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3、VA产业链构筑是驱动本项目的三大 驱动力 C-SVA产业升级、核心业态发展 需要基地物业现金的反哺、支持 租金利益最大化 基地发展 的驱动力,业态转型、提升 A-漕河泾园区产业升级， 现代服务业发展趋势,功能定位多样化 B-基地周边潜在消费空 间巨大、商业氛围成熟,项目,内容,比较,对田,林项,目的,影响,竞争性项目横向比较分析,W19+16项目 规划为上海首批现代服务业集聚区 （微型CBD）,政府支持力度大；占 地23万平方米，建筑面积80万平方 米，包括“总部经济平台”、 “研发 设计平台”、“创新孵化平台”、综合 服务平台”等 规模大，能级高，政策支持有力， 全新形态 创意竞争策略 发掘
4、功能板块主题特色 在创意上下功夫，产生独特形象 优化基础设施，如充沛的停车等,仪电项目 规划为国际商务社区、街区式购物 中心，包括商务办公、数码港、酒 店餐饮、休闲娱乐、观光购物街、 酒吧街、精品商场、等业态。 规模大而零散，紧邻SVA项目，相 似的基地形态 差异竞争策略 注重对商务客群细分，了解产业 配套的需求 发掘特色和形成集聚 注重品牌与亮点的打造,邮通项目 规划为集信息科技产业、综合办公、 培训中心、及配套服务设施为一体 的科技园区。项目的商业业态规划 是地铁上盖物业，包括休闲娱乐、 精品服饰、健身房、美容、饭店、 大超市等 紧邻地铁站点，相似的基地形态， 商务商业功能明确 品牌竞争策
5、略 要挖掘产业间的相关性，形成产业 集聚 注重品牌与亮点的打造,般,空间区位与园区发展的SWOT分析,周边资源如徐家汇中心、上师大、南站商 圈等，项目可借势发展 漕河泾园区产业升级，SVA产业链延续 周边大型居住社区，潜在商业消费需求巨 大 与其他园区相比，项目位于中环，地段一 周边W19、邮通与仪电地块规划功能相似， 竞争激烈 创意产业园区竞争激烈，是否能达到授牌 的要求，政策风险,体量为10万平方米，规模较大，利于发挥 积聚优势 在装修方面可得到150-200元补贴 相对一般园区更好的绿化空间 投资有限，收益回报要求在3元/平方米/天 现有物业为80年代厂房，结构特殊，风貌 无特色 徐汇区
6、对于税收属地化的要求,1,2,3,三大业态构建策略应对周边竞争,延续并扩展数字多媒体产业链 顺应由研发商务到休闲娱乐的转变， 取得更大的发展； 在目前徐汇区数码娱乐园区竞争激 烈的情况下，进一步挖掘与SVA技术 相关的多媒体应用主题 适当提升商业比重，提升园区租金变现能力 项目所处大型社区的区位和周边竞争对手的发展 来看，注入适宜比例的特色商业可以提高本项目 的物业价值变现能力,主力业态内部构筑相互关联的业态链 项目体量较大，能够在主力创意产业业 态内部，沿着产业集群互动的方向，从 研发-销售-技术支持-展示-商业配套等 环节构筑相互关联的细分业态,1,2,3,4,5,五大园区构建原则化挑战为
7、契机,结合项目体量的优势，实施大规模综合开发 市区10万平方米的综合型创意产业园 建筑更新与SVA历史文脉及产业特征相融合 结合多媒体生产技术打造亮点，将SVA文化融入园区 由单一产业发展思路转向多产业集群化的多主题产业集成 以信息与出版为主导的内容产业同传统创意产业的碰撞 打破配套开发的思维定式，发展特色主题商业功能区 将创意元素与社区商业相结合，细化并延伸创意商业客群 突破产业创意与生活创意的限制，实现二者的互融共生 找到产业与生活的结合点，在上海西南创造创意生活方式,总体功能定位,特色创意商务集群的 灵动空间 融创意产业与创意 生活为一体的超大 型综合创意商务谷,动感商业 的体验场所,提
8、升园区商务 配套的服务高地,园区大创意业态体系构成,创意产业是人本经济背景下以创 意为主宰的一种资源配置方式， 而非工业经济时代按照资源来配 置资源。在这种大业态观的导引 下，把握漕河泾现代服务业升级 趋势、周边社区的商业演化格局 与狭义创意产业的适宜业态三大 方向，SVA田林创意产业园区将构 筑包括内容创意产业集群、创意 生活商业集群与现代创意集群三 大板块的有机业态体系。,内容创意产业集群核心业态,SVA CONTENT VALLEY 以实质表现内容 以内容展示空间 以空间创造价值 动漫业（网络 游戏、动漫卡通）,数 字 影 音,SVA 创意内容 产业谷 WEB2.0电子 门户,时 尚 出
9、 版,1,产,业,链,2,3,内容创意产业集群空间载体,产业类型,承载物业形态,物业特征,动漫业,大众出版,数字影音,WEB2.0,内容创作 及术研发,内容获得 及编辑,节目制作 及加工,内容获得,办公用房 工作室,小规模或大 空间商务办 公用房，空 间容量20-,50人为主,产品制作 及运营,平面设计 及印刷,节目发行,网络支持,专业工作 空间,需要安装大 型专业设施 商务办公用 房，需求空 间面积大,广告制作及营销推广,办公用房 工作室,小规模或大 空间商务办 公，空间容 量1-20为主,销售 展示 娱乐,销售展示,4,书吧 竞技广场 音像城 展示中心,大 面 积商业 用房,现代创意服务集
10、群承载漕河泾服务业的商务办公板块,商务办公功能的核心业态确定以工业设计和研发设 计为主导的商务港,核心业态,工业设计为 主导的产业,集聚 设计研发,研发/设计服务业,信息咨询服务业,商务办 公功能,总部经济,漕河泾 发展现代服务 业方向,创新孵化,核心业 态,跨国企业研 发中心与总 部基地,支持测试/测量中心,商务服务区,创投企业的孵化器,综合服务,功能分区,研发区,展示区,交流区,培训区,服务区,功能目标,主导产业,招商建议,围绕跨国电子企业进行招商，集聚小型创业企业,现代创意服务集群承载漕河泾服务业的商务服务配套板块,商务功能,漕河泾现代服务业,商港承载的工业设计及总部基地,创源承载的创意
11、产业链集聚,衍生需求,交流、培训、会务、展示,休闲、娱乐、餐饮、居住,商务配套定位 核心业态 业态组合,综合服务型立体商务配套体系 商务型酒店、企业会所、大型商务餐饮、康体运动设施 以商务酒店及其包含的企业会所为主体的，复合健身、 娱乐、室内游泳池等服务设施的高档商务型配套,商务配套定位细化与业态组合为多元综合立体 配套服务体系,商务服务配套的核心业态综合性商务酒店,酒店客房 基本设施：标准客房/商务套 房/豪华套房 配套设施：厨房/桑拿/按摩 浴缸/镭射影音系统,服务,会议会展 基本设施：会议区/多功能厅/展厅 配套设施：语音同传/声像设备,娱乐健身 游泳馆/网球馆/桥牌俱乐部/保龄 球馆/
12、壁球馆/豪华电影馆/乒乓球 室/台球厅/健身房/KTV包间/舞 厅/垂钓/美容美发/桑拿/按摩和人 体体质测评,内容,特色餐饮 中餐厅/西餐厅,现代创意服务集群承载SVA产业链服务配套的商务板块,SVA三大增值服务平台 园区拥有优越区位（SVA集团在市中心城区最大的产业基 地）、产业传承（记忆SVA昨日的辉煌）、产业链优势（如 中央研究院、广电网络通讯、广电销售公司入驻），田林 基地的新发展将在打造三大增值服务平台的基础上，强化 SVA产业链上下两端增值服务的综合盈利能力 产品外延的扩大,研发平台,上游：产品研发,闵行,商务平台,田 林 基,产业外延的扩大 产业链整合,SVA 产业 基地,地
13、市场外延的扩大,展示平台,下游：市场开拓,SVA商务办公的核心业态,细化定位 销售服务中心 技术中心 管理中心 培训中心,项目特征/开发建议 将构建一个以市场为导向、以客户需求为目标的面向国内和国际市场的销售、 服务平台 主要建设一流的开发实验室、新产品的小批量生产车间、总装车间和包装车 间，进行近期和中期的产业化开发和技术储备 形成纵向的经营管理人才、研发技术人才、相关技术人才、高技能职业人才 培训中心，形成横向的集团业务群业务单元三级培训中心 其功能主要是对以上中心及广电信息原有的制造中心实施管理、协调和决策， 以使得各个中心能有序、高效、协调地运行,2,4,创意生活商业集群特色商业娱乐板
14、块,实现大空间厂房 与商业的完美融 合，营造意象空,间 1,创意生活 Creative,增加周边居民 生活需求的可 选择面，呈现 多彩生活方式,区别周边几个大 体量、综合型商 圈发展规划，形,& Life,成多元化、互补 型商贸商务联动 发展,3 以特色商业吸,引外来消费者， 转变单一消费 结构,娱乐休闲型型,商务服务型,创意概念型,创意生活商业产业集群：, 体验式多媒 体娱乐 电影艺术互 动区, 个性、时尚休 闲会所 会议中心/展 示中心, 工艺品制作馆 时尚家饰 生活教育体验中心 特色体验式餐饮,以传统产业为基础，融入创意、科技与人文特 质，转变成为食、衣、住、行、教育、娱乐等 民生领域的
15、复合式经营，提供具有深度体验、 高质、美感的产品,规划概念总平面图,园区规划结构分析,两轴绿轴水轴 贯穿园区的步行、景观系统 三片商业休闲创意园 商务办公 各片区功能复合，设置溶解 七星核心商业景观节点 各次景观节点 各节点十字串联，双轴挂珠,园区规划功能分区分析,Commence Hub Colorful Belt Creative Spring,功能分区商港,功能分区彩邑,功能分区创源,园区规划交通分析,动态交通规划：主要车行线路呈十字贯穿园 区，主要人行线呈斜十字穿越园区。消防车 道环绕园区设置以满足消防需要。 静态交通规划：设置集中地面停车场，同时运用立 体式停车方式，产业化大楼设置一
16、层地下机械式停 车库 停车指标 写字楼每100平方米的建筑面积配备机动车位的指标 是0.5个，商业性质建筑的指标是0.5个至1.2个，餐饮性 质的指标是1.25个。 规划后园区建筑面积：133319.5m2 其中园区商务办公建筑面积：103451.1m2，商业娱乐建 筑面积29868.4m2 园区机动车至少需要约815个车位,交通规划停车位（1）,机动车停车位规划方案一： 地面停车场面积为：6897.5m2 ，按30m2/个停车位计算， 地面停车场可提供230个停车位。 产 业 化 大 楼 地 下 机 械 式 停 车 库 面 积 为 ： 4957m2 ， 按 10.8m2/个停车位计算，地下停车库可提供459个停车位。 13号和12号楼改造成机械式停车库面积为： 1496.2m2 ， 按10.8m2/个停车位计算，可提供138个停车位。 13号楼剖面分析 总停车位为： 827个 机械式停车库剖面分析,规划交通停车位（2）,机动车停车位规划方案二(推荐方案)： 地面停车场面积为：2172
