{营销策划方案}某商城地块发展策划报告

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1、扬州金阳光商城地块发展策划报告 （规划设计及财务测算篇）,谨呈：扬州金阳光房地产开发有限公司,2007年4月17日,项目策划技术思路,项目 理解,项目其他功能研判,项目商业 功能定位,规划设计建议,项目其他功能定位,财务成本测算,商业应该怎么做,其他类型物业应该怎样开发,怎样进行规划设计和合理开发,PART5 项目规划设计建议,项目整体规划协调建议,居住与商业协调建议,商业带来的人流与噪音对居住负面影响大，考虑居住用地紧凑，建议商业进行一定退缩来降低负面影响 考虑把部分退缩作为居住区的附加空间统一设计，营造开阔的空间感觉,邗江大道,商业退缩,出入口设置建议,地块南北两条规划道路等级低，未来建设

2、存在不确定性，交通主要依靠邗江路组织，项目各功能物业出入口建议靠近邗江大道设置 优先考虑购物中心入口，公寓的出入口不应占用高商业价值的区域 购物中心入口应重点考虑与邗江大道的关系，强调入口的展示性,沃尔玛入口,购物中心主入口,购物中心次入口,邗江大道,公寓出入口,公寓出入口,住宅出入口,住宅出入口,车行流线组织建议,避免车行流线对商业沿路昭示性的干扰，建议从地块南北两边道路引导车行流线 商场车辆与住宅区车辆进行分流，商场地下车库出入口尽量靠东设置，避免对住宅小区的影响 居住区的停车空间控制在靠近商业区一侧，引导主要车流，减少对住宅的影响,人行流线组织建议,邗江大道,居住区人流,公寓人流,商业区

3、人流,必须注意对居住区人流、公寓人流和商业区人流的合理组织，减少相互干扰 保证居住人流和公寓人流行进的舒适，结合道路绿化设置专门的人行步道 保证便捷的人行路径引导商业人流，并避免商业区人流穿透到居住区 邗江大道缺乏人行道、过街天桥等，应根据项目情况合理设置人行道与红绿灯，联系道路两旁人流,商业体规划设计建议,购物中心建筑风格建议,打造充满现代都市感、时尚绚丽的高品质购物中心,购物中心外立面建议,满足项目商业定位体现时尚、动感和都市感； 适度超越市场，与市场拉开差距。,设立大型电视屏幕，定时播放商场的电视宣传片和音乐MTV，制造一道独特风景线。,外墙部分采用玻璃幕墙设计，构造通透光亮的橱窗，吸引

4、近观及路过的顾客。,外立面预留大幅广告位，悬挂整齐的大幅宣传广告，渲染商业气氛。,采用透光材料和渗光设计营造出美丽的灯光效果。,购物中心建筑布局建议,购物中心分A、B两栋建筑，布局在地块东南及东北端； 利于分期开发，提高开发的灵活性； 增加首层临街商铺的数量，利于销售及获得更高利润；,A栋： 总建筑面积：40000m2 层数：4层 业态：超市、餐饮、潮流专卖店,B栋： 总建筑面积：40000m2 层数：4层 业态：百货、专业店、折扣店、餐饮娱乐,增加的临街商铺,环境空间规划建议主入口广场,B,A,主入口广场,邗江大道,A栋主入口,B栋主入口,参与性强的广场空间、结合小品设计的休闲空间。,预留足

5、够的空间，供商家作户外推广使用，提高人气和提升形象。,人流交换,设置较大范围的铺地空间，平时可以让人进行溜旱冰等活动。,预留主入口广场空间，提高项目的形象和昭示性，聚集人气 通过主入口广场实现A、B栋的人流的良好互动,环境空间规划建议沿街广场,保证沿街广场的视觉通透性 广场不宜采用与周边道路不同的标高设计； 广场边缘不应设置过多绿化和小品的阻隔，应营造通透、开阔的感觉，拉近人与商业空间的距离； 不建议在沿街广场进行露天停车，影响项目商业形象。,购物中心,邗江大道,沿街商铺,不小于30m,隔断人流的高台阶及绿化设置,环境空间规划建议开放式步行街,结合消防通道打造开发式步行街，利用该通道联系两栋商

6、业的人流。,开放式步行街,设置街头流动挡口，建议根据商场包装的风格，统一设计，利于提升商业街整体形象。,街头露天咖啡茶座，提供休息、等候、休闲空间。,局部设置小型水景、雕塑小品等，提升档次,为顾客提供时尚的休闲空间。,环境空间规划建议空中连廊,建造空中连廊连接A、B栋，实现A、B栋人流共享； 适当扩大连廊宽度，布置商铺，充分利用连廊的商业价值。,空中连廊,环境空间规划建议中庭设计,B栋定位为中高档，建议采用中庭设计，具体设计可根据招商情况及主力商家要求作调整,中庭与主入口之间要保证良好的视线以及流线联系。,采用不规则中庭，要寻求变化，营造层次感的内部空间。,中庭,中庭是商场内部的焦点空间： 内

7、部交通枢纽：平面交通动线与垂直交通动线的汇聚点 休息：提供顾客休闲停留的场所，是最容易接受广告信息的场所之一 视线引导：空间开阔,通过中庭环视周边的购物环境，选择目标店铺 增加采光：减弱进深过大导致的内部采光差，减少压抑感 增强空间层次感：避免空间过大产生的单调和压抑，使空间灵动活跃,环境空间规划建议标识系统,优秀的标识系统是大型购物中心成功运营的重要环节，良好的标识系统使顾客能够方便的了解商场的布局，同时独特的标识系统也是商场形象的一个展示窗口。,沃尔玛利用建议,沃尔玛租用商业体南部约18000m2面积；其中一层约600m2，二层约7400m2，三层约10000m2； 应充分考虑利用沃尔玛的

8、品牌影响和带来的巨大人流，实现人流的共享和互动；,沃尔玛利用建议广场的人流吸引,B,A,购物中心,邗江大道,公共交通空间,沃尔玛广场,不可通行的绿化,有吸引力的区域,在沃尔玛广场南面设计不可通行的绿化，避免人流过多的分散。,沃尔玛广场上结合绿化和小品设置较多的可供顾客停留、休息的空间。,在北面与沃尔玛广场相连接的区域设置有趣的、参与性强的绿化和小品，把人流向该区域吸引。,在沃尔玛广场区域设置适当的景观和小品，充分利用和吸引广场内汇聚的大量人流，实现整个商场的循环互动。,沃尔玛利用建议公共交通空间的人流吸引,购物中心,沿街广场,沃尔玛广场,B,A,自动扶梯,入口空间,扩大的空间,能吸引眼球的铺位

9、设计。,让人愿意停留的空间。,利用沃尔玛在首层的公共交通空间，设置特色商铺并强化商业氛围，吸引并延长人群的停留时间，加强向购物中心内部的渗透,沃尔玛利用建议出入口空间的人流吸引,B,A,沃尔玛,购物中心,入口,规划出口位置,建议出口位置,自动扶梯,沃尔玛出入口（二层）空间示意,具有吸引力和引导性的空间设计。,沃尔玛出入口建议,在不影响沃尔玛管理及顾客购物便捷的前提下，使购物中心与沃尔玛出入口保持尽可能多的联系，争取更多的接触面。 在购物中心与沃尔玛出、入口连接的区域进行巧妙的商业空间设计和利用，吸引人流以提升商业价值。,公寓规划设计建议,公寓布局形态建议,建议采取南北朝向的长条形平面布局，在满

10、足最佳朝向的同时，可考虑局部平面形态变化，以带来建筑体量的变化 建筑风格遵循商业的建筑风格，在形体上要强调与商业的整体性,小复式公寓,普通公寓,交通空间,公寓布局形态建议,公寓产品包括普通公寓及小复式公寓，保证两种类型产品在每期开发量中的均衡性 由于层高不同，两种产品必须分设与不同结构的建筑单体，但建议设计要保持塔楼外观的整体性 尽量减少公寓公共大堂的面积，建议两种产品共用入户大堂及底层交通空间，在群楼顶端再进行交通分流,公寓产品建议普通公寓,在市场基础上，我们提出居住魔方的创新概念,根据定位，公寓户型面积为3050m； 购物中心柱网规格应在8m x 8m10m x 10m的范围内； 公寓设置

11、应在最大程度上遵照底层柱网进行排布； 方正的柱网布置将为公寓设计提供足够的自由度与灵活度。,公寓产品建议普通公寓,居住魔方的演绎几何组合方式,公寓产品建议普通公寓,几何组合效果示意,公寓产品建议普通公寓,景观凸窗设计示意,步入式 景观凸窗,步入式 阳台,利用落地凸窗的特性，设置步入式阳台，模糊的阳台同房间区分，步入式阳台的设置可根据使用者的喜好选择安装，抛弃传统的居家模式。,公寓产品建议LOFT（小复式）,市场上小复式公寓较少，消费者认同度高，对年轻消费群体吸引力强，是市场热销的产品 把公寓层高设计在4.2-4.5m之间，消费者可根据自身需要进行隔层设计，增加产品的附加值 在较小的平面空间内营

12、造丰富的空间层次感,4.2-4.5m,2.1-2.4m,2.1-2.4m,增加的空间,中空客厅,隔层,公寓产品建议LOFT（小复式）,小复式户型设计示意50m2,洗手间,厨房,卧室,客厅上空,客厅,隔层,首层,餐厅,卧室,4.5m,2.3m,2.2m,客厅,餐厅、厨房,户型特点：利用客厅中空进行采光，保证了客厅和卧室的舒适性；,公寓产品建议LOFT（小复式）,小复式户型设计示意30m2,洗手间,厨房,客厅上空,客厅,隔层,首层,餐厅,卧室,4.5m,2.3m,2.2m,客厅,餐厅、厨房,阳台,卧室,阳台上空,户型特点：在有限的空间内设置阳台，保证室内采光，并兼顾卧室的舒适性；,住宅规划设计建议

13、,市场现状单调的行列式布局,受当地气候、居住习性的影响，规划设计以行列式布局为主，整体布局呆板、缺乏空间感； 部分楼盘尝试通过建筑错位、旋转来丰富布局，但突破不大，效果未能得到体现。,香格里拉,奥都花城,京华城中城,星都芳庭,平面布局/景观空间/交通组织/建筑风格/户型设计,平面布局考虑,避免出现呆板、缺乏变化的市场普遍问题，寻求突破 配合客户的居住习惯，南北朝向是衡量居住舒适度的准则之一 规避16层的高层带来的单调天际线和空间感受,突破市场规律局限，结合区域最佳朝向，对楼体进行适度的旋转，丰富小区空间的视觉变化。,？,平面布局/景观空间/交通组织/建筑风格/户型设计,平面布局/景观空间/交通

14、组织/建筑风格/户型设计,平面布局形态,整体在南北向的行列式基础上，对建筑进行小角度旋转，形成橄榄型的布局，增强邻里空间的归属感 在橄榄型的布局基础上，进行适度的错位、旋转，丰富围合空间的视觉变化，提升空间的舒适感,市场现状景观空间缺乏层次感,大部分热点楼盘重视集中式小区景观空间的设计，但普遍缺乏对邻里景观空间的考虑，不够人性化,香格里拉：小区中心设置小型集中式园林和活动空间，受到消费者认同，宅间空间缺乏亮点。,京华城中城：中央设计水景会所，作为小区的景观中心，而宅间园林设计简单。,分散在宅间的活动和景观空间,星都芳庭：缺乏中心景观空间，依靠分散的宅间绿地设计景观和活动空间。,平面布局/景观空

15、间/交通组织/建筑风格/户型设计,平面布局/景观空间/交通组织/建筑风格/户型设计,景观空间设计考虑,在考虑市场认同度高的集中式、参与性强的同时，避免出现缺乏景观空间层次的市场普遍问题，是本项目的突破点 缺乏可利用景观资源，应通过自身创造景观，为小区营造舒适的居住环境 项目规模小，集中式中心景观空间会减少住宅量，应充分利用高层建筑的大间距来营造尺度宜人的集约景观,吸收市场上认同度高的设计优点，结合狭长的地块，营造大分散、小集中的集约景观空间。,现状缺乏邻里景观空间的集中式布局,大分散、小集中的景观布局,？,大分散、小集中的景观空间,扩大的邻里空间,通过赋予景观空间不同的功能来体现其层次感，每一个空间都是实用、集约的 邻里空间：一种强调舒适、放松、精巧且有价值感的生活空间 活动空间：一种强调运动、交流、实用且有价值感的共享空间 结合景观轴线设置串联各景观空间的人行步道，提高不同功能空间的共享性,邗江路,扩大的邻里空间,共享的活动空间,平面布局/景观空间/交通组织/建筑风格/户型设计,共享的活动空间业主的泛会所,将活动设施结合于景观和架空层中，提升景观空间参与性的同时，也提升活动空间舒适性。,强调运动、交流、实用且有价值感的共享空间,平面布局/景观空间/交通组织/建筑风格/户型设计,共享的活动空间,扩