具有较高的消费能力，对于相对高档次商品需求较高。,中山路步行街,惠州新兴的核心商圈，围绕佳兆业中心、华贸中心、义乌小商品城、丽日广场为核心的商圈名片,待该商圈成熟后，代表着惠州的整个商业发展，后期发展潜力无限 华贸中心及佳兆业中心营业后代表着惠州商业名片 该商圈主面对惠州高端客户群，商业辐射整个惠州甚至整个珠三角城市,江北商圈,
6、华贸中心,佳兆业中心,丽日购物广场,江北商圈,义乌小商品城,东平商圈,吉之岛签约进驻东湖花园八号小区，带动片区的商业地产崛起之势也日渐显露。,目前片区主要以吉之岛为核心商圈辐射范围至水口片区 待荷兰水乡、海燕的群楼商业运营后片区商业也将日趋完善。 片区作为连接麦地、江北商圈过渡地带，后期具有良好的发展前景。,荷兰水乡6万平米风情商业街,海燕.绿岛商城10万平米左右商业,吉之岛至少6万平米商业,天烽新地商业,惠州大型零售网点控制在5861个。,1,城市商业网点规划2005年-2020年,大型百货店控制在12个以内，未来12年将增加8个左右。,2,仓储式商场控制在3个以内，未来12年将增加3个。,
7、3,大型专业店控制在15家以内，未来12年将增加7个左右。,4,大型综合超市控制2225个，未来12年将增加7个左右。,5,大型购物中心和社区购物中心均控制在5个以内，未来12年可能增加3个左右。,6,根据目前房地产形势，大型商业网点建设会有短暂的缓冲期，在次之后又会迎来一个发展高峰。,惠州商业网点规划,项目商业处在一个有利的市场培育期,小结： 1、惠州市位于珠三角经济圈，毗邻深圳和香港，经济势头发展良好，深圳投资者看好惠州发展前景； 2、惠城国内外大型商业云集，商业形态主要为“超市+百货”形式，已经发展到了消费需求的第三阶段； 3、与惠城中心区域相比，南部新城商业处于消费需求的第一阶段，具备
8、充裕的发展空间，项目预期值高； 4、惠城商业核心集中在麦地路和中山路、江北、东平四大商圈，本项目偏离城市核心商业中心，后期需要较长的发展成熟过程,南部新城整体规划,1、体育中心核心区组团：以体育中心、体育学校为核心项目、规划南北长约3000米的体育文化空间 2、商务/商业中心区组团：规划商务、商业、消费和娱乐空 3、城市住区将规划在商务区、体育娱乐区周边、以及三栋镇安排城市多样的住区空间 4、教育园区：规划安排在惠南大道以西，目前已有惠州市为色很能够学校进驻教育园区，另有若干院校也有明确的进入意向5、综合产业发展区：规划惠城区数码园区，承接高新技术产业发展需要。,五大功能区，构建多位一体的新区
9、域,南部新城商业概况,未来商业规划：后期在惠南达到两边建设高档的商务办公楼，酒店，金融机构，大型商场等商务、商业配套设施的商务中心区域，类似于深圳的深南大道,商业现状：南部新城规划为中心生活区域目前片区内并未形成一定的商业氛围，缺乏核心商圈，商业主要零散的沿惠淡大道分布，家居市场稍具规模，片区形成浓厚的商业氛围还需要较长的时间来酝量。,惠淡大道,万饰城,马庄菜市场,南部新城商业概况,目前片区内商业缺乏整体规划，商业是自发而成，业态主要集中在餐饮、建材、菜市场、学习用品等相关生活商业配套，目前缺乏较大规模的商业中心，还需35年的市场商业培育期周边商业将逐渐成熟。,片区商业现状,项目周边商业以独立街铺为主,商业楼层最高为两层;周边街铺商业档次低、形象落后,以零散的低档次小商店为主; 地块附近经营业态以餐饮、家居建材、文化用品三大类为主。 周边常住人口15万,流动人口10万。,
