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1、项目可行性论证-经济测算指标体系（试行）,问题：,1、项目利润是怎样计算出来的？,2、房地产经营需要哪些要素投入？,3、什么样的房地产项目才是好项目？,项目净利润 =销售收入-开发成本-营业税及附加-期间费用-所得税 （期间费用包括：营业费用、销售费用、管理费用）,土地、资金、人力资源、技术、品牌,投入少、回报高、见效快,报表格式、指标计算不统一 报表格式多样、指标不完整、信息不完全。 评价指标不能完整反映项目经营情况 过去主要计算投资回报率、销售利润率指标。,原项目测算的弊处,二、新的可行性论证经济指标体系的特点,将动态指标与静态指标相结合 动态指标 -考虑资金时间价值 静态指标 -不考虑资
2、金时间价值 将指标分为核心指标和参考指标 核心指标：主要指标，反映核心收益能力 参考指标：反映某一个方面或作补充说明,包括以下四项：,除整体指标外增加了单项指标 如：资金峰值比例；地价支付贴现比； 启动资金获利倍数。 运用函数工具和公式链接简化计算 如：净现值（NPV）函数； 内部收益率（IRR）函数； 测算要素的弹性调整。,资金的时间价值： 资金用之于投资，随着时间的推移，其价值会增长。 今天的1元钱 不等于 明天的1元 利息；单利；复利；贴现；现值；终值 资金成本：使用资金要支付代价 银行借款 ： 按利率计付利息 股东投入： 交付利润,三、资金的时间价值,单利终值计算: S = P（1 +
3、 i*t ) 单利现值计算: p =s * (1- i*t ) n 复利终值计算: S = P（1 + i ) -n 复利终值计算: p = s（1 + i ),问：第1年年初存入100元，利率10%，分别 按单利和复利计算，两年后其终值多少？,四、现金流量与净流量、净现值,现金流量：指项目投资、出售引起的现金流入、现金流出的数量。 现金净流量：指一定时期现金流入量与现金流出量的差额。流入量大于流出量时净流量为正值，反之为负值。 净现值：指未来资金流入的现值与资金流出的现值的差额。,万科城市花园项目概况： 总建35万平米，单位地价800元/平米，建造成本等1700元； 4年开发销售完毕，平均价
4、格3214元/平米。,五、现金净流量与利润的关系,利润是按照权责发生制确定的分期损益 现金净流量是根据收付实现制确定的分期损益。 可行性研究中，现金净流量可以代替利润作为评价投资净收益的指标。 在整个投资有效年限内，项目利润总计与现金净流量是相等的。应用现金净流量，并可方便地引入资金时间价值来考察投资方案。,六、项目可行性论证经济指标体系,核心指标 1、内部收益率 使累计净现值为零的贴现率 2、销售净利率 项目净利润/销售收入100%,参考指标 3、总投资回报率 项目净利润/项目总投资 100% 4、销售毛利率 项目利润/销售收入100% 5、获利指数 现金流入现值/现金流出现值 6、资金峰值
5、比例 资金峰值/项目总投资 7、地价支付贴现比 各期支付地价现值之和/地价总额 8、启动资金获利倍数 项目净利润/启动资金,六、项目可行性论证经济指标体系,6-1、内部收益率（IRR）,内部收益率： 是指能够使未来现金流入量的现值等于未来现金流出现值的贴现率。简单说就是使投资方案累计净现值等于零的贴现率。 内部收益率是这样的一种利率，如果按该利率通过借款来投资项目，将一无所获。 内部收益率体现了项目本身即内在的收益水平或获利能力，是项目内在的投资收益率，本质上是一个贴现率。,万科城市花园项目：,6-2、销售净利率,销售净利率=项目净利润/销售收入100% （项目净利润=项目利润-期间费用-所得
6、税）,为什么用销售净利率取代投资回报率作为核心指标？ 以销售收入为基数，指标蕴涵内容更丰富点，除了能反映获利能力，还可以反映售价风险的承受能力，比如，销售净利率为9%，大约可以知道，如果售价下降9%左右，将基本无利可图；而售价相当于市场风险，其难以控制程度远大于成本； 销售净利率更易于普遍的理解，直观明了，望文即可知道是“净利润”除以“销售收入”；投资回报率则须特别明确，如总投资是“总成本”还是“总成本+期间费用”，包含不包含“所得税”？ “回报”是税前利润还是税后利润？,6-3、总投资回报率,总投资回报率=项目净利润/项目总投资100% （项目总投资=总开发成本+期间费用）,总投资回报率静态
7、的反映了项目总体投资回报水平，但并不是该项目实际的收益率，只能作为辅助指标参考。项目开发周期越长，该指标意义可应用度越小。,6-4、销售毛利率,销售毛利率%=项目利润/销售收入100% （项目利润=销售收入-开发成本-营业税及附加）,销售毛利率的意义： 在于体现了项目的获利空间。即还有多少销售收入可以用来抵偿期间费用和所得税，最后获得利润。 销售毛利率和销售净利率的关系： 销售毛利率 - 销售净利率=销售税、费率,6-5、获利指数（现值指数）,现值指数可以理解为1元原始投资渴望获得的现值净收益。现值指数反映了投资的效率。 计算现值指数必须预先确定一个贴现率，一般是期望的最低资金回报率。按照集团
8、净资产收益率的要求我们将贴现率为10%。 现值指数1 说明收益超过成本，投资收益率超过期望的回报率，项目可行；现值指数1 说明其收益率达不到期望的回报率，项目不可行。 如果以内部收益率作为贴现率，则现值指数=1,获利指数 = 现金流入现值/现金流出现值,万科城市花园项目,万科城市花园项目测算：,6-6、资金峰值比例,资金峰值的界定：资金峰值指在项目开发期间，累计负向净现金流量的最大值，也就是资金的最大缺口。 资金峰值是对项目而言，一般不必考虑本公司的自有存款余额。 资金峰值比例反映了项目资金峰值占总投资的比例关系。,资金峰值比例 = 资金峰值/项目总投资,万科城市花园项目测算：,资金峰值比例
9、= 资金峰值/项目总投资 =15000/（28000+59500） =17%,6-7、地价支付贴现比,本指标反映地价支付的快慢。 土地合同中的地价是一种名义地价，将各期支付的地价折算为现值才是该项目的实际地价。地价支付贴现比反映了名义地价和实际地价的关系。 该比例越小实际地价越低，反之实际地价越高。 对各期地价进行折现同样要确定一个贴现率，我们仍定为10%（依据同前）,地价支付贴现比 = 各期支付地价现值之和/地价总额,万科城市花园项目：,6-8、启动资金获利倍数,启动资金=3个最高的资金峰值之和/3 启动资金的界定：一个项目启动资金较难直接计算，它应是开发前期一定阶段的资金需求。因此我们近似
10、定义为3个最高峰值的平均数。 启动资金获利倍数的意义：在于集团或分公司投入一个新项目必须的启动资金，将来能获得多少倍的净利润。它是一个静态的参考指标。,启动资金获利倍数 = 项目净利润/启动资金,万科城市花园项目,七、核心指标的基本要求（参考）,内部收益率25% 销售净利率9% 指标评价考虑： （1）核心指标确定指标值标准；参考指标中的总体指标未定标准仅做参考；参考指标中的单项指标结合具体项目分析评估。 （2）经过对部分项目（成都1期、大连等）的测试，其内部收益率均超过30%。因此对一般多层项目内部收益率暂定为25%。 （3）经测算，集团平均税前销售利润率为12%，销售净利率约在8.0410.
11、2%之间，因此销售净利率暂定为9%。,八、关于本指标体系,1、正确估计销售价格、成本是一切测算正确的前提； 2、正确的现金流量表是保证指标质量的关键；制订切实可行的项目开发、销售计划是编制现金流量表的基础； 3、对开发周期小于3年（含3年）的项目必须按季度编制现金流量表，开发周期超过3年的项目可以按年编制； 4、凡是涉及现金流量贴现的指标，其贴现率均取10%； 5、关于指标值，我们将收集整理不同新项目的指标，逐步建立当前市场条件下的经验数据，然后确定同类项目的指标； 6、集团将内部收益率引入房地产项目的投资决策尚属首次。该指标体系还须不断完善，希望有任何问题及时与总部沟通。,THANKS A LOT .,
