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1、,未来必将不同,连云港融侨华府策略推广,【一切，先从故事开始】,曾经的故事 公元前 500年 孔子东游 郯地问官 公元前 219年 始皇东巡 海市蜃楼 公元 1560年 吴承恩东游 西游诞生 公元 1818年 李汝珍东采 镜花缘成书 今天 我们的故事在哪里？ 公元2011 我们的东游记,焦点故事1：,时间：2009年6月10日 事件：国务院总理温家宝主持国务院常务会议， 讨论并通过江苏沿海地区发展规划 意义：江苏沿海开发战略正式升级为国家战略,摘自人民日报,焦点故事2：,时间：2010年8月21日 事件：中共中央政治局常委国务院副总理，李克强考察连云港，明确提出： 连云港是江苏沿海地区发展的龙
2、头，同时又连中启西，是我国沿海地区和中西部地区形成良性互动的一个重要战略支点，具有辐射中原腹地独特的港口优势和发展优势。 意义：国务院对江苏沿海开发战略高度重视；,摘自连云港政府网,焦点故事3：,时间：2010年7月7日 事件：中共江苏省委书记梁保华考察连云港 在江苏新一轮沿海开发中，连云港战略地位突出，区位优势明显，发展资源丰富，要紧紧抓住重大战略机遇，充分发挥独特优势，加快建设大港口、发展大产业，努力在新起点上实现跨越发展。 意义：江苏沿海开发战略正式上升为国家战略,摘自连云港政府网,焦点故事4：,时间：2010年1月20日， 事件：连云港市委书记王建华会见融侨集团总裁林定强一行 意义：融
3、侨集团正式进驻连云港,摘自融侨集团网,2010，融侨布局大江苏十城战略,上海,淮安,苏州,连云港,盐城,南京,扬州,镇江,无锡,重点城市,待进城市,已进城市,徐州,融侨江苏布局简史,2005年到2009年，融侨初步布局：上海、南京、苏州三个重点城市； 2005年-09年融侨南京开发了三大楼盘； 2007年融侨上海公司成立； 2009年融侨上海获取两个项目开发权； 2009年融侨进驻苏州； 2005年进入合肥， 2007年进入了武汉， 大江苏战略已经具备了初步的轮廓和基础。 在09年版图的基础上， 融侨进一步扩张延伸；,三线城已成为融侨未来重要增长极和第二主战场,【融侨与国家战略】,同频共振,融
4、侨2011,【三线-城市记】,我们不禁要问， 百亿融侨， 如何准确把握三线城市的脉搏？,进入正题,三线城市的划分与市场表现,城市划分,城市地位,城市人口,市场现状,一线城市 二线城市 三线城市 四线城市,核心城市 省会城市 地级城市 县级市场,1500万以上 500万1000万 100-500万 20-100万,膨胀中发展 动荡中前行 乱世中繁荣 平静中慢跑,在新一轮的地产调控中， 三线城市依然爆发出勃勃的生机,厚石案例：徐州百万大盘开元四季和国际花园城均持续火爆热销,三线城市的地产现状,随着一二线地产商进驻三线， 加速三线城市的地产洗牌和升级换代,“外来狼”和“本地蛇头”时常上演大决战,三线
5、城市的营销传播遵循法则,引发共鸣 就是“看人说话”，需要找到共同语言,名声要好 强势的品牌影响力和号召力,人际关系传播 地域小-抬头不见低头见；,追随效应 小市场的人最喜欢“闻风而动”,总之，要“因地制宜、因时而异、因事而异”,那么，连云港-国家沿海战略的桥头堡,融侨，又面临怎样的市场格局？,进入市场研究专题,市场分析,聚焦城市,聚焦市场,聚焦竞争,港城发展战略及新城发展战略借鉴,整体市场的发展及区域变化,大鳄与地方的竞争及别墅竞争,市场结论,位于东经1182411948和北纬343507之间，古称郁洲、海州，民国时称连云市，建国后称新海连市，别称“港城”。下辖和新浦、海州、连云三区、国家级经
6、济技术开发区以及东海、灌云、赣榆、灌南4县,位于鲁中南丘陵与淮北平原的结合部，陇海铁路终点（亚欧大陆桥东方桥头堡），东濒黄海，与朝鲜、韩国、日本隔海相望；,连云区区,城市区位,新亚欧大陆桥东方桥头堡，是我国于1984年首批提出沿海开放的14座城市之一,从城市发展上看，长期以来，连云港处境尴尬。向北，融不进环渤海经济圈；向南，离长三角太远；向西，淮海经济区面临整体坍陷的困局，惟有向东是其优势所在。“东进”战略的确定让连云港徘徊在海洋与内陆间的脚步寻找到了新的坐标。 根据“东进”规划，连云港将逐步形成沿海、沿东陇海线的“T型”产业布局；以东部城区、新海城区和赣榆县为“三极”、滨海新城为“一心”的“
7、一心三极”城市布局；以连云港主体港为“一体”，南北延伸的海岸线及港口为“两翼”的“一体两翼”港口布局。,城市发展,规划核心“战略东进、拥抱大海”,城市发展,国际性的海滨城市,港湾服务区,中央商务区,滨海居住区,高新产业区,外围产业区,打造具有竞争力的国际性的海滨城市： 一体两翼，组团递进，三极拉动，重点突破,现代化的港口工业城市,知名旅游城市,建设现代化的港口工业城市：一体两翼，提升主港，两翼齐飞,形成山海相拥的知名旅游城市：统一规划、分步实施、抓住重点、滚动发展”,打造成国际性海滨城市、现代港口工业城市、旅游城市,城市发展,1号线（南北线）：承担城市南北方向和老城东西方向客流，连接新海老城与
8、滨海新城。采用轻轨系统。 2号线（东西线）：承担城市沿海方向客流，连接滨海新城核心区与南翼地区，远期存在向赣榆延伸的可能。采用轻轨系统。 3号线（沿山线）：承担城市沿山方向客流，连接新海与连云城区，有轨电车。 4号线（滨海线）：承担城市滨海观光客流，采用有轨电车系统。,轨道交通的变革将缩短城市间的距离，与主城区联系更加紧密,连云港综合交通规划（2008-2030）中，第一次提出了轨道交通的概念,新城发展对比,连云新城的发展属于起步阶段，但是高标准、高投入，未来空间巨大,连云新城的资源要优于其他三线城市的新城,新城发展对比,合肥政务新城开发历程,新城发展对比,对连云新城未来借鉴,连云新城发展处于
9、起步阶段,融侨进入,各项规划及市政的建设期,2010,2010,区域配套空白,抢夺市场先机，首位占势,政府加大投入,供应激增，竞争加大,2012-13,【具有先发优势，也存先发风险】,市场分析,聚焦城市,聚焦市场,聚焦竞争,港城发展战略及新城发展战略借鉴,整体市场的发展及区域变化,大鳄与地方的竞争及别墅竞争,市场结论,政策演变,与4月份新国十条相比，此次新政策针对市场新问题和新趋势做出了更加精准的调整，更强调新国十条政策的贯彻和落实；调控更加严厉,11月3日住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发通知： 买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20
10、%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。 规定第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。 停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。 严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。,自10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，这也是金融危机之后，中国首次加息。,楼市调控继续延伸，继续加大对投资的遏制,政策演变,10年多次对楼市进行深度调控，2011年价格增长趋势趋缓,2010年1-11月连云港土地成交情况,20032010年连云港土地成交量(不含工
11、业用地),数据来源：连云港国土网,土地市场,2010年土地成交连云区集中在徐圩新区及连云新城 新浦区主要集中在科创园区 连云区土地成交占比达到84%,到目前为止，连云港共出让606.4万平米商住用地，绿地、保利、融侨等国内一线品牌开发商纷纷登陆港城，这也导致港城土地价格同比大幅增长,港城10年重点成交地块，苏宁、保利、绿地、融侨纷纷入驻港城,土地市场,从供应来看：基本上呈上升趋势，2009年供应面积减少为199.75万，市场新增供应量快速下降，更多的是在去化存量房源。 从销售面积来看：商品房销售量出现上升的趋势。从09年上半年开始，市场明显回暖，成交量明显上升。 从供销比来看：除2002年以外
12、，2008年之前供销比全部大于1，2009年当年供销比则迅速下降仅0.59，原因在于全市商品房投资增长较快，市场供应量逐年加大积累了大量的存货，导致09年市场的新增供应量较小，同期市场销量却放大使得当年供销比很小。 从价格走势看：从2002年以来，连云港市区商品住宅均价呈逐年上升的态势，07年开始由于市场供求原因，以及受政府宏观调控政策的影响，商品住宅成交均价上涨幅度趋缓，09年为3362元/,2003-10年连云港商品房价格走势,2002-09年连云港商品房供需走势,整体市场,市区商品房供应量大于销售量，市场整体呈现供大于求的特征,数据来源：连云港房地产网,数据来源：连云港房地产网,整体市场
13、,数据来源：连云港房地产网,整体市场表现供略大于求，尤其新政之后成交量逐月递减,月度成交17万,月度成交11万,月度成交17万,价格依然保持强势增长,整体市场,供小于求,供大于求,舒适性户型依然为市场供应主力，但热销产品面积小型化趋势出现,市场供需中，120-160平米房源处于供小于求的局势，市场对此类产品的需求量较大；而两房产品虽然供应量大，但是由于同质化严重，市场供略大于求； 销售面积中，90-100的户型所占比例为21%，120-144平米占比为30%，为市场主力销售户型。,2010年1-10月市区不同价格段商品住房成交情况,整体市场,1-10月，成交总价在30-40万区间段的产品占比最
14、高，占总成交量的25，其次为5070万区间段的产品占比21.6%，另外70万以上的也占到19.2%的比例。 1-10月，3000-4000元/价格段成交量最大，占总成交量的34%。其次是4000-5000元/价格段，占总成交量的29%。另外，大于5000元/价格段成交占比达到21%,总价30-70万是成交主力区间。而50万以上总价段的市场比例呈逐渐上升趋势,整体市场,2010年1-10月港城销售排行,连云区多个项目上榜，最佳销售目前售出面积为5.8万平米,整体市场,深度调整阶段 连云港市为人口导出城市，人口外流现象比较严重，根据该市十一五规划要求，市区人口将突破100万（即市区人口保持年均8的
15、增幅）， 将为房地产市场发展带来良好机遇。城市发展东进，打造滨海城市 第二波调控加剧，对地产行业更深度调控,土地未来供应量已经达到“爆棚”程度，连云区成为发展热点 2008、2009年出让土地将形成1200万方（建筑面积）以上的供应量，而连云港市区03至09年年均去化量仅为140万平方米，09年大幅放量亦仅340万平方米，可见未来市场供应巨大，竞争去化压力明显。 10年土地供应略微收缩，但大牌开发商开始进入港城。，未来竞争格局更加明朗化，品质的竞争大于价格竞争,整体形式依然不容乐观，供大于求的态势依旧明显 供大于求的态势依旧明显。 中心城区价格与边缘区域价格逐步拉开，随着中心城区价格上涨，购房
16、客户城郊化趋势明显； 舒适性户型为市场供应主力，但热销产品面积小型化趋势出现； 价格进一步上涨，连云区将成为未来城市开发的主流板块,连云区市场,区域位置：位于连云港市区东北侧 区域面积：500平方公里 区域人口：18万左右 支柱产业：港口、旅游业、核电、药业、盐碱业,房地产市场不能与市区形成关联，但区域产业形成房地产发展基础,核 电 站,花 果 山,连 岛 大 沙 湾,港 口,连云区市场,区域环境优越，具备山水海滨城市特质,连云新城(滨海新区)规划面积49平方公里，规划建设用地39.76平方公里水域面积10平方公里，人口容量53.5万，经营性用地18平方公里。2010-2012年计划完成投资101亿元。 核心目标：以海为源，以人为本，建设环境优美、功能完善、具
