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1、第五节 物权法,2,在民法慈母般的眼睛里，每一个个人都是整个的国家。 孟德斯鸠,3,一、什么是物权法 二、物权法草案的形成 三、物权法的主要内容及原则 四、制定物权法的意义 五、物权法的民生亮点,5,物：指存在于人身之外，能够满足人们的社会需要而又能为人所实际控制或支配的物质客体。 包括动产和不动产。 如：面包、车、房子、牛、 热力、电力、放射线、电视、与人体脱离的假牙血液肾脏。,6,物的分类,7,物权：是权利人对特定的物享有的直接支配和排他的权利。 包括所有权、用益物权、担保物权。,8,物权体系,9,所有权 生活解释：你拥有一栋房屋，你可以自己使用；可以出租给别人，收取房租；也可以转手卖给他
2、人。这就是你对这栋房屋的所有权。 理论解释：是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。,10,用益物权 生活解释：麦当劳租用别人的房屋进行经营，它依法享有对租用房屋的占有、使用、收益的权利，但是它没有处分房屋的权利。也就是说麦当劳拥有的是房屋的用益物权。 理论解释：用益物权人在法律规定的范围内，对他人所有的不动产享有占有、使用、收益的权利。,11,担保物权 生活解释：甲向乙借款万元，以其价值万元的房屋、万元的汽 车作为抵押担保，以万元的音响设备作质押担保，同时还由丙为其提供保证担保。其间汽车遇车祸损毁，获保险赔偿金万元。如果上述担保均有效，丙应对借款本金在万元数额内承担保证责
3、任。丙承担的是物的担保以外的担保责任。 理论解释：担保既有物的担保又有人的担保，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。,12,物权法： 是一部明确物的归属，保护物权，充分发挥物的效用，维护社会主义市场经济秩序，维护国家基本经济制度，关系人民群众切身利益的民事基本法律。,13,民法的内容,财产法,身份法,债权法,物权法,知识产权法,继承法,（亲属法或者婚姻家庭法）,14,15,一兔走街，百人追 之，贪人具存，人 莫之非者，以兔为 未定分也。积兔满 市，过而不顾，非 不欲兔也，分定之 后，虽鄙不争。 商鞅,16,物尽其用,17,物权法保护财产权的
4、方法,18,二、物权法草案的形成,我真正的光荣并非打了四十次胜仗，滑铁卢一役抹去了关于这一切胜利的记忆，但有一样东西是不会被人忘却的，它是永垂不朽的，那就是我的法典。 拿破仑,19,物权法的起草工作始于1993年。全国人大常委会对制定物权法高度重视。2002年12月，九届全国人大常委会对民法草案的物权法编进行了初次审议.2005年7月将物权法草案向社会全文公布，共收到人民群众提出的意见1万多件.物权法于2007年3月16日获全国人大会高票通过 ，中国迈入“物权时代”.,20,21,22,13年酝酿集思广益；八审八议千锤百炼。,物权法于二零零七年三月十六日获全国人大会高调通过 ，中国迈入“物权时
5、代” 物权法共五编，十九章，二百四十七条。自二零零七年十月一日施行。,23,三、物权法的主要内容及原则,物权法是我国社会主义法律体系中的一部基本法律。 物权法的内容非常丰富，大到山脉、草原、江河湖海和地下矿藏的归属，小到居民住宅的停车位、电梯、水电管线的归属和维护，物权法都有规定。,24,第一编 总 则 第一章 基本原则 第二章 物权的设立、变更、转让和消灭 第一节 不动产登记 第二节 动产交付 第三节 其他规定 第三章 物权的保护 第二编 所有权 第四章 一般规定 第五章 国家所有权和集体所有权、私人所有权 第六章 业主的建筑物区分所有权 第七章 相邻关系 第八章 共有 第九章 所有权取得的
6、特别规定,第三编 用益物权 第十章 一般规定 第十一章 土地承包经营权 第十二章 建设用地使用权 第十三章 宅基地使用权 第十四章 地役权 第四编 担保物权 第十五章 一般规定 第十六章 抵押权 第一节 一般抵押权 第二节 最高额抵押权 第十七章 质权 第一节 动产质权 第二节 权利质权 第十八章 留置权 第五编 占有 第十九章 占有 附 则,25,主要内容： 关于坚持社会主义基本经济制度 关于平等保护国家、集体和私人的物权 关于国有财产 关于集体财产 关于私人财产 关于征收补偿,26,物权法的基本原则,平等保护原则 物权主体法律地位平等 公示公信原则 就是将物权设定、移转的事实通过一定的公示
7、方法向社会公开，使第三人知道。 动产交付和不动产登记便是法定的公示的方法 物权法定原则 物权的种类及其内容由法律规定,27,四、制定物权法的意义,前提性的两个问题: 1、物权法违宪之争 2、 第一桶金原罪的问题,28,1、物权法违宪之争,巩献田的公开信,巩献田：北大教授，被指为物权法的“搅局者”,29,巩献田：物权法草案照搬西方法律，社会主义的东西基本没有。没有写社会主义公共财产神圣不可侵犯，反而强调国家、集体和个人财产的平等保护。 在贫富差距越来越大的情况下讲平等，就是要乞丐的要饭棍和少数人的汽车、机器平等保护，要把普通居民的住房、危旧房和那些高级别墅一样保护，这样形成的不是劳动的平等，而是
8、资本的平等，这与资本主义社会有什么区别？ 起草者意见： 1、对合法财产一体承认、平等保护是物权法准则。 2、没有写明国家财产神圣不可侵犯的理由： 宪法已规定，物权法没有必要重复； 如果重复该规定，易引起误解。 3、贫富分化是社会本身问题，不是物权法问题。,30,2、第一桶金原罪的问题,31,（一）物权法对社会主义市场经济的重大意义 1.所有权明晰为实行社会主义市场经济奠定了基础。 2.担保物权和用益物权满足改革开放对资金、土地使用提出的新要求。,制定物权法的意义,32,(二）物权法对私有财产保护的重大意义,33,1、公民合法财产与国有财产平等保护,34,2.富人的宝马车和穷人的讨饭棍的平等保护
9、,35,3、私有财产的保护激发创富的积极性,自我奋斗创造财富的万科总裁 王石,36,4、对私有财产的保护契合全面建设和谐社会的要求,37,38,（三）物权法对实行依法行政的重大意义,1.物权的“排他性”，不仅排除一般人的干涉，而且“排除国家的干涉”，首先是警察的干涉 。（磨房主的草屋，风可以进、雨可以进，国王不能进） 警察进入公民的房屋条件: （1）公民的允许 （2）有符合法律程序的搜查证,39,2、行为违法与合法财产的界限（行为违法而财产不违法） 对所谓“黑出租”不能没收汽车、摩托车，流动摊贩不能毁损、没收工具。,40,41,42,五、物权法的民生亮点,（一）商品房预告登记（保护处于弱势的购
10、房者） 王某于2001年12月20日，与成远房地产公司签订商品房预售合同，预购“御东花园”商品房一套，向成远公司分3期支付了购房款共计91.7万余元。但随后成远公司将原告选购的商品房以更高价格销售给不知情的张某，并与张某依法办理了房屋所有权证书。2004年7月21日，成远公司告知王某，拒绝继续履行合同出卖房屋，同时退还原告王某预付住房款91.7万余元和补偿费，合计117.8万余元。王某不愿接受补偿费，意欲买到所预购的房屋，遂向法院请求和成远公司继续履行合同。,43,法律依据,物权法第20条： 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预
11、告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。,44,（二）商品房用地期满自动续期问题,甲于1997年3月16日购买了一套商品房，约定该房屋的建设用地使用权期限为70年。甲交付了房款并且办理了房屋产权证明和备案登记。公元2067年3月17日，甲发现自己已经居住了70年的住宅楼，正被乙房地产开发公司拆毁，只剩断壁残垣甲流离失所，无家可归。 经律师指点，物权法在60年前已获通过，现已适用。原告甲向法院提起诉讼，请求法院判决乙公司侵犯其房屋所有权，并且赔偿由此造成的损失。,45,法律依据,第一百四十九条 住宅建设用地使用 期间届满的，自动 续期。,46,（三） 相邻关系中的“阳
12、光权” 案例: 2002年3月，王某向甲公司购买住房一套，5月验房入住。当时，在他的窗外邻近商务会所顶层有一些空调机组和排风管道，但对生活并不构成影响。后来，甲公司在空调机组和排风管道外加盖房屋，超了王先生的窗高，房屋两个散热窗户正对着王先的窗户，致使王先生无法开窗通风，影响了王先生的采光。 王先生起诉要求甲公司拆除空调机组、排风管道设施及加盖的建筑物；如不能拆除，要求赔偿因此造成的房屋贬值损失300000元。,47,法律依据,物权法第89条： 建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。,48,（四）拾金不昧问题,2003年3月30日，被告朱某在电影院不慎将一
13、个装有面值为80多万元汽车提货单等物品的公文包遗落在座位上。原告李某发现后，在现场等候良久，未见失主，便将包带走。同年4月4日、5日和7日，被告朱某三次在报纸上刊登寻包启事，但未获任何消息，因而于4月12日再次刊登寻包启事，声明“一周内有知情送还者酬谢15000元”。 次日，李某联系朱某，归还公文包，要求朱某支付报酬15000元，但朱某认为：包内线索，均可找到遗失人或财物所属单位。原告李某没有按照包内线索积极寻找失主或者上交有关部门处理，反而等待“寻包启事”，违背了社会公德，其在“启事”中所称给付报酬的承诺并非真实意图，因而不同意支付报酬。原告李某被拒绝后向法院起诉。,49,法律依据,物权法第
14、112条：权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。,50,(五)农村宅基地使用权仍未放开,案例： 原告城镇居民钱某为养老之需，于2003年10月31日与被告上海市青浦区赵巷镇金葫芦村的农民赵某签订了一份房屋转让合同。 合同约定：被告赵某一家愿将金葫芦村的一处房屋所有权转让给钱某，宅基地使用权随之转移。 后因被告赵某将房屋以更高价转卖同村不知情的孙某，原告钱某遂向法院起诉，请求被告赵某继续履行原定的房屋买卖合同，对所预购房屋的所有权和房屋范围内宅基地使用权进行变更登记。,51,法律依据,物权法第153条：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 按照
15、现行国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地，城镇居民不能购买农村的宅基地。,52,(六)小区车库车位归属：,物权法第74条： 建筑区划内，规划用停放汽车的车位、车库应当首先足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。,53,（七）拆迁补偿问题,2003年1月14日，某市甲区人民政府宣布将甲区A乡B村的28.4723公顷土地征用为城市建设用地，并于2002年3月22日做出了让农民限期腾地的决定。 乙等20多名农民，此前在村里承包土地从事养
16、殖业。按甲区政府发布的征地补偿安置方案公告，给乙的补偿总额只有4.91万元，征地后其生活水平严重下降。 2004年4月1日，这些农民以该市甲区人民政府为被告向甲区人民法院提起行政诉讼，要求法院变更征地补偿标准，增加征地补偿金，保障原告原有生活水平，撤销让农民限期腾地的决定。,54,法律依据,物权法第42条： 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。 征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。,55,（八)流质契约禁止（保护处于弱势债务人）,案例 : 张某因急需用钱，用一套珍贵的猴票作抵押向朋友李某借款十万元，李某深知该套猴票的价值，故与张某约定到期日张某不能还款时，该套猴票归李某所有。张某无奈只得答应。,56,法律依据,物权法第186条：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务
