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1、,2010年07月,帝景国际,开盘前整合推广策略,三氏认为：,县级城市媒介资源稀缺，因此帝景国际将主要采用线下营销模式 即：户外广告+活动营销+DM派发。,2010年房地产市场竞争十分激烈，预计桦川2011年新房源供应量将达到50万平方米，帝景国际20万平米大型社区要突出重围除了过硬的产品，还必需更丰富的营销手段，这是快速回笼资金和取得利润最大化的根本前提。,营销推广,项目推广,定 点 咨 询,电子 屏,SP 活动,团购 策略,户外 看牌,海量蓄客,利润最大化快速清盘,政治教育双核动力城动力,规模竞争力,园林竞争力,物管竞争力,升值竞争力,户型竞争力,我们的观点,总体营销阶段划分,备注：以上仅
2、为初步拟定时间节点，具体节点根据施工工期灵活调整。,一期销售,二期销售,7,8,9,施工准备,打地基,楼层施工,6月01日 二期售罄,8,9,10,11,竣工验收,9月12日 一期开盘,6,7,8,9,10,11,12,1,2,3,4,5,12月25日 二期认购,一期清盘 二期销售,一期营销阶段划分,蓄客期,开盘期,强销期,7,8,9,施工准备,打地基,楼层施工,12月25日 二期开始认购,8,9,10,11,12,竣工验收,9月12日 一期开盘,12月,1月,2月,一期运营策略,帝景国际一期推广策略,蓄客策略,排号策略,销控策略,媒介组合策略,SP/PR活动,团购策略,销售策略,一期蓄客策略
3、,海量蓄客目的,项目客户体系建立的目的,1，通过视觉听觉感觉三位一体的营销组合策略积累众多意向客户，为开盘奠定热销基础,3、,2、众多客户积累量意味着更高的利润。,抓客户，增利润,蓄客策略之一 媒介组合策略,针对县级媒介组合推广特点，我们将应用如下媒介组合：,短信群发,定点咨询,户外看板,户外电子屏,媒介组合策略之群发短信,媒体名称,发布时间,发布主题,目标客户群,发布数量,费用,短信,2010.07.27 2010.08.16,预售信息 优惠信息,桦川县 县城居民,10万,3000,备注：主要时间节点及销售信息也通过短信形式告知已登记客户。,媒介组合策略之户外看板,媒体名称,发布时间,发布主
4、题,目标客户群,发布位置,费用,户外看板,2010.08.05到 2011.05.04,节点/卖点信息,项目周边 路过居民,2500,中兴路与冷云街 交叉口，本案围 挡上方,发布作用：户外广告展示时间长制作精良，具有极高可见度。强大的广告画面冲击力可以不断更新项目进度信息、提高项目自身形象，给受众强烈的视觉冲击力。,发布主题： 20万平米人文生态宽景社区 55100平米灵动户型 火爆认购中！,制作规格：4mX10m，骨架采用钢架固定，主题喷绘布，金属包边,媒介组合策略之定点咨询,本案商圈半径固定，80%意向客户分布县在城内，20%客户分布在乡镇一带。因此，定点咨询应作为我项目主要宣传载体之一。
5、,定点咨询形式,县城定点咨询 目标：县城内居民,乡镇定点咨询,目标：周边乡镇居民,定点咨询（县城内）,通过展销进行项目宣传，并且配备现场解说员进行现场讲解，在展销期间凡是到访售楼部咨询并登记客户均赠送小礼品一份，以此增加客户来访量,示意图,媒体名称,活动时间,发布主题,目标客户群,发布位置,定点展销,节点/卖点信息,县城居民,即日起三个月,商业大厦门口,客运站广场,百货大楼门口,费用,6600,备注：费用：（X展架120+遮阳伞80+人工费1000/月+场地费1000元/月）X3=6600元,定点咨询（县城外）,桦川共8个县镇，在每个乡镇内选取临街商服作为临时接待中心，每个接待中心有1名业务员
6、负责现场接待，集市阶段DM派发，积蓄乡镇意向客户。,示意图,媒体名称,活动时间,活动地点,目标客户群,费用,DM派发,桦川8大乡镇,乡镇居民,6个月,DM派发,定点咨询（县城外）,备注：费用：（房租1000+人工800+办公用品300+牌匾200+鸟瞰图喷绘70）X8=18960元（为增加业务人员积极性每套该业务员介绍房源均给予30元业务提成奖励）,18960,媒介组合策略之电子屏广告,媒介名称,发布位置,备注,电子屏广告,休闲广场,已执行,帝景国际,一期媒介组合策略费用预算,项目地,县城/乡镇,项目信息/节点优惠信息,销售/优惠信息,蓄客策略之二 活动,蓄客策略之活动计划,蓄客期,开盘期（一
7、期开盘）,7,8,9,10,11,11,楼层施工,多层竣工/高层封顶,10月16日开盘,蓄客周期,幸运大抽奖,广告牌,明星表演,战术一：“华泰地产，走进桦川”文艺表演,我们认为：,三级县市居民具有爱热闹、亲朋好友关系广泛的特点。,因此，基于此特点我们建议在休闲广场举行一次“华泰地产，走进桦川”文艺演出，并邀请知名演员，例如东北二人转明星王小利、刘小光来场表演助兴，活动后半程进行有奖竞猜活动，答对者赠送印有帝景国际地产标识雨伞（礼物）一个，以此活动扩大公司、项目知名度、美誉度。,我们的策略：,我们的想法,活动时间：拟定2010年8月22日,活动地点：休闲广场,活动主题：“华泰地产，走进桦川”文艺
8、表演,预期效果：扩大了项目的知名度、美誉度；更多客户知晓帝景国际、了解帝景国际,费用预算： 10万,文艺活动现场示意,备注：以上活动落实由公关公司负责。,战术二：华泰帝景国际开盘仪式暨 成交客户幸运大抽奖活动,我们的策略：,通过购房抽车、资助贫困学生等活动内容制造噱头，吸引全城居民关注，通过居民间耳语传播扩大影响，吸引意向客户。,我们的想法,活动时间：2010年09月12日（开盘日）,活动地点：休闲娱乐广场,活动主题：华泰帝景国际开盘仪式暨 成交客户幸运大抽奖活动,预期效果：全城皆知、房源大卖。,费用预算： 18万,帝景国际,一期活动费用预算,销控策略,第一批次,第二批次,240套,17754
9、 比重51.7%,销控策略,224套,18256 比重48.3%,第一批次以交订金10000元 确定房源，并领取VIP卡一 张，在此期间第二批次只意 向登记，不收取订金并与相 关单位确定团购事宜,排号策略,排号目的 通过排号政策积累大量意向客户，并且通过时间压迫法促使其尽快交纳订金，在开盘时保证高成交率。,第一批次排号时间计划： 2010年07月28日2010年09月10日,排号实施办法： 1） 凡有意向进行认购的客户一律交纳￥10000元排号费，领取相应的VIP卡一张； 2） 在蓄客期排号的促销政策上，不论是销售部、开发商还是建筑商都应保持高度的统一。为了充分调动客户购买需求，凡在认购期排号
10、的客户，都可以在正式销售时将￥10000元的排号费转为￥11000元的购房款； 3） 所有排号客户如在正式认购时选择不到自己所满意的户型、位置，可如数退还所交纳的￥10000元排号费。 4） 对于在认购期内购买意向特别强烈，主动要求交纳房款的客户，让利幅度一律请示公司依照实际情况给予优惠，任何公司员工不得擅自作主； 5）在认购期排号过程中，总号数设定为240个号。所有华泰抵工程款的套数不计为排号个数，剩余起始号牌作为项目唯一对外排号和优惠让利的依据；,排号促销策略： 1） 促销首部曲：凡在蓄客期交纳￥10000元排号费的客户，在开盘当日一律转为￥11000元购房款； 2） 促销两部曲： 第1号至第20号，每平米优惠20元； 第21号至第40号，每平米优惠16元； 第41号至第60号，每平米优惠12元； 第61号至第80号，每平米优惠8元； 依次类推，每间隔10名，每平方米减少4元的优惠； 3） 促销四部曲： 按揭贷款享受99折优惠； 分期付款享受98折优惠； 一次性付款享受97折优惠。 在2010年09月12日开盘当日至09月24日的开盘期内凡是现场临时预定的客户均可享受此优惠内容，期限过后价格根据具体情况确定是否优惠。,二批次蓄客策略： 只接受意向登记，不收取订金，与相关单位洽谈团购事宜，后期根据团购效果调整排号策略。,谢谢聆听,
