{项目管理项目报告}思源顾问—某市开阳里写字楼和商业项目市场定位报告终稿

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1、开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告,本项目的产品定位方向 目标客户群定位,概要,开阳里周边办公环境分析,开阳里周边商业环境分析,产品自身分析及项目周边情况,价格预期,2005年10月,2,第 2 页,目 录,（一）开阳里周边写字楼整体情况 （二）开阳里周边商业情况 （三）开阳里项目产品分析 （四）开阳里项目定位及目标客户群定位 （五）价格预期,2005年10月,3,第 3 页,（一）开阳里周边写字楼整体情况,2005年北京写字楼市场总体情况 2005年上半年北京写字楼市场呈现供需两旺，在供应放量的情况下，写字楼投资、租赁市场空前活跃。2005年上半年，北京新增写字楼面积179万平方米，已经

2、超过去年全年的新增供应量； 但写字楼主要供应的区域仍是中关村、CBD、金融街三大区域，其他区域供应量较少； 写字楼租金有下降趋势，空置率有所上升。,2005年10月,4,第 4 页,开阳里区域写字楼市场总体情况,迦南大厦,右外大厦,燕南大厦,百合大厦,华商科技大厦,2区3写字楼,2区3写字楼,8区2底商,8区7底商,2005年10月,5,第 5 页,开阳里区域已供应写字楼市场总体情况,备注：以下写字楼规模和标准层面积数据为估算值,2005年10月,6,第 6 页,开阳里区域写字楼市场总体情况小结 区域写字楼数量较少，目前供应量为11万平方米，未来潜在供应量少（除本项目的供应量外，仅在右安门外大

3、街和开阳里三街交汇处的西南角有写字楼用地）； 规模体量较小，纯写字楼体量均未超过2万平方米； 区域写字楼档次低，写字楼配套差； 已供应写字楼均比较陈旧，入住时间较早； 区域写字楼租金较低（平均2.46元/平方米天）； 写字楼入驻企业多为小型公司，类型较杂（餐饮、俱乐部、地方或公司办事处、旅游社、房管所、投资公司、贸易公司、超市、药店、律师事务所、杂志社）； 写字楼入住率高，普遍达到90%。,2005年10月,7,第 7 页,小结,此区域为非传统办公区域，因此本区域的写字楼规模小，数量少，档次低； 随着办公环境的发展，南城区域写字楼正在逐渐被人看好，此区域地理、交通优势明显，有良好的的办公配套基

4、础，办公需求正在逐步上升，因此本区域写字楼存在发展空间。,2005年10月,8,第 8 页,目 录,（一）开阳里周边写字楼整体情况 （二）开阳里周边商业情况 （三）开阳里项目产品分析 （四）开阳里项目定位及目标客户群定位 （五）价格定位,2005年10月,9,第 9 页,开阳里区域商业情况,备注：以下商业面积规模数据为估算值,2005年10月,10,第 10 页,开阳里区域商业租金情况,备注：以下商业面积规模数据为估算值,2005年10月,11,第 11 页,右安门区域商业情况小结 目前区域商业供给仅有3万平方米左右，根据开阳里和翠林小区整体人口规模（10万人），此区域商业供给仍有不足，有发展

5、空间； 区域商业类型以餐饮、超市、俱乐部、美容、服饰为主； 有大型综合市场，商业氛围一般，但小型商铺经营效益较好； 区域餐饮、服饰、品牌美容院商业效益好； 商业多为租用形式； 底商形式多； 区域商业租金平均达到2.65元/平方米天。,2005年10月,12,第 12 页,小结,此区域商业氛围浓，市场氛围好； 该区域为成熟的大规模社区，存在大量消费人群； 社区商铺投资环境较好，有稳定的租金回报，适合自用或投资购买。,2005年10月,13,第 13 页,目 录,（一）开阳里周边写字楼整体情况 （二）开阳里周边商业情况 （三）开阳里项目产品分析 （四）开阳里项目定位及目标客户群定位 （五）价格定位

6、,2005年10月,14,第 14 页,（二）开阳里项目产品分析,开阳里项目产品分析,地理位置,交通环境,周边配套,建筑产品分析,SWOT分析,2005年10月,15,第 15 页,（二）开阳里项目产品分析地理位置,所属区域： 写字楼部分：南二环右安门外大街 商业部分：南二环外马家堡西路 具体位置： 写字楼：2区3#写字楼位于右安门外大街与开阳里二街交汇处东南角； 3区1#写字楼位于右安门外大街与开阳里三街交汇处东南角 开阳里商业：位于开阳里八区,本项目写字楼,本项目写字楼,本项目商业,本项目商业,地理位置优越，距市中心近,2005年10月,16,第 16 页,（二）开阳里项目产品分析,开阳里

7、项目产品分析,地理位置,交通环境,周边配套,建筑产品分析,SWOT分析,2005年10月,17,第 17 页,（二）开阳里项目产品分析交通环境,区域道路网主要由四条主干道组成（南二环、南三环、右安门外大街、马家堡西路）； 道路通行能力较强，路况较好； 公交系统发达。,右安门外大街,南二环,马家堡西路,南三环,交通环境良好,未来开阳里三街将会向东打 通直接与北京南站相连， 交通会更加便利。,2005年10月,18,第 18 页,（二）开阳里项目产品分析,开阳里项目产品分析,地理位置,交通环境,周边配套,建筑产品分析,SWOT分析,2005年10月,19,第 19 页,（二）开阳里项目产品分析周边

8、配套,此区域有大规模居住区，存在大量居住人口，本项目周边也存在大量生活配套设施； 商务配套略显不足。,2005年10月,20,第 20 页,（二）开阳里项目产品分析,开阳里项目产品分析,地理位置,交通环境,周边配套,建筑产品分析,SWOT分析,2005年10月,21,第 21 页,（二）开阳里项目产品分析建筑产品分析,总平面图,二区3#,三区1#,八区底商,2005年10月,22,第 22 页,2区3#写字楼经济技术指标 用地面积：2295.53平方米 总建筑面积：9817.4平方米 地上建筑面积：6761.81平方米，其中商场面积2212.99平方米，办公面积4548.82平方米 结构：框架

9、剪力墙 容积率：2.95 车位：51辆（地上9辆，地下42辆） 层数：地上8层，地下2层，其中一至三层为商业，四至八层为办公，地下两层均为车库 层高：地下3.4米，商业部分4.5米，办公部分3.3米,2005年10月,23,第 23 页,2区3#写字楼总平面图,位置临街，黄金角，标志明显,2005年10月,24,第 24 页,面宽35.6米，进深21.85米； 无电梯，有两个楼梯； 两个商业出入口； 柱距8米，利于办公和商业面积分割； 一层：面积约423平方米，有独立的商业出入口，出入口面向主干道，方便商业形象的展示，查找便利以及人流的流动。,首层商业部分,楼梯,楼梯,出入口,出入口,柱距8米

10、,商业部分（一层至三层）,2005年10月,25,第 25 页,二层：面积约704平方米，有卫生间以及厨房； 三层：面积约780平方米，有卫生间，西侧立面、南侧立面以及东侧立面有挑出。,三层商业部分,挑出部分,挑出部分,挑出部分,二层商业部分,厨房,商业部分（一层至三层）,2005年10月,26,第 26 页,（二）开阳里项目产品分析建筑产品分析,写字楼部分（四层至八层） 面宽35.6米，进深24.25米； 办公出入口独立设计； 两部电梯及两个楼梯； 单层建筑面积约857平方米； 柱距8米； 单层使用率较高，约75%；,四至七层办公部分,公共部分,公共部分,2005年10月,27,第 27 页

11、,3区1#写字楼经济技术指标 用地面积：4664.1平方米 总建筑面积：17433.7平方米 地上建筑面积：12860.33平方米，其中商场面积3905.8平方米，办公面积8917.36平方米 地下建筑面积：4573.37平方米，其中商业面积927.9平方米 结构：框架剪力墙 容积率：2.8 车位：83辆（地上38辆，地下45辆） 层数：地上8层，地下2层，其中地下二层为车库，地下一层、首层至三层为商业，四至八层为办公 层高：地下一层4.2米，地下二层3.4米，首层至三层3.4米，四至七层3.6米，八层3.9米 绿化率：30%,2005年10月,28,第 28 页,3区1#写字楼总平面图,位置

12、临街，黄金角，标志明显 形状狭长,2005年10月,29,第 29 页,面宽72.7米，进深21.7米； 无客用电梯，有一部货用电梯； 有三个楼梯，分布在东西两侧； 一个商业主入口，一个商业副出入口； 柱距8米； 地下一层商业面积927平方米； 一层：有独立的商业出入口，主出入口朝西，面向主干道,首层商业部分,出入口,楼梯,出入口,楼梯,楼梯,商业部分（地下一层至三层）,N,2005年10月,30,第 30 页,面宽74.8米，进深23.2米； 办公出入口独立设计，北部一层有独立的办公楼大堂，南部也有独立的办公楼出入口； 三部电梯，分布在楼的南北两侧； 两个楼梯； 单层建筑面积约1783平方米

13、； 柱距8米； 单层使用率较高，约80%；,四至七层办公部分,公共部分,公共部分,写字楼部分（四层至八层）,2005年10月,31,第 31 页,区#楼底商经济技术指标 总建筑面积：937.79平方米 地上一层建筑面积：254.31平方米，地下一层建筑面积：683.48平方米 户型分析 周边商铺较多，商业环境较好； 整体面积较大，地下面积也较大； 面积不好分割利用。,2005年10月,32,第 32 页,区#楼底商经济技术指标 总建筑面积：1249.97平方米 地上一层建筑面积：684.06平方米，地下一层建筑面积565.91平方米 户型分析 整体面积较大，地下面积也较大； 面积不好分割利用；

14、 地理位置差，临主干路，不便于停车，人流少，商业气氛差。,2005年10月,33,第 33 页,（二）开阳里项目产品分析,开阳里项目产品分析,地理位置,交通环境,周边配套,建筑产品分析,SWOT分析,2005年10月,34,第 34 页,本项目办公部分现状SWOT分析,注：由于开阳里八区2、7楼底商为现房，且规模小，在此不做swot分析。,2005年10月,35,第 35 页,本项目商业部分现状SWOT分析,2005年10月,36,第 36 页,小结,通过SWOT分析本项目写字楼周边环境较好，办公部分产品优势较为明显，商业部分虽然存在劣势，但是通过结合周边情况以及周边的商势，还是能弱化劣势。

15、八区2、7楼底商劣势较为明显，需要通过营销手段以及灵活多样的销售方式来弱化劣势。,2005年10月,37,第 37 页,目 录,（一）开阳里周边写字楼整体情况 （二）开阳里周边商业情况 （三）开阳里项目产品分析 （四）开阳里项目定位及目标客户群定位 （五）价格定位,2005年10月,38,第 38 页,（三）开阳里项目定位及目标客户群定位,周边写字楼、商业市场情况,本项目产品分析,本项目区域环境,本项目SWOT分析,寻 找 市 场 机 会,市场定位,2005年10月,39,第 39 页,（三）开阳里项目定位及目标客户群定位,写字楼办公部分市场定位 写字楼目标客户群定位 写字楼底商经营业态定位

16、居住区底商经营业态定位方向,2005年10月,40,第 40 页,写字楼基本客观因素的支持度,本项目各方面符合中、低档写字楼的客观因素支持度,2005年10月,41,第 41 页,写字楼档次定位,高 档 定 位,低 档 定 位,中 档 定 位,市场风险高 区域不具备相应的很好的 办公市场环境以及硬件条件,经济效益难以实现 无法形成与其他写字楼的 差异化,区域中档写字楼少，大多 为低档写字楼 租金较低，出租率较高， 有市场需求,可选,2005年10月,42,第 42 页,（三）开阳里项目定位及目标客户群定位,通过目前市场情况和项目目前状况分析，并考虑 到项目的收益，本案适合做中档写字楼。,区别于周边低档写字楼； 低档写字楼无法满足一些迅速成长的中小型企业要求； 公司发展壮大，对办公环境的升级,2005年10月,43,第 43 页,（三）开阳里项目定位及目标客户群定位,写字楼办公部分市场定位 写字楼目标客户群定