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1、第一阶段资料汇报,鉴于此次出稿时间较为紧迫，我们只能截取上世纪90年代、2005、2008年等上海房地产市场的“时点横截面”进行分别描述，而更为重要的时段发展趋势分析和房产与地产市场的交叉对比分析等工作，将在下一阶段继续深化研究。同时本次汇报未涉及房地产市场的“板块格局”和“环线分布”等空间布局问题，该问题也将在下一阶段工作中做研究分析。,研 究 方 法,通过对2005年至2009年3月上海整体、各区县及各环线中房地产市场中住宅（普通住宅和别墅）、商业、写字楼的供应量、成交量、租售价格、空置率等纵向市场分析，找出上海近几年房地产内部产品结构、空间结构、价格和租金水平的发展变化轨迹、特点和差异，
2、并对并未来上海房地产市场中住宅、商业、写字楼的发展进行预判。,通过对2005年至2009年3月上海整体、各区县及环线中住宅、商业、办公、综合用地的供应及成交量的分析，找出上海近几年土地市场的现状，同时通过与房地产市场中住宅、商业、写字楼物业的横向对比，分析近几年上海及各区县土地与房地产市场的利用状况，主要研究方法将借鉴和参考福州总规中用到的数据分析模型。,个案一通过以TOD模式分析05年3月-06年7月的上海别墅短期市场的发展，探讨上海别墅市场的现状及未来发展空间。 个案二通过上海1998年与2009年3月办公楼市场的对比分析，以及上海20世纪后期到21世纪初期中写字楼市场的发展状况。,房地产
3、市场分析,土地市场分析,个案分析,上海市房地产市场分析,住宅,办公,商业,住宅供求综述,02-08年住宅市场供求关系整体走势,2008 年全年，上海商品住宅市场并未受前一年土地出让量的明显增加、土地的相继开发而大肆放量，累计批准预售面积为1269 万平方米，环比下降8.97%。 同期，全年预售成交面积为897 万平方米，仅有上年的四成水平。供求比与2005 年基本持平，均为1.4 左右，市场存在40%的需求缺口，整体处于明显的供大于求局面。 综合来看，2008 年的商品住宅供求水平创造了2002 年来本轮房地产周期的最低点，市场也未能如2005 年第一次市场低谷时那样，在缓过“政策组合拳”后，
4、摆脱量缩价平局面而仍未出现全面复苏，房地产已然开始回落。,住宅供求综述,08年月走势供应稳定，需求前十月趋减、后两月显现回暖迹象,从各月的供求关系看，市场供应量大体保持稳定，基本维持在每月100 万平方米左右，仅有4、8 月不足80 万平方米。而单月成交量中，1 月为分水岭，由上年130 万平方米以上的单月水平骤降到不足90 万平方米，继而全年走出一波连续10 个月的“阴线”，其中9、10 两月更是跌入40 多万平方米的历史最低水平。 而直到11 月才开始触底反弹，12 月底基本恢复到1 月的水平，但与上年月均130万平方米相比，仍有明显差距。此次回暖迹象主因是受新政多重促销购房利好拉动，是否
5、是市场的全面复苏仍需较长时间的市场表现来验证。,住宅供应分析,商品公寓,总量减两成，中心城区比重减7%，浦东松江分为城郊之首,2008 年，上海中心城区的商品公寓新增供应比上年下降7 个百分点。其中浦 东表现最稳定，名列各区之首，占到总比重的16.6%，月均新增14 万平方米，宝 山、闵行两区各占10%左右。郊区供应比重明显增加，除松江仍然领跑，占到总 比重的12.9%，南汇和嘉定两区受轨交规划预期利好影响，并在前期美林小城和 海上五月花的口碑带动下，提升了区域形象，区域供应明显放量，从而提升郊区 整体比重。,别墅,总量环比不降反升，松江供应比重最大,与整体供应骤减趋势相反的是，2008 年上
6、海别墅新增供应量不降反升，达到238 万平方米，比2007 年的167 万平方米增加四成。其中，松江单区供应比重就达到总量的1/4，这与佘山别墅区和莘闵别墅区供应“井喷”有直 接关系。中心城区中，浦东新增供应面积最大，而闵行新增楼盘数最多，主要是经济型别墅产品，浦东2008 年的代表别墅盘为金地系的未未来和湾流域，闵行分布较散，形态较丰富，代表楼盘为万科燕南园、南郊别墅和一品漫城。,住宅成交分析,整体成交量各区商品住宅急剧萎缩，别墅缩幅略小于公寓,住宅成交分析,2008年，上海商品住宅成交低迷，环比骤减五成。三大成交大户浦东、宝山和闵行虽然仍占据城区前三甲，但月均成交量均不足10万平方米，与往
7、年相比骤减四成。郊区中，松江成交水平明显高于其他各区，月均成交13万平方米，由于轨道交通9号线最受益地区，即大学城和九亭两个热点板块的支撑，受市场波动影响较小。 别墅市场方面，全年成交134万平方米，为上年的一半。城区中闵行别墅成交比重最大，主要分布在江川、颛桥、马桥板块。而郊区中，松江别墅比重仍然最大，集中在新桥和九亭这两个板块，尤其是新桥所在的莘闵（新闵）别墅区，代表楼盘主要有白马花园、达安圣芭芭拉、沿海丽水馨庭和心易墅，成交情况较好。,环线成交量环比2007 年，内环内减幅最大，郊环外最小,住宅成交分析,相比2007年，各环线成交量均出现不同程度缩量，其中减幅最大的是内环内，成交量仅为上
8、年的今1/3，减幅最小的是郊环外，也骤减了四成。内环内区域以高档公寓为主，此类产品市场需求减少一方面是因为内环内可供地块数量减少、开发量降低，由往年的多点开花转变为浦东和闸北两区为主的格局，需求选择面变小；另一方面是市场发展因素影响，上年房价的高涨透支了2008年的潜力，高端公寓本就具有投资属性，升值预期改变后，需求减少。而郊环外则集聚了大量刚性需求，轨道交通延伸和规划预期的地区能保持较稳定的需求，而真正骤减的区域是城市化进程中的非轨交受惠区，由于需求局限在区域客源，受市场波动会较明显。,住宅成交分析,环线成交比重外郊环超总量五成，郊环外增加最快,从各环成交比重变化看，需求释放伴随土地开发的外
9、扩而呈现明显的远郊化趋势。内环内、内中环比重逐年递减，尤其是内环内成交比重减少最为明显；中外环比重大致保持稳定；而外郊环和郊环外则保持逐年递增。其中外郊环2008年成交比重突破全市的50%，郊环外由于土地开发量最充足，得益于城市化进程的逐步普及，需求比重增加最明显。,住宅成交分析,成交套均面积公寓、联排别墅套型趋紧凑，独栋别墅更宽敞,从历年套均成交面积来看，2008 年商品公寓套均面积达到近四年来最低，为106.5 平方米，比上年减少近10 个平方米，与2005 年宏观调控后市场水平相近，这相当于每套减少一个次卧。居住面积的普遍精简一方面是“7090”新政执行以来整体供应格局所带来的变化造成，
10、一方面是需求结构的改变，刚性需求为主导，改善性需求大多持币观望。 独栋别墅套均面积略有增长，维持在350 平方米左右，与2006 年的水平相当。2008 年成交的独栋别墅多位于佘山、朱家角和颛桥等板块。前几年审批通过的独栋别墅存地，由于土地清查的催使，有一定程度的激活，与城市别墅相比，郊区独栋别墅用地指标较宽松，单套面积也较大。 联排别墅面积趋于经济化，由217 平方米下降到210 平方米。由于联排别墅同公寓一样也受用地指标限制，一批项目刻意压缩联排套型面积，增多供应套数，市场上甚至出现了类似龙湖燕南山的拼接式联排，导致套均面积的下降。,注：2005 年数据含动迁配套房,住宅成交价格分析,历年
11、成交均价均价仍全面上涨，独墅涨幅最大,注：2005 年数据含动迁配套房,2008 年上海三种住宅物业成交均价均呈现上涨，其中独栋别墅涨幅最大，达到28,000 元/平方米；其次是联排别墅，均价突破15000 元/平方米；公寓均价为12643 元/平方米，也比上年均价有明显上涨。 2008 年楼市成交低迷，让利促销众多，多个楼盘价格松动，但受结构性因素影响，整体均价仍上涨。其中独栋别墅涨幅最大是由于2007 年全线热销，一批往年滞销的老盘也随之去化，如奉贤南桥、金山朱泾等地区，而 2008 年市场低迷，需求主要集中在品质别墅盘所造成。,住宅成交价格分析,月成交均价2008 年房价陡升后回落，但仍
12、明显高于2007 年下半年,近两年，单月成交均价呈现三个发展阶段。2007 年下半年，尤其是8 月起，房价开始了一波明显的上涨，单价由年初的9400 元/平方米上窜至年底的11700元/平方米，涨幅达到两成，并且持续到2008 年2 月。第二阶段，伴随着年初成交量的骤减，市场陷入高潮后的低迷，3 月在拐点论出台后，万科进行了一次伪降价，使得市场连锁反应而出现短暂的回暖，价格又一次因量的回升而上涨，期间4月和7 月分别因御翠豪庭、翠湖天地嘉苑等豪宅纷纷借机出货，超高单价拉动楼市出现两次明显的极点，而正也恰恰是市场信心严重受挫的开始。第三阶段，金融危机爆发，豪宅成交受挫，楼市全面陷入量价齐跌，打折
13、促销真正启动，刚需完全接管楼市，因此一些打折现象多、幅度大的成熟板块成为楼市主力，导致价格回调，却仍明显高于上年下半年楼市全面开花时的均价的现象。,住宅成交价格分析,环线价格均价逐年递增，内环内涨幅最大，郊环外最小,注：2005 年数据含动迁配套房,四年来，各环线成交均价逐年递增。2008 年内环内成交均价接近3 万元/平方米，环比2007 年，涨幅为各环线最大。郊环外涨幅最小,也上涨到6500 元/平方米。内环内涨幅最大，是由于整体成交量小，年中后有一批高档住宅打折抛售，造成集中成交拉升了价格。郊环外则是因为区域竞争力较差，一些新兴城镇本身对本地客源的依赖性较强，而区域重点发展的加工制造业受
14、经济环境影响大，购买力的下降不能再支撑当地的中档品质房，成交的多为中低档公寓。,住宅09年预测,09年预测,整体走势量价将较全国更稳定，房价大幅下滑可能性不大,2009 年由于上海城市的国际化属性，世博会的预期，整体房地产市场并不会 出现大幅下调，相比全国其他城市会显得更稳定，短期内的市场波动和金融危机带来的经济不景气，并不能左右未来房地产的良好形势。在全国经济保增长、促就业、扶正房地产经济支柱的地位后，市场必能继续保持稳定发展。,供求结构保障性住房占总开工量45%，中低档商品住宅将受冲击,2009 年新开工住房面积约1800 万平方米，竣工面积约2200 万平方米。其中新建、配建经济适用房和
15、廉租房新开建400 万平方米，配套商品房400 万平方米，二者合计约占到新开工住房面积的 45%，这些住房的建筑面积以60 平方米左右的二房为主。 因此，未来经济适用房的供应将对中低档商品住宅尤其是90 平方米以下的销售形成一定冲击。虽然保障性住房主要影响低收入的刚性需求客户，对改善型需求影响不大，但由于未来90 平方米以下的住宅比重将逐步达到70%，将对目前仅存的刚性需求实现较明显的分流。,价格经济适用房大量入市，中低档房价可能逐波式下调,据计划，2009 年经济适用房主要分布在徐汇华泾、宝山顾村、南汇航头、闵行浦江、松江泗泾和青浦华新等基地。另外，浦东新区特别要求陆家嘴、张江、外高桥和金桥
16、四大国有房地产开发集团，各自收购几十万平方米的商品住宅，用于经济适用房、动迁配套房及人才公寓。 经济适用房的大量上市能同时解决一批刚性需求，也必然将使得这些区域的中低档商品住宅价格首先受到冲击而被迫下调。,住宅成交价格分析,09年预测,热点板块三林、周康、川沙、新江湾城,三林板块的潜力为世博概念。该板块是离世博会园区距离最近的区域之一。 受世博会基础配套完工在即的预期，品牌开发商如万科的两年塑造，区域内聚集了众多的人气，也让购房者接受了同区不同盘、好房卖好价的理念。,周康和川沙的潜力为迪斯尼和轨交预期。周康是上海东部居住人口的导入区，是政府大力扶持的板块，轨道交通11 号线即将开通，又毗邻迪斯尼落址所在地。 而川沙未来将直接受迪斯尼利好拉动，未来旅游业将带动酒店、购物等相关产业，区域价值能得到提升，区域房价有望走出一波逆市行情。,新江湾城受轨道交通10 号线预期，2010 年通车后，将使得区域成为最大受 益者，原生态湿地的价值将被更高的认同，近几年该区域品牌开发商和未来美资 企业的集中开发将能使得区域档次更为提高。,办公楼,2008 年全年办公物业市场也受楼
