《{项目管理项目报告}某市西部国际总部基地项目简介》由会员分享，可在线阅读，更多相关《{项目管理项目报告}某市西部国际总部基地项目简介（47页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、中国重庆西部国际总部基地项目简介 （市场调研使用）,产业附加值曲线,国际上通常把上述产业研发、营销、设计等高端的现代服务业，统称为头脑产业，也就是微笑曲线的两端。,头脑经济,内地 大都市,内地大城市,内地小城镇,内陆地区（西部地区等）,发达国家和沿海发达地区,高端产业转移,中端产业转移,低端产业转移,沿海 大都市,沿海大城市,沿海小城镇,劳动力成本低,生态环境好,交通改善,消费市场大,市场空白,投资项目 大型企业 高级人才 先进技术,淘汰技术 落后企业,中西部地区的大都市是承接高端产业转移的首选,从制造重庆到头脑重庆,重庆的目标是成为西部的首脑城市。 重庆，西部地区唯一的直辖市，产业基础雄厚，
2、战略区位优越，可谓西部大开发的龙头和门户。胡锦涛总书记的“3.14部署”，明确了重庆作为“西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市”的定位。 目前重庆与首脑城市标准的差距，不仅表现在GDP上，更表现在产业结构上，尤其表现在现代服务业中的总部型经济，也就是“头脑经济”的发展滞后上。从现在开始，重庆的“头脑经济”可望进入一个篷勃发展的新阶段。,头脑经济催生头脑园区,从重庆的集群化产业体系来看，“头脑经济”固然是以中心城区渝中半岛为核心发展的，但随着交通等因素的改善，格局将发生微妙变化。,渝中半岛CBD房地产投资的畸形集中和过热，导致中心城区商务成本剧增； 高层建筑的过分密
3、集带来城市生态恶化，交通极其不便 由于高密度、高成本加之不便的交通等因素，导致近几年重庆写字楼市场的萎靡不振。,重庆渝中半岛开发过度,根据发达国家城市发展的规律，随着城市尤其是中心城市的不断扩大和城市功能的升级，工业园、办公园和购物中心将随着城市郊区化向郊区扩散。在这种趋势下，办公出现新的发展趋势，办公形态也发生了根本性的转变。中心商务区和郊区总部办公园开始分离。,承担企业、公司的高级管理职能和对外联系。,中心商务区 CBD,郊区总部办公园,郊区总部办公园一般是大公司的区域性组织。依赖中心商务区提供服务，依靠工业园生产和销售产品，在消费者和中间市场提供服务。,总部办公园即将兴起,工业化时代的办
4、公空间是标准化的分割空间写字楼形态，而后工业时代，人们更加追求自然的、生态的和人文的个性化办公环境。工作形态进入“休闲商务时代”。“休闲商务时代”的建筑表现形式为总部基地，总部基地集群带来的经济效应则为总部经济。,自然化 生态化 人文化,休闲化 宽松化 舒适化,工作形态的改变,总部经济与总部基地,什么是总部经济？ 总部经济是指某区域由于特有的优势资源吸引企业总部集群布局，形成总部集聚效应，并通过“总部制造基地”功能链条辐射带动生产制造基地所在区域发展，由此实现不同区域分工协作、资源优化配置的一种经济形态。发展总部经济可以为区域发展带来多种经济效应，如税收效应、产业乘数效应、消费效应、就业效应、
5、社会资本效应。 什么是总部基地？ 总部基地是项目选择在低密度、低容积率、高绿化、环境佳的地方，其园区内为规划有序的工作室的有机组合；提高生活质量、并以优美的绿色园林景观激发工作人员灵感的企业总部集群。,第一代总部基地北京丰台总部基地,第二代总部基地成都青羊总部基地,重庆总部园区的发展格局,与北京、上海等沿海发达中心城市不同，重庆的郊区总部办公园区还处于萌芽阶段。 全国各大城市总部经济排名（2009-2010） 根据研究评价得出的排行榜表明，北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、天津、成都、青岛、武汉位列中国城市总部经济发展能力前十名；全国35个城市总部经济发展能力可划分为四个能级，第一能级包括北
6、京、上海、广州和深圳共4个城市，第二能级包括杭州、南京、天津、成都、青岛、武汉和宁波共7个城市；其余城市分列第三及第四能级。 目前重庆可以称得上总部园区类型的项目，只有渝北区已经基本售完的上丁企业公园一个，而在未来三五年中，两江新区山顶总部、西南总部、寸滩总部等一系列总部基地将如雨后春笋般涌现。,1,上丁企业公园（已建）,2,山顶总部基地（在建）,3,寸滩总部基地（规划）,4,西南总部基地（规划）,5,西部国际总部（本案）,6,二郎总部基地（意向）,7,西永总部基地（意向）,重庆总部园区分布图,随着重庆向头脑城市转型，高端产业将逐渐向近郊总部办公园区集聚，茶园将大有作为。 从产业分类来看，其他
7、总部基地例如西永、寸滩等，都与周边产业集群紧密相关，属于专业类总部园区。而茶园依托CBD和茶园工业区，更倾向于综合型、跨界型和复合型总部办公特点。 茶园应该依托CBD和南山的区位与生态优势，承接产业升级和产业转移的浪潮，与其他总部基地差异化、打造生态化、综合型总部基地。,总部基地落户茶园,茶园区位图,总投资6亿元的南山隧道即将动工，届时从茶园新城区中心地带到达解放碑仅需1015分钟；规划的地铁6号线和8号线在茶园交汇。,茶园地区交通分析,政府搬迁是撬动地方经济的发动机；一方面使得新兴区域在原有基础上复合政府功能，同时带动周边医疗、卫生、教育等各方面的发展； 另一方面，政务中心搬迁必然是预示着商
8、务中心等现代高端头脑产业的崛起，工业园区的逐步升级转变也成为必然。,南岸区区政府迁入,广阳岛开发与苦溪河治理,广阳岛，长江第二大岛，在未来聚集3-5万高端消费人群，将被打造一个中国西部最具特色和最聚人气的旅游、休闲、康体、居住、度假社区。 苦溪河为长江南岸一级支流，全长25.2km ，苦溪河生态治理工程内的踏水公园位于茶园新城区的中心地带，是未来茶园新区集休闲、娱乐、观景、旅游的主要活动场所之一，也是茶园新区建设多维生态城市的重要标志。,以未来城区的眼光重新审视茶园，它是： 城市区位：距离主城CBD最近的城市副中心 对外交通：通江达海，城区主城东部桥头堡 生态环境：南山脚下的低密度山水森林城市
9、 产业布局：万亿级工业走廊城区对接交汇点 功能结构：城市与产业互补融合可持续发展 发展趋势：一座正在快速崛起和增值的新城,总结茶园，展望茶园,项目区位图,项目地理节点分析,项目周边景观分析,项目地块航拍图,项目地势分析,项目地形地貌 整体用地较为平缓，东高西低，北高南低南北两端高差约15米左右，地形没有大起伏，无特别构筑物。,项目功能分区,项目鸟瞰图,项目一期平面图,项目总体定位,中国重庆西部国际总部基地作为南岸区首脑产业特区的第一个项目，其开创价值和示范意义都很巨大，立足茶园的黄金交叉点绝佳区位，以市场化的灵活手段和政策的大力扶持，打造景区环境、园区功能和城区价值三位一体，低密度、低碳化、低
10、成本、高生态、高科技、高品质，功能有机组合的新一代城市商务生活示范区，打造中国第三代总部基地，使之成为南岸区发展总部经济和重庆打造第三代新城的代表性、示范性项目。,定位内涵阐释,1、综合化 2、国际化 3、低碳化 4、智能化,项目产品类型划分,低碳生态科技应用支撑七大系统,1、新能源与节能体系-太阳能和地热利用等 2、水资源保护与处理体系 3、生态交通体系告别汽车时代,清洁交通系统,健康和谐人行系统 4、新城环保体系-环保系统建设和废弃物利用 5、生态景观体系-原生态保护与生物多样性 6、节能建材体系-新型墙体、门窗、玻璃等建筑材料 7、低碳规划和建筑设计体系,本案低碳运用,结合重庆及项目基础
11、条件，充分考虑低碳成本控制和可操作性原则，本案在低碳技术运用方面主要通过五大方面进行突破： （1）绿色节能建筑 （2）绿色节能建筑样板楼 （3）低碳体验馆 （4）低碳交通 （5）节能环保体系应用,绿色节能建筑,在建筑主体方面，提高围护结构的保温隔热性能，减少能源的散失。 使用隔热玻璃、双层玻璃、中空隔热金属板等节能材质。 采用外墙水幕隔热、双层外墙爬藤植物隔热、外部可移动遮阳棚等方式体现绿色节能建筑。,低碳体验馆,在多功能中心周边打造低碳体验馆。 作为项目的标志性建筑物，通过大面积的太阳能光电板，结合重庆日照不足的现状，采用混合能源，太阳能、风能、电能三者混合动力，实现低碳碳排放； 在操作方面
12、与低碳技术方面的公司进行合作，共同打造零碳排。,低碳交通,遵循“非机动交通”（步行、自行车、电瓶车）优先原则，进行生态交通和道路设计。 通过地下阳光车库设置，控制常规机动车使用。在社区内提倡步行、自行车和电动车的理念，引导个人低碳消费，倡导绿色出行、电动车出行、公交出行等低碳出行方式。,环保节能体系的应用,从房地产材料、施工、储存、运输、废弃物处置等方面尽可能减少对自然环境的有害影响，节约资源，减少二氧化碳排放量。 在照明中，使用LED光源，综合运用各种新型节能照明工具不仅营造景观照明氛围，而且节能环保。,项目立体网络展示,低碳规划：充分利用环境条件，导入对流改善气候、人车分流减少尾气、水系引
13、入降低气温； 立体园林：汽车引入地下，地面大面积的绿化，和屋顶、墙面绿化，将绿化覆盖率达到100%； 信息网络，构建面向未来的无线城市。（全方位、立体4G、全数字化、全球眼、全网络覆盖 ）,市场目标与定位,面向抢滩重庆的国内外中型企业总部、大集团地区总部或功能性总部（金融/投资/贸易总部、商务总部；管理办公总部；研发总部、营销/销售总部；产品/生产技术支持服务总部等）的战略决策、技术研发、营销展示、企业培训、商务接待等首脑经济集群的需求。 市场目标 南岸区明星企业的形象总部 CBD商务办公的外溢洼地 外来企业进入重庆的商务高地 （国际、沿海、西部、区县）,项目水电气及相关基础设施配套,供水方面
14、：已建成10万吨/天，正建设30万吨/天水厂； 供电方面：已建成5千伏变电站一座，110千伏变电站一座。 供气方面：规划由外环D720管道引入气源和规划搬迁后的长生配气站供规划区生活、生产用气，并已建成燃气调压站一座，DN300主供气管道已安装完成，日供气量达10万立方米。通讯方面：已建成3万门程控电话中心网络和2座移动通讯基站。已随电信网络同步建设，随时可接至终端用户。 污水处理方面：茶园园区拟建20万吨污水处理场一座，企业污水排放需达二级排放标准。,项目自身优势分析,规划设计优势：中国重庆西部国际总部基地运用全新的设计规划理念，项目将打造为重庆乃至中国首家纯粹生态、低碳、健康办公园区，其产
15、品设计、景观规划、科技与配套设施均将全面超越同类总部基地，并始终保持5年不落后的开发建设目标。摒弃OFFICE死板的平面化设计，营造独特的独体办公环境，打造顶级花园式总部基地。 配套优势：中国重庆西部国际总部基地配套最为完善，占总开发用地512亩34%的商业配套规划是全国同类总部基地绝无仅有的，包括会所、超市、餐厅、商务中心、公寓、酒店、商街、体育、娱乐等，兼容高档商务设施和企业软件服务平台的“头脑经济”商务功能服务也将纳入建设范围，形成一个与总部楼紧密配套的高档总部集群服务区。 服务优势：中国重庆西部国际总部基地除常规物业管理服务外，同时拥有投融资、决策、市场、研发、财务决策，人才培训等服务
16、功能，在所有功能中投融资功能首当其冲。,项目政策优势（类比）,青羊工业总部基地税收优惠政策：对于符合相关条件的企业，前三年按地方实得部分的40%-60%扶持，整栋入驻企业，根据不同纳税额度可获得20万50万元的奖励。 龙潭工业总部基地税收优惠政策：年纳税额在200万元以上的企业享受四税（增值税、营业税、房产税、企业所得税）区级政府所得部分80%的扶持，超过该纳税规模的企业，分别享受不同比例的税收优惠。 双流空港总部基地税收优惠政策：入驻园区当年纳税县级所得部分超过100万元的新引进企业，前两年享受地方政府所得税100%的返税，第3-5年则享受50%的返税。,入驻中国重庆西部国际总部基地收益分析,（1）独栋办公彰显企业形象 （2）专享楼宇冠名权，真正拥有自己的楼 （3）办公环境与生活品质得到巨大升级 （4）享受政策优惠，降低经营成本；完善的配套降低出行和时间成本,项目目前的不足之处,（1）目前交通有些不便（南山、慈母山隧道及轻轨尚未通车） （2）常住人口基数不够大，商业配套及气氛缺乏 （3）邻近企业多以制造业为主，
