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1、反暴利反投机反土地财政探索住房新制度,2011分析与2012预判 吕兆毅 教授 山东省科学院战略所 山东师范大学商学院房地产系 电话 13869121853 邮箱 lu_,房地产形势分析,房地产调控：为什么是“必须的”？ 房地产调控有国际可比案例吗？ 房地产调控有国内可比案例吗？ 2011房地产调控有效吗？ 房地产调控有评估标准吗？ 2012房地产调控有预判吗？,告别2011,告别暴涨 告别暴利 告别疯狂房价 告别疯狂地王 告别投机炒房 告别非理性购房 告别土地财政 告别单轨制 告别房地产绑架型经济,为什么必须调控,自由市场经济与政府干预市场经济理论 应对国际金融战 应对国内经济转型 应对社会
2、贫富分化危机 应对股市危机（沪市上证指数2156点） 应对逆工业化危机（实业空心化） 应对逆城镇化危机（伪城市化） 应对地方政府财政房地产依赖症危机 应对官员寻租腐败灰色收入危机（5.4万亿）,经济理论,市场经济：资源配置的最佳方式 前提条件：人必须理性+人必须道德 亚当斯密：道德情操论+国富论 斯蒂格利茨：市场失灵理论 政府干预理论 政府监管市场经济 占领华尔街的启示 吕兆毅：任志强为什么是错的？,国际金融战,美国开动印钞机 1000多家对冲基金进入金砖四国 火烧欧洲 屠杀欧债 热钱拥入，豪堵人民币升值 2009年我国应对金融危机4+9一揽子刺激经济计划 全国人均1万亿投入 2009年超发1
3、0万亿人民币 外汇储备3.2万亿=21万亿人民币 民间游资：山西1万亿，温州5200亿，鄂尔多斯2200亿 投资保值型，投资获利型，投资储蓄型 制造房地产“只涨不跌”的神话,经济转型,三驾马车坏两驾 外靠出口 内托房地产 2010房地产创造13%DGP，占总投资25%以上 实业空心化 消费率下降到国际平均值的50% 高房价挤出效应 “安居方可乐业，节衣缩食买房”攀比购房 “安居上升首位，挤压正常消费”透支购房,股市危机,股市暴跌，熊冠全球， 蒸发五万亿 2156点 股市十年，南柯一梦 股民人均赔4.2万 楼市绑架资金 ，股市无力反弹 股市不反映GDP增长 2001-2011，GDP从10万-4
4、0万亿 股市相应可达4000点,贫富差距,财富向富人集中，世界银行：中国1%的家庭占有41.4%财富 居民收入下降 收入预期下降 贫富差距扩大 基尼系数危险 10%的富人拥有50%的房源 劳动者收入占国民收入比重持续下降 1980占65%，1997占53.4%，2007占34.7% 胡润房地产富豪榜：前50名平均135亿，五年前的3倍多， 首富许家印，430亿，地产富豪占总上榜人数23.5% 2011福布斯中国富豪榜：前30名中房地产富豪有15位 山东首富：张世平，300亿， 潍坊首富：姜滨，130亿 贫富冲突,土地财政,借鉴香港一半，只学土地批租 土地财政： 土地出让金 利用土地融资收益 土
5、地房产税收 土地资产收益 隐性收入 预收70年土地收益 土地财政占财政收入的40%-60%,2011年调控效果,调控政策：规模化保障房建设，限购，限贷，差别 化利率，限价，限外，目标责任制（军令状），行政问责制 中央政治局7.22决定： 坚持房地产调控，决心不动摇，方向不改变，力度不放松，坚决遏制住房价格过快上涨 国家统计局发布(2011 12 18) 70个大中城市 环比： 同比： 房价下降 49个 下降4个 持平 16个 涨幅回落61个 上涨 5个 涨幅5%以下61 121个限购城市中 30个未达到承诺目标,房价收入比国际比较,美国 2005最高点 5.6倍 美国 纽约市12倍 英国 最高
6、点5.8倍 德国 法兰克福5倍 新加坡 18倍 中国 北京38倍,土地财政问题,土地财政（第二财政、预算外收入） 土地出让金 利用土地融资获得的收益 土地资产收益，低价征地，高价拍卖 土地税收：土地增值税，土地使用税行政性收费，房产税，契税等等 预收70年土地收益 没有立法，只有国务院拆迁条例 正面效果：城市经营，城市建设,土地财政问题,朱镕基：我们制订了一个错误政策，就是房地产的钱，都收给地方政府，而且不纳入预算，这不得了，这个钱就是搜刮民脂民膏，所以把地价抬得那么高。 土地财政的恶果： 恶化国民收入分配，限制居民收入增长 扩大城乡差距，拉大收入差距 加剧产能过剩，阻挡结构调整 自收自支，失
7、去监督，浪费资金，透支未来 剥夺农民土地权益， 垄断土地，抬高地价，抬高房价 官员寻租腐败，灰色收入占GDP的10%,2011调控效果,截至11月全国土地出让金： 130个热点城市 土地出让金收入1.18万亿 同比减少5300亿 减少30% 36个城市11月份： 土地流标面积1580万平方米 117宗 环比增加到432% 19892010全国土地出让金收入： 21年间从4.5亿到3万亿 上涨6732倍 卖地收入与地方财政收入比 涨幅超过300倍,211调控效果,截至11月份 保障房开工1000万套 计划4000万套+已有600万套 依据6.66亿城镇人口 2.3亿个家庭 按20%保障率为460
8、0万套 全国商品房销售面积8.9亿平方米 同比增幅9%（2010,10%；2009,44%） 存房量160亿平方米 开发商囤地30亿平方米 政府储备土地40亿平方米,最低房价的十城市,衡水市 3127 环比涨跌+0.5% 新乡市 3128 +0.34% 菏泽市 3418 +0.04% 宝鸡市 3516 -0.12% 湘潭市 3533 +1.9% 株洲市 3722 +0.68% 宿迁市 3835 +1.67% 绵阳市 3934 +0.18% 潍坊市 4053 +0.21% 淮安市 4077 +0.11%,重庆案例,以公租房为主体的保障性住房供给体系 公租房(主体) 廉租房 经济适用房 改造安置房
9、 农民工公寓,重庆案例,黄奇帆市长:申请公租房标准 农民工不受收入限制 刚工作大学毕业生不受收入限制 家庭人均面积小于15平方米,不受收入限制 收入虽高但子女出国留学住房拥挤的家庭 收入虽高但有人生病花钱多住房拥挤的家庭,重庆案例,3年投资1000亿 4000万平方米 60万户 200万人 30%人口 已累计配租11万套 已解决30万人,德国案例,房价每年平均上涨1%（物价上涨2%）10年房价不变 房产税： 不动产税1%1.5%（按评估值） 交易税3.5% 差价盈利税15% 反暴利： 超高房价（ 高于合理房价20%）可到法院起诉 处5万欧元罚款 暴利房价（高于合理房价50%）可判3年刑,德国案
10、例,自有住房住房率 42% 租赁住房率 58% 年轻人租房率 77% 鼓励合作建房 占30% 鼓励自建房 所有房贷 固定利率 储蓄型房贷 固定利率 低于市场利率 商业性房贷 固定利率 期限平均11.5年,美国案例,美国为什么不炒房： 土地供应充足 已完成城市化，工业化 投资渠道多样化： 现货市场：股票，债券，基金 衍生市场：期货，期权，远期 场外市场：OTCBB,OTC粉单 三大股市：主板，创业板，场外板18000只 开征资本所得税：房产类，证券类 按个人所得+持有时间确定累进税率,日本案例,1985-1990泡沫经济： 东京商业用地 地价上涨3.4倍 东京住宅地价 上涨2.5倍 大阪商业用地
11、 上涨3.9倍 大阪住宅地价 上涨3倍 日本人购买全美国10%的不动产 索尼买下哥伦比亚电影公司 “买走了美国人的灵魂” 三菱买下纽约洛克菲勒中心14座大楼,预判2012,六条调控评判标准: 一是禁止投机购房 二是保障房可解决20%以上的低收入人群 三是房价与家庭收入比达到3比1至6比1 四是住宅租售比达到1比100至1比200 五是城市用地增长弹性系数大于1.12 六是新参加工作的无房户群体包括农民工 买得起房进得了城,预判2012,增加反暴利调控-征收特别收益金（暴利税） 超过合理房价20%以上即为暴利（德国） 继续禁购投机购房：长期预期 扩大限购城市 最终实行一户一房制度 实施房产税改革 扩大征收城市 改革土地招拍挂制度 城市用地增长弹性系数达到国际可比 国务院7.20常务会议决定：推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价，配建保障房转变 国土部：山东优势，实施全省占补平衡,预判2012,回归合理房价：房价收入比、租售比达到国际可比 建立和完善双轨制住房制度 探索城市住房合作制度 （房价标杆） 发展以公租房为主体的保障房 1000万套+700万套+已有600万套 4600万套 探索市场型租房 发展创新型支撑体住宅（CSI) 灵活户型住宅 发展商业、旅游、产业园、老年住宅地产 房地产企业重组：8万家开发商减少30%,迎 战 2012房地产调控大考年 谢谢,
