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1、,大理下关滇源路项目发展报告,100%项目前期定位阶段,项目背景分析,市场环境下 物业发展方向判研,项目定位,营销推广建议,报告思维导图,项目自身分析,项目属性界定,住宅物业发展情况,酒店物业发展情况,办公物业发展情况,市场定位,形象定位,客户定位,产品定位,1、项目背景分析,下关主城副中心区域，城市未来发展的主方向轴上，区位优势明显；紧靠承担主要生活功能的主城区，比邻规划利好的海东区，未来发展潜力巨大。,本案,项目位于下关主城“副中心”区域 比邻城市中心区域，优先享受主城生活、金融、教育、医疗等各方面完善配套。 城市发展的主方向轴上 根据大理城市建设的有关要求，开发区将建设成为大理的新中心，
2、通过加快城市基础设施建设，提升区域 区域未来发展潜力巨大 行政中心东移，开发区发展成为未来大理的政治、经济中心，以行政办公、金融、教育、医疗、会展、旅游服务等为主要职能功能。,主城区,海东区,开发区,本案,项目区位,距主城区近，交通便利；到飞机场需要途经经开区，大理市火车站也位于经开区内，道路交通条件完善，通达性好。,区域交通,本案,巍山路,宝源路,宾川路,苍山路,富海路,西屏路,往主城区方向,往住宅开发板块,往机场、海东方向,主城区,凤盛路,区域内形成三横四纵交错通达的交通路网，通往下关各个区域 三横：宾川路、苍山路、巍山路 四纵：富海路、西屏路、凤盛路、 宝源路 距离主城核心区仅5分钟车程
3、 从项目地经巍山路车型5分钟即可达到下关市中心、高原明珠广场，交通十分便利 至火车站、飞机场、海东必经地 沿巍山路3分钟可至火车站，往从宝源路经机场大道可达机场和未来新行政中心、旅游度假区“海东区”,目前主要以商业性质配套为主；火车站、汽车站距离项目近在咫尺；但目前区域日常生活配套匮乏，形象档次偏低。随着未来大型企事业单位向该区域转移，区域配套提升将迎来机遇。,区域配套,火车站,汽车站,高原明珠广场,国际会展中心,汽车4S店集群,福特,起亚,丰田,本田,吉利,奇瑞,铃木,众泰,大众,育才二小,育才中学,明珠幼儿园,人民医院分院,和平医院,仁爱医院,大理中医院,佳佳超市,教育配套： 育才二小、育
4、才中学、明珠幼儿园 医疗配套： 和平医院、大理州人民医院经开区分院、大理中医院 市政配套： 高原明珠广场、大理国际会展中心、大理汽车站、火车站 商业配套： 各品牌汽车4S店约10-15家；其余为汽修、汽配、汽车美容相关业态 餐饮、生活、娱乐配套匮乏,本案,北邻“滇源路”可到达下关国际会展中心；南接“广大”铁路，西经“滇源路”5分钟车程可达到下关主城核心区；东至未来新行政中心和旅游度假所向的海东区,有利因素 项目两面紧邻街，且北面紧邻城市主干道“滇源路”，地块昭示性好；地块平整，目前已基本拆迁完毕，规划施工无障碍。 不利因素 南面仅邻铁路线，环境形象较差，对项目品质提升造成一定的壁垒,地块四至,
5、用 地 红 线,地块内部 平整，已 拆迁完毕,滇 源 路,地块指标,项目总占地6亩，规模偏小；但地块平整有利于建筑的规划排布；35%的建筑密度为地块留下充足的景观打造的空间，后期通过局部景观的设置，有条件做成精品。,用地性质：商住综合用地； 规模：占地约4000； 容积率：6 产品及建筑形态：不限 物业配比及组合：不限,项目属性初判,省级二线城市副中心区域，未来城市东向发展主方向轴线上的小规模、高容积率综合物业开发项目。,城市副中心区紧邻主城区，城市东向发展的主方向上 交通便利周边交通条件完善，通达性好；火车站、汽车站辐性强 商务配套为主以商务、商业活动性质为主，先天商务氛围浓厚 昭示性好紧邻
6、城市主干道“滇源路”，临街面长，昭示性好； 未来开发热点区域商品房整体供应量少；随着未来企事业单位大 量入驻，区域投资价日渐凸显，,优势,项目核心价值点梳理,区域形象差，目前消费层次较低 铁路距离项目近，不利于项目产品品质的提升 区域存在大量城中村，未来改造空间大，相应的预期增量对项目形成竞争 项目规模小，可操作空间小,劣势,项目目前面临的壁垒,非城市核心区域的小规模、高容积率的项目 物业突破方向究竟在哪里？ 让我们从市场中寻找答案。,2、市场环境下的物业发展方向判研,住宅物业发展判研,重点项目,区域,占地规模（亩）,容积率,绿化率（%）,物业类型,总户数（户）,车位,价格区间,锦达豪庭,主城
7、区,11.67,4.98,29.1,高层,198,140,7500,惠丰新城,主城区,130,4.93,38,多层、小高层、高层,1700,1500,30005000,艺海天城,主城区,高层,均价3400,建标华城,开发区,111.64,2.85,35.52,多层、高层,1418,1194,4100,花韵蓝湾,北城区,79.7,1.54,45,花园洋房,671,110,6000,河畔人家,北城区,15.11,6.1,42,高层,880,181,3200（一期已售完）,万诚苍洱大观,北城区,44.8,1.3,41,别墅、花园洋房,141,暂无,待定,梨花溪,北城区,145,1.02,35.03,
8、小高层、别墅,600,386,13006000,艺墅花乡,北城区,116,7,27,高层（三幢）,800,240,68007500,洱海庄园,北城区,450,1.15,41,公寓、别墅、小高层、洋房,2200,2000,45007500,7000,700,700,洋房、别墅,42,0.49,430,城郊,银海山水间,12000,368,别墅,72,0.27,500,城郊,感通别墅,12000,145,145,别墅,45,0.42,198,海东,大理公馆,6000,810,1000,住宅、公寓、别墅,41,0.65,300,海东,洱海传奇,500,262,商墅,21,1.25,103,海东,御培
9、坊,暂无,暂无,暂无,公寓、别墅,60,1,293,海东,洱海龙湾,海东区容积率低 物业类型 以别墅、花园洋房为主,主城区容积率高 物业形态主要以高层为主,北城区放量大， 容积率高， 物业类型多样化,中心区已是寸土寸金，开发力度逐渐减弱，目前住宅主力开发方向集中在北片区和东片区，产品供应以洋房、别墅等中高端品质的改善型产品为主，中档投资型物业相对欠缺；,目前市场供应局面,未来下关待售项目： 河畔人家2期、财富中心、建标华城、昌茂大厦、梨花溪四期等共计13个项目将陆续推出或销售。住宅市场面临巨大放量竞争。,城中村改造项目： 目前大理市旧改项目众多，达到18个，后续开发量巨大，且改造格局集中于主城
10、区，对整个项目存在很大的压力,住宅物业发展判研,下关市场未来供应量持续井喷，主要表现为13个待售项目和9个城中村改造项目的放量冲击所带来的竞争压力。,未来市场供应局面,住宅物业发展判研,目前市场上供应的住宅产品面积以8090的两房、100140以下的三房为主；功能与性价比结合的小面积产品供应相对较少；,在售住宅供应面积档局面,60,80,100,120,140,160,160 以上,梨 花 溪,洱 海 庄 园,清 逸 佳 园,花 韵 蓝 湾,单位：,100-170,120-150,100-140,90-150,中心区项目面积情况,北片区项目面积情况,海东区项目面积情况,优势 （S）,机会 （O
11、）,劣势 （W）,威胁 （T）,紧邻主城区，享受市中心配套 周边交通条件完善，通达性好； 火车站、汽车站辐性强 紧邻城市主干道“滇源路”，临 街面长，昭示性好； 地块平整、规划指标优势，易于 规划排布和局部品质塑造,地块规模小，不成规模 南面铁路限制物业品质提升 区域目前形象档次差，居住感不 强烈 周边配套不完善，缺乏大型生活 配套,住宅物业发展SWOT分析,区域位于城市发展主轴线，未来 发展潜力大 市场供应以刚需为主导，60-80 小面积高性价比物业相对缺乏 置业客户逐渐东移，为区域住宅 物业发展提供客源支撑,未来市场供应剧增，竞争激烈 品质型开发企业进驻，对本地开 发水平的要求逐渐提高,S
12、O策略：发挥优势，抢占机会 充分利用地块特性，依靠局部细节景观优化设计，打造小面积高性价比的投资、刚需型精品物业；填补市场空缺，满足定向消费群体需求,SW策略：放大优势，规避劣势 站位年青一族，充分利用地块临街昭示性好的优势，依靠时尚立面打造及以年青一族“乐活”SOHO领地的概念进行包装，附有生活态度的LOFT产品设计，吸引城市白领人群置业,住宅物业发展SWOT分析,综合上述分析可看出，本地块发展住宅物业的优势大于劣势，存在一定的市场机会，发展住宅物业可行； 但要从竞争激烈的市场中脱颖而出，必须结合地块实际情况走差异化住宅路线，从产品设计，概念包装方面下足功夫。,其他物业发展判研,该地块除住宅
13、物业外是否可以发展其他的物业？ 1、酒店物业 2、办公物业,?.,其他物业发展判研,酒店物业通常的两种盈利模式： 1、自持酒店，自己经营，依托长期的持有和经营在较长的时间周期内实现盈利的目的。 时间成本和资金回笼不利。 2、产权式酒店，将酒店物业销售后保留使用权，形成酒店管理公司在使用权周期内经营获利，其主要目的是通过返租销售支持物业的销售。 销售价格将超出市场价格，造成价格虚高，返租条件配合不到位给项目带来巨大销售风险；对开发商后续返租的兑现能力有较高的要求；使用权周期到后对项目会造成混乱，带来一定的法律风险。 该项目地块是否适合做酒店物业： 1、由项目所处的位置来看，周边环境质量较差，酒店物业的档次无法体现； 2、项目所处位置的客户截留能力不强，对后期酒店的经营状况带来影响； 3、项目规模较小只可有两种模式定位后期的发展规划，全部自持和全部销售。由此建议该项目最终的发展规划方向是全部进行销售，走短平快的线路。 基于上述情况不建议发展酒店物业,单独发展酒店物业,其他物业发展判研,就目前云南省各地州的写字楼市场来看，地州暂无此物业有较好的市场需求和销售条件。因此，不建议发展该类物业。,单独发展写字楼物业,
