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1、星河地产首进龙岗 豪宅大盘营销分享 代理六部潘月妮,8.2万商业,17万住宅,由高层、多层、别墅多种物业类型共同组成,项目 概况,大运新城与龙岗中心城交汇处 46.8万平米都会综合体,项目现场照片,龙翔大道,黄阁路,深惠路,星河时代 花园,周边环境劣势: 1、周边农民房林立,无生活配套支撑,环境较差; 2、无自然景观资源; 3、高铁视线及噪音影响较大; 3、位于中心城边缘,昭示性差。,12%的洋房%别墅树立豪宅大盘形象 高层50的88平改三房,34的130-180平拼合四五房,备注:90平方米以上住宅面积:51000.00平方米 ,90平方米以下住宅面积:119000.00平方米 。90平方米
2、以下住宅占总住宅面积比例70%,项目 概况,主打城市复合功能区 、别墅稀缺价值、打造首个墅级综合体高端生活全案,地段价值:处于大运新城与龙岗中心城交汇处,未来集体育运动、居住、商业文化、旅游休闲为一体的城市复合功能区 。 区域配套:享大运新城1800亿国际配套 。 交通价值:深惠路沿线,3号线双地铁口物业。 别墅价值:片区内唯一高端别墅项目,高端综合城市豪宅大盘。 规划价值:高低配物业,8万商业MALL,3-12年学校教育体系。 商业价值:复制深圳第二个COCOPARK、山姆等18家品牌商家,打造豪宅城市居住生活理念。 星级物业:六星级星河丽思卡尔顿酒店物业管理 。,项目 评价,举办产品发布会
3、,暨COCOPARK正式进驻,山姆会员店等21个顶级品牌签约,Cocopark分展场正式开放,2010年10月1日第一批别墅产品推售,2011年1月10日第二批高层开盘,2011年3月26日第三批高层开盘。,营销节点,携手李连杰壹基金,于在星河丽思卡尔顿酒店召开海洋天堂首映礼新闻发布会,,360度环幕营销中心开放,别墅样板房开放,第一批高层样板房开放,第二批高层开盘,业主晚宴别墅加推,第三批高层开盘,第一批别墅开盘,深圳实验学校签约,2010年6月18,8.28,9.21,6.22,10.1,10.10,活动起势,线上,李连杰主演海洋天堂深圳慈善首映礼明星见面会 。星河捐款100万,营销 举措
4、,发挥一贯慈善作风,嫁接相关电影,拉动项目首次亮相,各大地产网站条幅 赞助提供海洋天堂深圳慈善首映礼明星见面会门票10张,于房信、搜房网等业主论坛,提前一周炒作,【网络抢票活动规则】1、有效时间内,以下楼层可获得两张票,分别是尾数“333”、“666”、“888”楼,且回复符合要求者,可获得电影票2张。不重复得奖,10张票送完为止!2、跟帖回复需含有关键词:“我爱公益活动”、“关注中国自闭症患者”,和“星河地产:中国高端都会生活专家”,其中一个即可。不符合回复要求的楼层视为无效,将顺延至下一楼层。3、抢到规定楼层并符合回复要求的ID,请尽快将您的真实姓名、性别、联系电话用悄悄话的方式发给我们!
5、我们将会尽快与您确认领票。【领票方式】提前2天到星河cocopark星空广场报ID姓名和联系电话。,形象铺垫 2个月,大手笔活动铺垫,现场配合,线上,设置尊贵客户置业计划,房信、搜房网络条幅,业主论坛及剑客炒作,营销推广过程,星河cocopark分展场开放 三日千人到场,6月18,8.28,9.21,2010.6.22,10.1,10.10,线下,6月份开始进行来电接听 进行前期储客阶段 (仅记录客户资本资料待后续跟进),目的,蓄客启动 ,传递项目所在区位、规模及定位,摸查客户背景及置业情况,提前蓄客。,借势,借4天前的明星见面会势头,启动分展场,营销 举措,形象铺垫 乘势推出项目,正式面向市
6、场,活动亮点,线上,于深圳丽思卡尔顿酒店隆重举行星河时代大典,邀请国内外各领域大师对项目进行介绍,特邀请深圳卫视主持人刘茗茗和凤凰卫视主持人尉迟琳嘉主持全场 ,特邀影星袁立、黄奕也亲临现场 。,房信网络条幅、深惠路、水管高速出口户外T牌、cocopark、山姆会员店商业立柱等广告、星河世纪LED广告、电台、电视、报纸,营销推广过程,产品发布会,暨COCOPARK正式进驻,山姆会员店等21个顶级品牌签约,6.18,9.21,10.1,10.10,目的,商家进驻确定高端豪宅全案生活,明星效应再掀市场高关注度,2010.8.28,6.22,营销 举措,形象造势 一周后携手旗下品牌商家,明星造势,亮点
7、,环幕营销中心、红飘带会所售楼处 。,首个将环幕影视营销中心开放,制造话题,引起市场持续高关注度,6.18,2010.9.21,10.1,10.10,8.28,6.22,营销 举措,正式亮相 3周后360度环幕营销中心开放,不足,售楼处设置于2楼,导示系统不清晰,线上,线下,项目周边及梧桐山道路旗、围墙、短信,房信网络条幅、深惠路、水管高速出口户外T牌、cocopark、山姆会员店商业立柱等广告、星河世纪LED广告、电台、电视、报纸,梳理客户,正式接待,营销 举措,6.18,9.21,2010.10.1,10.10,8.28,6.22,高调面市 10天后亮相秋交会,园林及样板房展示开放,梳理客
8、户,客户升级启动,验资10万,并冻结20万资金于中国银行指定分行,开盘可享额外2个点优惠。,首推单位,别墅产品亮相 。,蓄客升级,线上,线下,房信网络条幅、深惠路、水管高速出口户外T牌、cocopark、山姆会员店商业立柱等广告、星河世纪LED广告、电台、电视、报纸,项目周边及梧桐山道路旗、围墙、短信,营销 举措,6.18,9.21,10.1,2010.10.10,8.28,6.22,历时4个月,第一批别墅产品开盘,蓄客量1000多批,认筹量仅40多个,开盘仅销售35套。,评价,评价,借星河品牌成功造势,别墅产品高调入市,但疏于蓄客期间高端客户积累,以失败开盘告终,最终未能突破区域豪宅价格。,
9、蓄客方面:积累近千批客户,多关注高层中小户产品,高端别墅客户前期未集中关注及拓展,导致最终别墅升级仅40余批。,推盘策略:别墅入市,借此拉高项目后续整体价值,嫁接造势:4个月时间,星河自身品牌和资源,将项目高端形象迅速掀起热潮。,成功之处,不足之处,推售情况:对外宣称推出28套,实际是全部都可以卖(别墅全部拿预售证),据内部了解当天一共卖了20多套,其中关系户占了10多套,其余10套左右为现场客户成交,此部分客户多为潮汕客户(孩子多,身份证多)。,成交情况:当天一共卖了20多套,其中靠星河关系户占了10多套,其余10套左右为现场客户成交,此部分客户多为潮汕客户(孩子多,身份证多)。,价格情况:
10、价格虚高,可打75折,大幅提高对外报价提高身份,提升后期大批量推售的89平米小户 的性价比,别墅号称4-6万,实际双拼成交价格(临湖)4万/平,(不靠湖)3.8万/平,联排3万/平,叠拼2.8万/平。,媒体推广:启动分展场蓄客,线上以户外T牌、网络、星河自身资源为主,电台、电视为辅;线下以短信、楼体条幅、路旗为主,围墙为辅。,营销 举措,销售持续,经过20天,于六星级酒店举办业主答谢会,制造热点关注,为再次加推剩余别墅单位作准备,现场抽奖,来宾将近300多人,活动配合,线上,房信网络条幅、深惠路、水管高速出口户外T牌、cocopark、山姆会员店商业立柱等广告、星河世纪LED广告、电台,推售效
11、果,成交不理想,仍持续第一批的价格优惠吸引成交,10.30,12.1,1.9,3.26,12.20,1.2,11.5,线下,项目周边及梧桐山道路旗、围墙、短信,营销 举措,经过一周,现场举办儿童绘画比赛,再次加推剩余别墅单位,于售楼处,邀请近百名业主及诚意客户参与。制造现场热闹气氛,活动配合,线上,房信网络条幅、深惠路、水管高速出口户外T牌、cocopark、山姆会员店商业立柱等广告、星河世纪LED广告、电台,推售效果,成交不理想,仍持续第一批的价格优惠吸引成交,10.30,12.1,1.9,3.26,12.20,1.2,11.5,线下,项目周边及梧桐山道路旗、围墙、短信,营销 举措,重新造势
12、,高层89平样板房开放,携手房信网,开展幼儿教育主题系列活动,12.5“赢在时代起跑线上”主题活动,儿童积木大赛、少儿时装秀等 ,第一季共64个家庭参加。,活动配合,线上,房信网络条幅、深惠路、水管高速出口户外T牌、星河世纪LED广告,启动优惠升级,验资并冻结10万于中国银行,享开盘2个点优惠,蓄客方式,10.30,2010.12.1,1.9,3.26,12.20,1.2,11.5,游园林、参观样板房、参与亲子活动,完成即可获得精美礼品,还有机会获取迪斯尼全家游门票。 【活动介绍】 1、网络填写报名表,在12月12日前往“星河时代”销售中心参与,或现场填写报名卡2、在绘画比赛、游园林、参观样板
13、房三个环节中分别领着游戏卡收集印章,集齐3枚印章即可领取精美礼品一份,更有机会抽取香港“迪士尼”门票 3、盖章区域:1)参与儿童绘画赛,完成作品,收集1枚印章2)参与游园林,收集1枚印章。3)参观样板房,收集1枚印章,12.11蔡老师亲子教育课堂 12.18 现场剪纸、花草种植和圣诞树DIY活动 12.29 儿童亲子摄影大赛,线下,项目周边及梧桐山道路旗、围墙、短信,营销 举措,乘势追击,高层130-160平样板房开放,保持客户持续关注,线上,房信网络条幅、深惠路、水官高速出口户外T牌、星河世纪LED广告,蓄客方式,10.30,12.1,1.9,3.26,2010.12.20,1.2,11.5
14、,持续验资蓄客,升级客户达200多批,线下,项目周边及梧桐山道路旗、围墙、短信,营销 举措,正式签约深圳实验学校,主打名校教育,拉动客户,坚定购买决心,11.05,12.1,1.9,3.26,12.20,2011.1.2,线上,线下,短信、条幅、梧桐山道路旗,房信网络条幅、深惠路、水官高速出口户外T牌、星河世纪LED广告、报纸、微博,10.30,营销 举措,第二批高层开盘,历时3个月,蓄客1000多批,40天认筹量500多批,开盘销售率85%,11.05,12.1,2010.1.9,3.26,12.20,1.2,10.30,加推,加推,加推,评价,评价,二次加推,借业主资源大手笔晚宴造势,为别
15、墅加推做足准备,深圳实验学校的签约,为后续高层产品推售奠定坚实基础,快速赢得刚需客户关注,3个月时间取得高层销售率85%的业绩。,推盘策略:继第一批别墅,一个月后持续加推别墅产品;两个月后加推高层,紧密的推盘节奏,保持 客户的持续高关注,活动功略:每次加推前的大手笔的活动造势,样板房新形象展示节点,持续制造市场影响力;现场持续的教育主题小活动,营 造销售氛围,制造卖压,成功之处,不足之处,别墅未能扭转滞销局面:基于第一批别墅的失败开盘,尽管后续业主晚宴活动拉动老客户,但客户 量有限,疏忽高端新客户的拓展,别墅销售处于销售迟缓状态。,别墅价值未能体现:别墅价格仍以75折持销,未能刷新区域豪宅高价
16、(公园大地)。,媒体推广:线上以户外T牌、网络、星河自身资源为主;线下以短信、楼体条幅为主。,营销 举措,历经1个半月,筹备第三批高层,主打名校教育,配合系列幼儿教育活动,扩展刚需客户关注,同时2%额外代理费三级联动快速增加蓄客量,10.30,12.1,1.9,3.26,12.20,1.2,11.5,2.27日有蔡博士教育季和看房团活动 3.6日植树活动 3.13植树活动,教育讲座及房信网看房团 3.20看房团、财经论坛和教育讲座,活动配合,线上,线下,短信、条幅、三级联动,房信网络条幅、深惠路、水官高速出口户外T牌、星河世纪LED广告、报纸、微博,蓄客情况,验资10万收10万诚意金,营销 举措,历经1个半月,筹备第三批高层,主打名校教育,启用新推广渠道微博,每周现场活动暖场,拉动客户