《{项目管理项目报告}花边岭项目定位方向建议927》由会员分享，可在线阅读，更多相关《{项目管理项目报告}花边岭项目定位方向建议927（28页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、花边岭项目开发方向建议,大中华实业（惠州） 市场部,思维导图,市场扫描市场特征总结 项目分析项目价值挖掘 综合研判定位初步探讨 定位建议项目定位建议,市场扫描,达利大厦,隆生广场,风尚国际,世贸广场,国商大厦,华阳大厦,大隆大厦,双子星国际,盛丰商务,信合大厦,峰璟国际,凯宾斯基,港惠新天地2期,水印尚堤,城市天地,凯宾斯基,瑞嘉大厦,财富电子大厦,公寓型产品,写字楼产品,写字楼租售情况,结论：目前写字楼物业售价集中在5800-8000区间内，租金在30-40元/平米，且空置率较高。整体市场供过于求，表现疲软。,写字楼特征总结,惠州写字楼市场集中分布在惠城商业中心区和江北片区，而江北片区依托其
2、政治金融中心的规划，行政办公氛围大大优于以商业为核心的惠城片区，无论从写字楼的档次、售价、租金、空置率等各项指标均引领惠州市场； 惠州写字楼售价集中在5800-8000元/平米区间，租金在30-40元/平米范围内，但是从目前空置率来看，写字楼市场处于供过于求状况； 江北片区的凯宾斯基及峰璟国际分别是5A甲级及甲级写字楼，在标杆区域中树立了惠州市写字楼市场的标杆产品，同时其价格8000元/平米也意味着惠州市写字楼的价格上限； 5A写字楼的标准是指OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。其中对硬件的要求包括，空调自控系统、供排水自控系
3、统、变配电监视系统、电梯监视系统 、闭路监视系统、防盗报警系统、停车场管理系统、综合布线系统、无线通信转发系统、设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制、广播音响系统等等，而本项目要满足以上条件，存在一定难度。,写字楼市场于本项目的意义,肉搏战,？,基于以上对惠州写字楼市场的分析，市场部认为，肉搏战没有必要，原因如下： 从区位上看，江北片区拥有行政金融中心的先天规划优势，而项目所在的商业中心地带办公环境不佳。此情况可类比于深圳的地王商圈与福田中心区，地王大厦可谓深圳形象写字楼，但长年来，其转手价格、租金水平却略弱于福田中心区写字楼，这就是区位因素； 从现有项目售价来看，凯宾斯基及
4、峰璟国际的售价8000元/平米已是价格上限，若本项目不计成本的打造成高端，通过一定营销手段使得售价与其持平，但此均价与公司目标仍然有一定差距，而倚靠市场自然增长的期望不可控因素过大； 故，市场部建议，项目应该抛弃固有思维，改变写字楼定位方向，另辟蹊径。,思考： 项目是否应该定位成高端写字楼，与江北现有5A甲级写字楼展开肉搏战？,市场特点,写字楼市场供大于求,高端写字楼集中在江北片区,目前写字楼的价格上限8000元/平米与公司预期有较大距离,项目属性,项目所处商业核心区，而非金融行政中心,项目现有规划不足以支撑高端写字楼市场，改造成本巨大,综合研判,项目不适宜开发为写字楼。,思维导图,市场扫描市
5、场特征总结 项目分析项目价值挖掘 综合研判定位初步探讨 定位建议项目定位建议,项目基本情况,项目情况小结,项目地处商业中心地带，昭示性强，影响力大，是惠州地表性建筑； 来自行政金融中心的江北区的竞争压力巨大，对项目的开发方向存在一定的影响； 项目设计陈旧，大堂、内部、外立面都涉及到翻新，电梯的速度及容量均显得过于低端，硬件设施存在一定的滞后性； 项目规划存在局限，如：大堂入口的人流组织如何能各行其是，互不干扰；如车位不足，需要通过扩大地下停车库等手段增加停车位； 项目烂尾长达十数年之久，市场上形成的空置负面影响较重；,结论：项目所处片区是传统的商业中心地带，办公氛围相对较弱，另外，项目硬件设施
6、陈旧，改造难度巨大，且成本不可估量，所以项目不适宜延续前期开发方向定位为写字楼。,SWOT分析,思维导图,市场扫描市场特征总结 项目分析项目价值挖掘 综合研判定位初步探讨 定位建议项目定位建议,商业+居住性住宅,商业+纯商务公寓,商业+写字楼+酒店+公寓,商业+商务公寓+酒店式公寓,商业+产权式酒店+商务公寓,可能的发展方向,户型改造难度较大，在市场缺乏竞争力。,项目价值未被深度挖掘，利润得不到体现。,基于前面对写字楼市场的分析，写字楼定位不可行。,市场供应量有限，且价值有所体现，可行。,易做成高端，树立形象，酒店业在市场生存空间也较大，可行。,思维导图,市场扫描市场特征总结 项目分析项目价值
7、挖掘 综合研判定位初步探讨 定位建议项目定位建议,开发方向一保持现状下的定位建议,基于以上分析，市场部建议： 定位=商业+公寓的模式 公寓1、商务2、酒店式 3、产权酒店,定位一：商业+商务公寓+酒店式公寓 定位二：商业+商务公寓+产权式酒店,商业+商务公寓酒店式公寓 PK 商业+商务公寓+产权式酒店,商业+商务公寓酒店式公寓 （1-4层商业，5-6层自用，7-14层商务公寓，16-27层酒店式公寓） 优势： 定位中高端，装修投入较少； 市场需求可观，客户群体广泛； 时间成本低，便于快速回笼资金； 短、平、快，易于操作； 劣势： 产品单一化；,商业+商务公寓+产权式酒店 （14层商业，56层自
8、用，7-14层商务公寓，16-27层产权式酒店） 优势： 定位纯高端，引进五星级酒店、奢侈型消费品，如西武，形象好，后期营销手法较多，易于在惠州树立标杆形象； 劣势： 时间成本高，酒店、商业洽谈、运营均需要时间； 装修等改造成本高，前期对资金要求高； 酒店运营的风险,定位一：经济核算投入,总投入重置单价建筑面积 37357260027117万元,定位一：经济核算产出,利润产出投入 483002711721183（万元）,考虑到28F层高6米，建议将28F分割成两层，增加酒店式公寓的销售面积，则：,可增销售面积：192623852平米 可增销售收入：385290003467万元 需投入成本：38
9、521200460万元 因加层所带来的成本是非常有限的，在此按1200元/平米进行估算； 可增加实际收入：34674603007万元,即，定位一的总利润为21183300724190万元,定位一时间价值评估,正 零 负,07.3 收购,07.1007.12 内外装修方案确定,08.108.2 装修方案报建；市场预热,08.3 公寓发售,08.9 安装智能化,08.9 商铺发售,商业+商务公寓酒店式公寓,按照商业商务公寓+酒店式公寓的定位开发模式，工程前期投入3000万，另外，开发周期短，大致在一年上下。,定位二：经济核算投入,总投入重置单价建筑面积 52497260038108万元,定位二：经
10、济核算产出,利润产出投入 631393810825031（万元）,定位二时间价值评估,07.3 收购,08.108.10 内外装修、酒店装修,08.1 酒店开始招商,08.9 商铺发售,正 零 负,商业+商务公寓+产权式酒店,08.5 产权式酒店发售,08.7 商务公寓发售,按照商业+商务公寓+产权式酒店的定位开发模式，项目前期开发费用为3.2亿左右，刨除收购款，前期改造费用约为1.6亿。另外，开发周期也较长，保守估计需要一年半到两年时间。,07.1108.1 确定装修方案 报批、报建,08.3 申报预售 市场预热,定位建议,纵观两种可行定位方向，都具有可操作性，但是在产出基本平衡的前提下，综
11、合考虑其资金压力、时间成本等，认为短、平、快是项目最佳的选择，故市场部经过再三权衡，建议项目定位为：,商业+商务公寓+酒店式公寓,定位一：商业+商务公寓+酒店式公寓 利润：24190万元 定位二：商业+商务公寓+产权式酒店 利润：25031万元,关于加层对开发周期的影响,完成过户,07.10 07.11 07.12 08.1 08.2 08.3 08.4 08.5 08.6 08.7 08.8,报批、报建 确定新的规划要点,完成方案招标,完成施工图设计,完成施工报建,申报预售许可证,进入销售期,根据目前进展的情况，由于加层涉及到复杂繁琐的勘测、设计、报建等手续，乐观估计，在08年的8月份，项目才有可能进入销售期，而完成项目将被拖延到09年，这与公司08年结束本项目的目标相去甚远。,结构承载勘测,加层的市场影响,从政策角度考虑，政策的出台，轮番的加息，已经使得广东市场风声鹤唳，明年奥运后的房地产走向尚需要市场来考量； 从市场角度考虑，加层后，酒店体量成倍增加，市场的消化力度受到考验；,综上所述，出于快速回笼资金的考虑，市场部建议不加层，并且符合公司的长期发展战略。,结论回顾,关于加层,不加层,关于定位,商业+商务公寓+酒店式公寓,THE END,THANK YOU !,
