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1、儋州项目案例研究下述案例只做海南汇鼎公司内部传阅，请尊重劳动成果，严禁外泄,海南汇鼎战略研究,.项目规模： 总占地：190亩，折合126730 总建筑面积：320000 整体容积率：2.50 绿化率：45% 项目卖点： 处于新城区商业圈地块，区域前景看好；自营商业圈配套齐全；新古典主义风格成为当地楼盘新坐标；坐拥知名文化广场；品牌开发商。 开发商团队 开发商:儋州恒大滨海投资有限公司 投资商:恒大地产集团海南有限公司 物业管理公司:金碧物业有限公司海南分公司 物业顾问公司:金碧物业有限公司海南分公司 建筑单位:中铁建设 代理商:恒大地产集团海南有限公司 景观设计单位:恒大建筑设计院 整合推广公
2、司:恒大地产集团海南有限公司,.区域价值： 海南恒大名都位于儋州市城北新区，西临文化北路，北倚儋州市城市客厅 位于地铁或高铁站点附近的区域保值、增值潜力巨大（2010年年底正式开工建设的海南西线高铁设计全长345公里，预计2014年完工。西线高铁的开通将显著提升西部交通运输速度，从儋州到海口仅需30分钟，到三亚仅需60分钟，交通便捷，畅通岛内外。） 即将在洋浦建设的跨海大桥也成为了交通最为便捷的一个亮点 紧邻兰洋度假温泉区域，坐拥享受度假的感觉 西部的机场也落户儋州，价值大大攀升,.开发情况： 海南恒大名都共分三期开发，开发周期为3年，涵盖了高级会所、教育学校（幼儿园、小学）、商业、住宅等多种
3、业态； 已推售的为一期的和二期的60-160 酒店式公寓，目前一期已基本售罄，二期在2011年3月底开盘，销售率已占到了53.69%。,.产品设计： 一期 总占地：106亩 总建筑面积：201368 （其中商业配套面积：22179 ，地下停车场2000 ，剧院10000 ，泳池200 ) 总户数：605户（8栋18+1中高层，6栋高层27层） 户型区间：公寓60-115 停车位：未定,一期效果图,一期平面图,一期建筑特点： 新古典主义风格建筑 充分利用地块的方正形式，形成抬地的方式，将住宅场地形成地标高的设计方式，建筑圈形成至高点圈内外布置，使住宅很好的获得区内外的景观效果。 2-3层底密度商
4、业，设置在大门两侧，力不挡住宅区内景观。住宅区域设置地块边场设计为标高位置，形成户户有景。 大门宽敞的与门洞的设计体现出人车分流。 景观住宅理念 布置在小区两侧的18层的高层住宅，在力求南北向的同时，亦争取良好的中心湖景观组团； 布置在小区正门对侧的会所也争取全景观休闲形式的景观组团； 大方的欧式园林设计，力求体现出良好独特的新环境坐标。 设计原则 平面布局住宅与中心景观间距在30米以上，以低密度布置极力营造良好的住宅环境。,一期园林特点： 精心雕琢世界级皇家园林，构筑海南西线高尚人文居住生态示范城。经典的建筑坡顶与园林环境高低错落，形成富有韵律的恢宏气势，在跌岩起伏中显示出独特的风格地标。用
5、现代手法演绎欧式建筑风情，创造欧陆新古典主义风格，尽显精致与优雅的品质生活。 植物品种种类30余种，植入了各种如银海枣、罗汉松、白兰等名贵花草树种，镶嵌在皇家园林的每一个角落，移步异景中尽显居者的尊贵气质。多种主题场景分散于园林内，感受生活的奇妙多姿；双湖沿岸，叠水瀑布，步移一景；超大绿地、喷泉、珍贵植物、雕塑、中央湖景、主题场景等元素，营造出错落有致、多层次的流动风景，将皇家湖景园林演绎得淋漓尽致。 据内部交通管理模式，为了控制居民步行距离，方便居民出行，区内人行道由3米的非机动车道形成圈内道路，直接免疫了人车对流的干扰。,一期产品特点： 产品：68-150 酒店式公寓 ，为2房、3房、5房
6、的户型，满足许多不同置业人群的需求。,南北对流，穿堂风自然舞动,超宽景观飘窗,入户厅堂，宽敞明亮，厨房格局标好，干湿分明,品牌电器,酒店式公寓，拎包入住，9A精装,客厅宽敞，布局明理,标准主卧,明亮宽敞的卫生间,餐厅优雅的格局,舒适的书房，专为 工作者设计的空间,观景大阳台，可以一边观 小区内外的景色一边在沙 发上享受度假的感觉,销售中心： 销售中心设置在小区一期会所中间，规划为欧式会所，面朝中心湖美景区； 内部设置有洽谈休闲茶话区，可体现项目的豪华度；,销售中心展示： 从区域图到项目整体规划模型，户型模型。,商业配套： 自主经营的商业是恒大名都向来独有的风格，可以满足周边人群的一个消费观念。
7、,会所,恒大名都还即将引入大型商业“家乐福”,大门以及周边配套,恒大名都大门,文化广场,怡心花园（政府经济适用房小区）,会所,茶餐厅,酒吧、美容中心,营销分析： 定位：重点建设核心区域，打造海南西线豪门生活社区典范。强劲的升值前景必将引爆海南楼市贺岁强档。,物美价廉得民心，得民心者得市场。2011年新春，海南恒大名都一期凭借其“精品地产”战略和“民生地产”理念，在楼市调控的背景下依然取得热销业绩，一举成为海南西线地产最具投资价值的品牌。随着儋州一些代表性的楼盘相继推出，儋州将在未来的几年内成为海南房地产开发的热点区域，随着客户购买心理及对西线认同感的加深，儋州这个海南房地产崛起的新星将越发光彩
8、夺目！,推广节奏： 项目前期推广以“恒大地产”以往的强势推广为主，通过全国一线城市媒体投放和密集的公关活动，在市场上造成轰动并迅速的提升影响力，同时利用专业的营销机构进行内部的消化推广，建立起全国的销售网络；持续期以软性推广为主调，加强对产品的解构，项目区域的炒作，注重住资源挖掘和圈层营销，为销售客户创造条件,10.11,11.01.29,11.02,11.03.26,营销动作,媒体操作,公关活动,10.12.18,搜房、搜狐、网易等全国性网站投放新闻报道,内部认购、认筹,儋州东坡文化节开幕，恒大地产主投资商,一期盛大开盘,邀请政府领导、国际巨星亲临助场,户外、重点城市主流报纸、海南电视台、全
9、国性网络媒体、各大主流杂志、行业杂志、短信投放,二期开盘,全国各大主要城市巡展,推广策略 线上：强调项目高端定位，突出景观以及整体规划配套优势，以经济类、一线城市系统人员作为突破点，吸引众多注重高雅生活品质人群； 线下：主打圈层营销与分众营销，以价值、经济、豪华以及大型媒体活动等公关活动，营造市场影响力。 媒体 户外：高速公路路牌、户外广告牌、路灯彩旗、全国各地资源点； 本地报纸：海南日报、南国都市报 展会：海南第14届冬季房展会、哈尔滨.北京推介会，全国各地巡展 杂志：新地产、南方航空 网络：搜房、新浪乐居、搜狐焦点 短信：以本地高端客户、系统客户以及外地老业主为主。,价格策略： 恒大名都的
10、“短、平、快”的策略一直吸引许多投资者的加入，因为在其定价方面都留有很大的升值空间，从开盘前后都有一个很高度的策略。,客户分析： 据项目销售部初步统计，华北、东北、珠江三角以及极少量的当地居民为主要客户群。这其中50%为恒大内部系统客户。,营销分析总结： 推广策略：全国一线城市媒体投放和密集的公关活动，在市场上造成轰动并迅速的提升影响力，同时利用专业的营销机构进行内部的消化推广，建立起全国的销售网络；持续期以软性推广为主调，加强对产品的解构，项目区域的炒作，注重住资源挖掘和圈层营销，为销售客户创造条件。 蓄客渠道：多元化蓄客模设，充分利用恒大在全国各地的项目的老业主资源，启动内部员工推介会，巡展。甚至鼓励内部员工认购，建立公司内部全员营销网络。通过高折扣以及品牌明星效应建立营销互动，促销优惠活动。 推售模式：以底价格入市，保证项目首次推销成功，为后期推销创造好的开端；同时有利于后期拉升价格，通过分批少量频繁加推，保证新货快速冲击市场，达到快速去化旺销局面。,恒大名都销售计划： 目前，项目已销售一期和二期，总建面约25万平方米 恒大名都计划在2011年全年将280000平方米住宅面积全部售罄,
