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1、2010年8月主任课程,房屋买卖纠纷案例分析,制作人：高普修,一、户口纠纷 2008年4月上旬，刘先生与王女士签订了二手房合同，王女士将自己名下地处淮海路某号房屋，以306万元价格出售给刘先生。合同还约定：每逾期1日，应支付总房价的千分之一违约金。在售房补充条款中还记载：“双方应于交房当日至物业管理处办理物业更名手续；并于2008年11月28日前迁出该房屋原有全部户口；若违约，刘先生有权将房屋尾款人民币壹万元，不再支付给王女士。”,房屋买卖合同签订之后，刘先生于2008年5月19日取得该房屋的产权，双方办妥了房屋交接手续。5月22日，刘先生一家户籍迁入该房屋。2008年10月15日，王女士户籍
2、迁出诉争房屋，但该房屋内仍留有王女士女儿，女婿及外孙的户籍未迁出。刘先生因王女士尚有户籍未迁出，故没有将房款尾款1万元支付。 2009年6月中旬，刘先生诉至法院称，王女士违反签署的二手房买卖合同，至今未将留在系争房屋内其女儿等3人户籍迁出，应承担违约责任，并以总房价306万元为基数，承担每天千分之一违约金。,法院认为，违约金约定，不仅是指房屋的交付，还包含出售房需将所售房屋内的户籍迁出清空。按照合同约定王女士有义务在2008年11月28日前，将所售房屋内的户籍前全部迁出，但直至本案法庭辩论终结，该房屋内尚有王女士女儿一家3人户籍未迁出。而王女士抗辩无力要求儿子一家户籍迁出，该抗辩理由不属于法定
3、以及合同约定的免责理由，应承担违约责任。刘先生要求以总房价106万元为基数，承担自2009年1月16日起至户籍全部迁出日的违约金符合约定，但所主张的计算标准王女士请求予以调整，遂法院酌情调整为每日万分之五为妥，最终法院判决王女士败诉。,本案总结： 第一、户籍问题可诉还是不可诉 按照法律规定户籍迁入和迁出法院是不予受理的，但是如果是因为户籍的迁入和迁出导致的违约金赔偿问题法院可以受理，正如本案，如果刘先生诉王女士的女儿一家迁出户口那么法院是不会受理的，但是基于未迁出的事实要求王女士按照承诺承担违约金是可以受理的。 第二、违约金是否过高的问题 房屋买卖合同中一般都会约定违约金，一旦任何一方出现违约
4、行为均可以适用，但是违约金的约定并非是毫无限制的，法律规定违约金如果过高的，以当事人申请法院可以调整，本案中以日计算违约金，按照千分之一的标准是明显过高的，一般法院判案的标准是万分之五，最终法院就是按照这个标准确定，所以关于违约金的约定并非越高越好，而是要结合实际情况合理确定。,二、因房屋有非正常死亡，中介佣金如何收取,2008年11月，郭先生到某中介公司寻购二手房，并告知做婚房之用。经中介居间，当月，郭先生作为买受方与出售方李先生及中介方签订了房产买卖居间协议，约定郭先生购买李先生所有的一套房屋，房价款为120万元等事宜。不久，郭先生与李先生在中介处签订了房地产买卖合同，郭先生支付了中介佣金
5、1.2万元。而当郭先生与李先生在办理房屋过户手续时，得知李先生之妻于半年前在房内非正常死亡，郭先生表示对此无法接受。经郭先生与李先生协商，双方解除了买卖合同。随后，郭先生与中介公司交涉，要求退还佣金未果而诉至法院。 郭先生诉称，中介公司为达成此次二手房的交易，刻意隐瞒相关重要事实而不顾双方原先约定，理应退还之前收取的佣金1.2万元，并赔偿自己因交易撤销而导致的误工损失1450元及公积金担保费550元，且要求中介公司赔礼道歉。,中介公司辩称，其在居间促成双方交易前不可能要求出售方提供健康情况证明及家庭成员生存情况。而房东妻子去世的情况是其与郭先生同时知晓的，故不存在隐瞒相关重要事实。因郭先生与李
6、先生已签订了房地产买卖合同，按居间协议约定理应支付佣金，因此，不同意郭先生诉讼请求。 法院审理后认为，房地产经纪人员应当凭借自身专业知识和经验，向客户提供经过调查、核实的房屋信息。本案中，中介方对出售方李先生之妻情况失查，对之后双方解除买卖合同带来隐患，故中介方的居间行为存有瑕疵，应承担相应违约责任。而郭先生本身亦对出售方情况有了解之义务，故其对买卖合同的解除也存在过错。根据协议约定及违约情况，法院酌定由中介方返还郭先生佣金6000元；对郭先生其余诉求因无法律及合同依据，予以驳回。,三、部分产权人签订的居间合同是否有效,案例一、 张先生、冯女士是夫妻关系，张先生是刘阿婆的儿子，早年他们三人共同
7、出资购买了一套位于普陀区白玉路上的房屋一套，09年6月份他们想把房屋卖掉买一个比较大一点的房屋，所以就把房屋委托一家中介公司出售，2009年7月初经过中介公司的居间介绍，张先生与郭先生签订了一份居间合同，并且收取了郭先生5万元定金，但是只有张先生一人在协商签字，收据也是张先生一人签字，协议约定30天内双方签订正式房屋买卖合同，到期后由于房价一直上涨所以张先生就萌生了毁约的念头，所以在30天尚未到期的时候通知郭先生由于自己的母亲刘阿婆不愿意出售房屋，居间协议刘阿婆未签字所以是无效的，只愿意返还50000元，不愿意双倍返还。,案例二 张丹、张皓系兄妹关系、崔阿姨是他们的母亲，崔阿姨和故去的老伴共同
8、拥有一套位于徐汇区东安路上的房屋，但是崔阿姨的老伴去世后房屋的产权人一直没有更改，依然是崔阿姨和她的老伴的名字，2009年6月崔阿姨想把该房屋卖掉，在中介公司挂牌后半个月的时间就有人看中了该房屋，对于价格等方面都很满意，所以就签订了居间合同，签合同的当天是张丹陪崔阿姨一起去的，签字的时候也是两个人一起签字的，由于中间涉及到要更正产权人的名字再交易，所以约定的签约日期为三个月以内，8月份上海的房价又经历了一轮又一轮的涨价，加上产证尚未出来，所以在张丹和崔阿姨不想卖房子了，所以就以另外一个继承人张皓不同意出售为由拒绝交易，同样也只愿意退还定金5万元，不愿意双倍返还。,首先要肯定的是居间合同依然是有
9、效的合同，但是该合同的效力仅仅及于签订居间合同的人，而不是及于未签字的产权人。 理由如下： 居间合同和房屋买卖合同是两种不同性质的合同，居间合同的目的是为了在将来某个确定的时间签订正式房屋买卖合同，而房屋买卖合同的目的是变更房屋的产权，所以两者有本质的区别，换句话说居间合同并非以直接改变房屋的产权为目的，所以居间合同并非必须要有所有产权人签字。,我们都知道按照合同法的规定，房屋买卖合同应当要经过全体产权人签字才能生效，或者尽管产权人未签字，但是事后明确追认的合同依然有效，否则合同将因为侵害了产权的合法权益而归于无效，真是因为很多人对于上述观念非常熟悉，所以才导致了对居间合同是不是必须也要产权人
10、全部签字才生效的误解，正如上文讲到的一样，居间合同实际上是正式房屋买卖合同的预约合同，目的是预约，目的是限制签字的人应该保证届时签订买卖合同，如果能够届时签订的就是合法的履行了约定，否则就构成违约，明白了居间合同的性质和目的就明白了为什么居间合同不是一定要产权人签字才生效的道理。,担保法第 89 条规定,当事人可以约定一方向对方给付定金作为债务的担保。债务人履行债务后,定金应抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的 ,应双倍返还定金。 在居间合同中收取的定金属于立约定金，该定金的担保对象也是将来签订买卖合同，至于签订居间合同的人是否
11、是产权人在所不论。 从上面两点可以看出房屋买卖的居间合同一旦签字就生效，哪一方未能按照约定履行的均应该承担双倍返还定金的责任。,四、母亲签订的居间合同女儿不认，如何解决,今年4月23日，张小姐通过中介公司签下房地产买卖居间协议向林女士母女购买坐落于闵行区腾冲路上的一套101.2平方米的房产，总价130万元。张小姐为表示对中介公司居间提供的房地产之购买诚意，向中介公司支付意向金3万元，称若林女士签下协议，则同意将意向金转为定金。同时约定，买卖双方在林女士签署本协议后的22日内，即2009年5月15日前共同签订上海市房地产买卖合同，若林女士未能履行本条所述事项，则应向张小姐双倍返还定金；若张小姐未
12、能履行本条所述事项，则已支付的定金不予返还。协议落款处由林女士签署了自己的名字。协议签订后，张小姐支付了定金3万元，并交由中介公司代为保管。同时，林女士也与中介公司签订了买卖定金保管书。然而，林女士未依约在约定日期签订房屋买卖合同，,经张小姐发出催告函后，仍不愿意与签订买卖合同。为此，张小姐将林女士母女告上法庭，要求依法判令返还原告定金3万元整，并支付逾期签署房地产买卖合同的违约金3万元。 林女士母女辩称，在签订居间协议后，中介公司并未将居间协议给交与。且中介公司为让张小姐少缴税，将房价做低。了解到这样的做法存在后遗症，故之后未答应签订买卖合同。现同意返还已交给中介公司代为保管的3万元，不同意
13、另行赔偿3万元。 作为第三人的中介公司述称，林女士确实是违约的一方，应当承担向张小姐双倍返还定金的义务，但中介公司不同意现在直接向张小姐返还3万元，待法院判决后再对该款进行处理。,法院认为，买卖双方及第三人中介公司签订的房地产买卖居间协议系当事人真实意思表示，且未违反法律规定，应属有效，双方均应严格履行。 林女士收取了3万元定金后不愿意签署上海市房地产买卖合同，其行为已构成违约。张小姐诉请要求双倍返还定金计6万元，于法有据，予以支持。因其中的3万元由中介公司保管，故由中介公司直接返还，林女士母女需另行赔付3万元。故林女士母女的辩解，不予采纳。,经查，在居间协议签订当日，林女士出具承诺函一份，主
14、要内容为：系争房产为林女士与女儿共同共有，其本人承诺女儿同意依据居间协议的买卖条件出售该房屋，且保证女儿能按居间协议约定与买受方签订上海市房地产买卖合同及履行相关义务。若由于女儿原因而导致本次交易不能完全履行或履行不能，或不能与买受方按照居间协议的买卖条件交易过户，则其本人愿意向买受方返还定金3万元整，并支付买受方违约金3万元，同时愿意向中介公司支付居间补偿费2.6万元。,五、做低房价为名解除合同，法院如何判决,陈丽通过中介公司选中了一套位于安顺路上的房屋，挂牌价是202万元，产权人是刘南飞，2009年7月13日陈丽和刘南飞在中介公司处协商房屋的交易细节，刘南飞提出202万是到手价，税费由陈丽
15、承担，由于该价格已经超过了普通住宅的标准，税费比较高，因此中介公司提出由于该房屋是精装修，而且里面的家具和电器也是价格不菲，可以考虑双方将房屋的价格协商确定在1398000元，剩余的662000元作为装修家具和家电补偿款，该款项在过户前支付给刘南飞，随后双方签订网上房屋买卖合同，签订合同时陈丽支付给刘南飞40万元。,但是就在签订合同后的第5天，陈丽突然收到了刘南飞的律师函，律师函的内容大致是他认为双方签订的合同将202万的房价分割为1398000元的房款和662000元的装修、家电、家具款，他认为这种行为涉嫌做低房价，因此提出合同是无效的，并明确表示不愿意履行，接函后陈丽随即联系了刘南飞和中介
16、，提出如果刘南飞愿意继续的话，他可以在增加一些，但是刘南飞表示做低房价违法，合同无效。中介公司居间沟通后刘南飞提出加价13万，陈丽认为这太高了，只同意加3万元，双方未能谈妥，签订合同后的第7天，刘南飞将40万首付款在未经过陈丽同意的情况也退还到他们的银行账号内。陈丽看没有协商的可能性，决定诉诸法律解决纠纷。,2009年8月10日案件在长宁区人民法院立案，同日办理了财产保全手续，将该房屋予以查封，案件的诉讼请求确定为1、继续履行合同办理过户手续。2按照合同约定交付房屋；3赔偿迟延过户期间的损失。 庭审中原告认为，双方签订的合同合法有效，之所以确定房价为1398000元，是因为被告转让的房屋是连同装修、家电、家具一起转让的，因此才会产生662000元的差价，如果法院认为其中装修部分属于应纳税范畴，那么也只能说明该条款无效，双方的合同总价还是有据可查也是能够履行的，不应该影响整个合同的效力。 被告认为：双方签订合同时是在中介公司诱导下签订的做低房价合同，目的是逃避税收，按照法律规定双方恶意串通损害国家利益的合同系无效合同，因此坚决要求判决无效。 2009年10月25日法院做出判决，房
