格拉斯项目年度工作汇报培训讲学

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1、伟业顾问格拉斯项目 年度工作汇报,2008年1月,目 录,YESTODAY 一、2007年市场回顾 二、2007年伟业工作内容回顾 TODAY 一、08年格拉斯工作重点 二、目前伟业工作内容汇报 TOMORROW 一、08年市场预测 二、08年伟业工作计划 总结 附件：伟业2007年部分工作内容附录,回 顾 2 0 0 7 年,物权法：该法律出台给房屋这个不动产的相关权力以明确界定，在法律上给与了保障：（1）70年使用期满后自动续期，提高购买不动产的积极性（2）为物业税的开征奠定了基础，持有成本的增加能有效抑制投资需求，对房产市场的平稳发展意义重大。 限制外资：基于外资持续高速增长，潜在风险在

2、加大，商务部50号文对外资进入中国房地产有更严格的规定。缺乏有效监管的前提下，以非正常渠道的海外热钱进入市场不利于房地产本身的健康发展，助长了房地产价格的泡沫，威胁国家金融安全。从效果来看，对境外个人购房的抑制作用明显，对集团公司的作用有待观察。 央行加息：央行两次利率的调整，增加房地产投资者的成本，改变消费者及投资者的预期，更有意义的是将让整个宏观调控真正转到以价格机制为主导的工具上来。 土地增值税清算：还包括土地使用税的重新定级。一系列税收政策使开发商成本增加，有利于挤压市场闲置土地，抑制开发商储地投机心理；但对房价的抑制作用有限。,经过一系列的政策调控，北京住宅市场在07年出现几大现象：

3、 一手市场价格回落：2007年11月底，北京市的平均房价是每平方米15162元，而在12月底，每平方米的价格降为12180元，月环比降幅为19.67% 。 二手市场经营惨淡：据统计，北京二手房市场07年成交量萎缩，约同比下降了2030。,直击案例 深圳、广州、上海、等地于07年9、10月份分别出现成交量萎缩局面，市场转冷，之后价格下滑趋势明显。二手房市场同样被波及，影响巨大。开发商及中介公司承受着较大的压力，这其中不少小型开发商面临的经济压力更大，更有甚者濒临倒闭。,YESTODAY,2、2007年别墅市场回顾：,07年市场供应不足，别墅成稀缺性产品,2007年北京别墅市场供需矛盾再次加剧，尤

4、其在供应方面，大多数区域别墅后续供应不足，导致整个别墅供应量大幅减少，别墅产品供应出现断档。新增供应量仅为3392套，比06年减少1735套，下降幅度为33%。,别墅产品需求旺盛，市场供需矛盾加剧,随着别墅用地被明令禁止，别墅产品的稀缺性拉动了其市场价值的攀升，别墅的需求也愈加旺盛。 07年1-11月全市共销售别墅5952套，销售面积178.97万平方米。1-11月销售套数的销供比达到1.75：1，高于去年同期的1.56：1，由此可以看出北京别墅市场供求差距进一步扩大，供不应求特征明显。,别墅市场价值攀升，成交价格一路看涨,旺盛的市场需求面对不足的供应，同时加之良好的宏观经济形势，北京别墅市场

5、成交价格一路看涨。,传统中央别墅区仍是市场需求热点，成交价格遥遥领先,07年1-11月中央别墅区共销售别墅666套，销售面积29.2万平方米，占北京别墅销售总量的16.31%，销售量位居北京二十大别墅区域之首，持续成为北京别墅市场的热点区域。,二、2007年伟业工作内容回顾,一月工作重点： 格拉斯小镇全盘定位并对容积率调整提出专业性建议。 主要报告内容如下： 格拉斯第一次汇报 阶段性工作汇报 容积率调整专题汇报（共进行了四次提报） 商务园产品建议 格拉斯小镇客户保养方案 格拉斯小镇样板间调整建议 格拉斯小镇三期产品建议,YESTODAY,二月工作重点： 格拉斯小镇开盘建议，以及针对三期产品进行

6、深入讨论，不断调整完善规划方案。 主要报告内容如下： 鲁能格拉斯小镇（一期）开盘（建议稿） 格拉斯小镇-产品建议篇 格拉斯小镇三期产品建议,YESTODAY,三月工作重点： 针对一期产品即将入市，在客观分析项目信息、市场动态的情况下，提出产品价格建议。同时配合逐步落实开盘前相关筹备工作。 主要报告内容如下： 格拉斯小镇一期价格建议 格拉斯小镇一期产品定价说明 格拉斯小镇路引、现场包装建议 格拉斯小镇开盘活动建议 格拉斯项目开盘前期工作排期表 格拉斯项目开盘促销政策建议稿 三期产品建议稿,YESTODAY,四月工作重点： 制定一期产品营销策划方案，提出建立媒体反馈制度。同时完成开盘阶段销售工作，

7、提出了价格调整建议。 主要报告内容如下： 格拉斯三期产品建议 格拉斯项目一期营销策划方案 媒体监控系统 格拉斯项目销售管理细则 日常营销报告,YESTODAY,五月工作重点： 针对后续产品容积率调整研讨产品规划建议；针对项目一期销售现状探讨存在的问题并研讨下半年营销工作方案。 主要报告内容如下： 格拉斯容积率（0.6）研讨 销售活动现场整改建议 格拉斯下半年营销方案 日常营销报告,YESTODAY,六月工作重点： 详细制定下半年营销推广计划以及销售目标。同时加强了销售现场环境的监督，定期提出整改建议。 主要报告内容如下： 格拉斯小镇下半年推广方案 格拉斯高端财富论坛活动效果评估 格拉斯销售现场

8、整改建议 日常营销报告,YESTODAY,七月工作重点： 与策划部紧密配合，深入细化营销策划方案。完成了项目的重新自我分析定位、确定新的推广方向与思路，并且逐步强化活动营销的方案。 主要报告内容如下： 伟业顾问上半年年中总结 格拉斯营销策划报告 滨河路环岛沿线整改建议 格拉斯论坛活动及法国格拉斯市长到访活动建议方案 优山美地与格拉斯小镇卖点分析 日常营销报告,YESTODAY,八月工作重点： 再次根据项目规划思路提出容积率调整方案，以不同容积率下的产品形态与产品组合为核心，为开发商提供详实规划数据参考。同时兼顾一期产品的营销工作和与哈罗学校联合的重大事件。 主要报告内容如下： 格拉斯小镇容积率

9、研讨3 格拉斯小镇中心营销策划方案 竞争项目营销汇报 格拉斯小镇整改建议8.15 格拉斯小镇下阶段营销推广建议 格拉斯小镇与哈罗学校的合作方案 北京别墅市场动态分析报告 日常营销报告,YESTODAY,九月工作重点： 提出第四季度的营销推广思路：内外兼修。同时该阶段配合开发商完成了两次重大活动，为社区积累了一定的知名度。 主要报告内容如下： 格拉斯小镇第四季度营销报告 延期交房影响及初步解决方案、延期交房说辞 关于竞争项目的相关说辞 格拉斯小镇及小镇中心简介 格拉斯小镇公益长跑活动总结 格拉斯小镇中秋绽放活动总结 格拉斯小镇整改建议9.13 龙湖推广与现象解析 日常营销报告,YESTODAY,

10、十月工作重点： 第四次对项目的产品规划提出设计方案，并对现阶段的推广系统进行评估，提出调整建议。 主要报告内容如下： 格拉斯小镇规划设计建议10.16 格拉斯小镇规划设计建议10.31 物业管理建议 格拉斯小镇推广建议 格拉斯小镇交通导引系统完善方案 日常营销报告,YESTODAY,十一月工作重点： 为对项目后期产品规划提供客观、详实的参考资料，完成了格拉斯小镇规划设计总结，从竞品市场表现、客户反馈到建筑立面、户型等细部设计提出规划建议。同时展开小镇商业营销方案的研讨工作。 主要报告内容如下： 鲁能全盘产品建议（济南提报）及相关附件 东北区域户外媒体资源汇总 房地产开发流程讲义 圣诞节活动方向

11、性建议 格拉斯2008年市场预测 格拉斯小镇规划设计总结1 格拉斯小镇规划设计总结2 格拉斯小镇商业地产报告 客户通讯稿件 日常营销报告,YESTODAY,十二月工作重点： 该阶段我们就项目与哈罗学校的合作进行多方面、多角度的分析；配合完成一期入住的筹备工作。同时为08年项目的营销推广提出相关建议。 主要报告内容如下： 哈罗公学SWOT分析 国际学校与社区关系案例分析 格拉斯小镇入住及活动现场布置方案 关于市场调研重要性的会议发言 伟业顾问工作总结 日常营销报告,YESTODAY,小 结： 伟业顾问与海港房地产格拉斯项目进行了一年的合作。我们本着积极的工作态度，力求提供专业的顾问服务为原则，从

12、产品定位、定价；推广定调、定策；规划设计以及活动组织等全方面提供方案。 双方合作融洽，工作进展顺利。为08年的深度合作构建了良好的平台。,立 足 现 在,TODAY,一、2008年格拉斯工作重点,凡尔赛河谷别墅销售：凡尔赛河谷产品一期剩余房源保持销售状态，延续市场声音，运用价格策略控制销售/二期67栋产品于5月宣传预热、积累客户，预计9月份发力销售。 格拉斯小镇后续产品规划：二期南产品加紧报批进度，尽量与二期保持衔接。 小镇中心招商：除与哈罗学校签订合约以外，小镇中心需于08年完成3栋楼的招商工作。预计3月启动招商工作，于9月正式开街。,TODAY,二、现阶段伟业工作汇报,伟业顾问现阶段工作重

13、点是： 与销售部配合共同完成07年成交、未成交客户的综合分析。 与策划部共同对07年营销推广工作进行总结分析与经验积累 从而力求为08年营销推广的顺利展开提供有力、坚实的数据支撑。,2 0 0 8 年 目 标 与 使 命,TOMORROW,一、08年市场预测,1、08年政策预测,（1）强势推进各项政策：2008年，国家可能会采取逐步紧缩的政策防止市场过热，避免出现房地产市场的动荡。尤其可能采用行政措施更为严格地控制供地和贷款，对项目开发过程税收、市场秩序会加强监管力度； （2）货币金融政策继续发力：金融政策方面，预计2008年货币政策紧缩力度将加大，上调存款准备金率和利率，加强信贷控制，对开发

14、商无疑有相当大的影响； （3）综合调控加强，有利于市场稳定：2008年可能出现更强硬的调控政策，长期来看，有利于房地产市场稳定，投资前景良好。,对于开发商来讲，国家一系列调控使得行业的集中度大大增强。核心优质地产公司市场占有率呈稳步增长态势，中小型地产公司则难以立足。,2、08年别墅市场预测,2008年，随着政府针对别墅宏观调控政策的进一步落实，市场内潜在供应量日趋减少，别墅产品尤其是独栋产品的稀缺性将越发得到市场的诉求。,TOMORROW,注： 统计截止日期为2008年1月10日。 统计项目为中央、奥北、潮白河地区主要在售独栋项目。 东方普罗旺斯和龙湾项目可售套数为规划规模。,TOMORRO

15、W,通过北京市土地整理储备中心所公示的即将入市土地情况来看仅有两块土地有望成为低密度住宅项目。 由于供应量没有得到补充，市场内各别墅项目有可能继续沿用07年下半年的惜售策略，通过控制销售速度一方面实现更高的利润，同时为其判断政策方向调整后续产品赢得时间。 鉴于政策严对囤房现象的严厉打压，目前控制销售速度最直接有效的办法就是利用价格杠杆。因此，在未来的一年别墅市场销售价格应有望继续保持上升势头。,小 结：,TOMORROW,二、08年伟业工作计划,2008年格拉斯小镇工作主要围绕在以下几个方面：一期剩余房源的销售、二期新增房源的销售、一期房源的入住工作、后续产品的规划工作、小镇中心的商业招商工作

16、和哈罗公学进驻项目相关工作。,根据上述工作内容，我们以时间为轴对2008年格拉斯小镇工作做出如下计划：,TOMORROW,2008年1月： 该月工作重心为顺利完成一期业主的入住工作； 对一期剩余可售房源进行整合，梳理制定2008年一期剩余房源销售计划； 在2007年项目总结的基础上制定2008年项目推广计划； 落实格拉斯小镇网站建设事宜； 加紧项目二期产品报批工作； 累积一期剩余房源客户资源；,TOMORROW,2008年2月： 对项目一期成交客户进行深入系统的分析，得出格拉斯小镇一期客户分析； 根据客户分析所得成果对2008年项目推广计划进行有针对性地调整； 根据二期产品跟进的重大时间结点调整2008年一期剩余房源销售计划； 尽快完成格拉斯小镇网站，争取3月前能够使用； 继续深化二期产品跟进工作； 累积一期剩余房源客户资源； 为小镇中心制定2008年招商计划；,2008年3月： 对项目一期未成交客户进行统计和梳理，得出未成交客户分析； 对项目一期为成交客户进行深入再挖掘，为项目二期产品积累客户资源； 项目一期剩余房源公开销售； 从销售角度开始逐渐向客户介绍二期房源； 结合市场情况为