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1、,恒德集团重庆茶园总部基地项目发展思路汇报,“恒德五洲智汇”,2010.12.25,Business Park,汇报提纲,一、总部基地解读,二、案例借鉴,三、重庆的发展机遇,四、茶园板块分析,五、本项目发展分析,六、本项目盈利模式设计,七、项目分期开发策略,八、项目首期开盘营销推广策略,中国大陆已成为大量世界著名企业亚洲总部的所在地。与此同时，很多国内 知名企业出于战略发展的考虑，也纷纷开始重新进行自身总部的选址，在这 种经济发展背景下，总部经济成为许多中国大城市（如北京、上海）的经济 增长点。可以说，总部经济在一定程度上成为促进城市经济发展、城市建设 的有效手段。,一、总部基地解读,一种全新
2、高端 城市经济形态,发展区域 经济的平台,推动城市经济 发展的加速器,城市国际化水平与 竞争力的重要标志,1、总部经济概念,总部基地,2、总部基地性质,产业地产,房地产开发的另类模式,非生产型,集管理、研发、营销展示，商务接待等企业活动的高端环节，迎合产业升级的需求,智力密集型 知识密集型,3、总部基地的发展,2003年,总部经济元年，始于北京，成为风靡全国的新概念。,2005年真正浮出水面，北京丰台总部基地正式投入运营。,继北京2003年打造总部基地并取得成功以来，以上海、广州、深圳、武汉、厦门、沈阳、成都、南京为代表的大城市纷纷打造区域性的企业总部基地。,2005年,2005- 2010年
3、,4、总部基地的效用,总部平台,总部文化,总部经济,企业总部基地,发挥明显的内聚功能和扩散功能。,提升区域的科技创新能力，帮助区域实现产业结构调整、升级与经济发展。,实现不同社会、商业等文化之间的共存、对话、互补、共荣及整合，形成兼容并包、开放、创新的多元文化。,5、总部基地的特征分析,地产商开发,政府供地,开发项目,销售/招商,政府独立开发,成立投资公司,开发项目,招商,综合开发,总部基地 开发模式,成立投资公司,开发项目,招商,熟地供应,设置企业开发条件,开发项目/销售/招商,无论哪一种模式政府都是必须要参与的，政策的扶持尤为关键,开发模式分析,开发基础条件分析,企业总部基地的开发建设，一
4、般具有区位、交通、政策、产业基础四大优势，以此来支撑企业总部基地的发展。,区域,交通,政策,产业,所在区域在城市站位中具备优势； 若居城市中心区域更具备配套上优势，同时减少项目开发成本； 若偏离城市中心，注重打造商务配套，才能满足客群商务、办公需求。,以企业为主导的总部基地开发，目标为实现利润，政策优惠单一； 以政府为主导的总部基地建设，兼顾经济和社会效益，对目标客户提供税收优惠、财政补贴，在政策上具备更强的优势。,交通畅通，道路体系发达； 到车站、机场、城市中心方便快捷。,所在区域第三产业（商业、金融业）较为发达； 若区域本身具备产业基础，为后期招商提供便利； 若区域、区域周边缺乏多样化的产
5、业，项目后期锁定客户成为重点解决问题。,区域,交通,政策,区域,交通,产业,政策,区域,交通,开发产品分析,景观,规划,规模,产品,总部基地的规模与其所处的区域有关，新兴区域的开发规模较大，而越靠近城市中心区域，开发规模越小。,规划上一般会根据目标企业行业类型进行分区，以便加强内部的聚集力和资源整合； 总部基地在规划时会考虑中高档次的商业配套，以便满足企业的商务、生活需求。,独栋商务产品一般为4-5层，可满足企业办公各功能需求； 面积区间由几百至几千变化，一般4-5层独栋商务楼为600-2000左右； 根据个别企业的特别需求提供定制服务。,企业总部基地十分重视内部景观的打造，“生态”、“绿色”
6、、“花园”等景观理念是大部分总部基地的景观主题。,商服配套,商服配套是总部基地非常重要的部分，直接关系到基地的档次与形象,总部基地的商业规划定位为中高档次的商业配套，大型总部基地商服业态更为丰富： 星级酒店以满足商务接待； 大型商业街、会所，满足娱乐、休闲、运动等需求； 公寓配套，满足员工居住置业需求； 培训中心，以便满足商务交流、业务培训等需求。,6、总部基地的完整价值链,总 部 基 地 的 完 整 价 值 链,市场定位,产业定位,开发运作,销售/招商,物业管理,资产运营,产业聚集,地产开发,人口聚集,商务发展,二、案例借鉴,总部基地在重庆是种全新的地产开发模式，那么我们到底如何去运作呢？,
7、它山之石，可以攻玉,案例分享 1/ 北京丰台总部基地,英国道丰国际集团在华投资运作的重点项目 ，北京市政府列为重点外资工程之一。,以五星级酒店、总部小公寓、技术转移中心等完善配套设施形成一个总部聚集、集办公、研发、产业于一体的总部经济新区。,优势解读： 交通条件：道路交通、轨道交通、铁路干线发达，至机场交通便捷。 优惠政策：凡入驻总部基地企业，符合科技园条件的均享受中关村科技园优惠政策，企业经营所得税减按15%税率征收。高新技术企业自注册日起，三年内免征所得税，第四至第六年减免按7.5%的税率征收所得税。,案例分享 1/ 北京丰台总部基地,生态优势：城区内最大占地面积，最多单体数量的总部楼集群
8、以及总规划50%的绿化率，使得生态性与建筑的结合达到最紧密。 区域优势：与朝阳区CBD、中关村海淀园、金融街，亦庄开发区等周边几个经济功能区形成互补，成为城市新经济中心。,案例分享 1/ 北京丰台总部基地,入驻企业,企业行业：基地的入驻企业结构，以科技型企业为主，涉及8大行业的近40个领域，包括航天、铁路、电力、钢铁、医药、环保、通信、汽车等； 企业实力：其平均注册资金近一亿元，北京以外企业约占40%以上； 代表企业：,案例分享 1/ 北京丰台总部基地,配套,40000平米的五星级酒店，40000平米总部小公寓，125000平米的商业配套，健身中心、休闲会所以及几十个200-500平米不等的风
9、味餐厅 全宿制双语幼儿园；国际医疗诊所，信贷、银行、邮政、超市娱乐等,案例分享 1/ 北京丰台总部基地,产品：,案例分享 1/ 北京丰台总部基地,盈利模式：销售（6000-7000元/平米） 营销推广模式：主动联系外地企业，增加成交基数；拓展外地代理体系，合作开发市场；参加各种经济会议，宣传总部经济带动销售；主动联系外地企业驻京机构，增进其对总部基地的了解，促进成交；组织各种大型营销推广活动。,企业方面：2004年一年总部基地的各种广告费达7000万元，在三、四环之间立起了无数巨大的广告牌；基地投入80万元赞助2004年科博会用于演讲宣传总部经济和总部基地；2005年开展大型 “总部文化年”工
10、程，举办各种大型高端、高尚、高水平的文化活动，参与高层次的经济文化学术(论坛、年会、研讨会、峰会等)活动。,学术界：总部基地已经成为研究总部经济的最好范例；南京大学、北京大学光华管理学院的MBA班直接把实践课开到了总部基地；经常接待一些经济专家和学者探讨总部经济。,案例分享 2/ 成都青羊工业总部基地,青羊工业总部基地，位于成都重点打造的20个工业集中发展区之一的青羊工业集中发展区核心区域，占地面积1089亩，项目总投资66亿，拥有近220万平米的建筑体量。,经济技术指标： 占地面积：1089亩 投资规模：37.3亿元 总建筑面积：69万m2 容 积 率：1.6 绿 地 率：28,本项目主要分
11、为6期开发，其中一、二、三期销售完毕，一、二期已经呈现，基本全部入驻，三期于今年年底交付使用，四期正在建设之中（目前正在销售），五、六期已经规划完成。,4期目前销售均价在5000元每平米左右。 建筑产品为独栋建筑，面积区间在18004800平米。,案例分享 2/ 成都青羊工业总部基地,一、新引进的工业企业和服务业企业，只要税收年地方实得分 别大于20万和50万，可按地方实得部分的60%和40%支持企 业发展三年； 二、新引进的企业当年的税收地方实得部分大于50万和200 万，按地方实得部分的40%和50%支持发展； 三、新引进的房地产企业当年税收地方实得部分大于100万， 所得税地方实得部分的
12、50%支持企业发展三年。,招商优惠政策,案例分享 2/ 成都青羊工业总部基地,招商成果,企业选择目标：世界500强、国内行业500强、有潜力快速成长优秀中小企业。 招商率：青羊工业总部基地1-3期开发建设完成，实现100%招商，4期招商接近尾声。 地理属性：入驻总部基地128家企业，市外97家，市内41家。 行业属性：研发、销售、总部型企业128家，占92.8%；生产型企业10家，占7%； 企业实力：世界500强企业3家，全国500强企业5家，工业行业百强企业45家，中外合资企业3家。 代表企业：,案例分享 2/ 成都青羊工业总部基地,配套设施,时尚青年城,时尚青年城,案例分享 2/ 成都青羊
13、工业总部基地,产品,独栋、联排,案例分享 2/ 成都青羊工业总部基地,园林景观,案例分享 2/ 成都青羊工业总部基地,案例分享 3/ 蓝光.空港总部基地,空港总部公园位于成都“南部新城”空港经济区核心，距离机场2.5公里，周边空、铁、陆、水交通四位一体。 空港总部公园，以国际顶级商务理念，汇聚世界500强及行业精英，聚合总部商务、现代商业、顶级会所、国际公寓、休闲公园等多元形态，打造互为价值链的高度集约型建筑群体。 空港总部公园，以国际5A级硬件标准，营造人与人的和谐、人与空间的和谐、人与环境的和谐让商务办公不再产生疲惫和压力，而变成一种超然享受。 空港总部公园，于成都商务门户，铸就千亩5A国
14、际商务城。,蓝光空港总部基地是纯的商业项目，目前一期一批次基本售罄，一期二批次（4354600平米）正在接受咨询。 一期一批次销售均价6500元/平米左右，二批次目前咨询价在7000多元/平米左右。 一期一批次3月底已交房，入住率90%左右；二批次6月已交房。 除部分清水房销售外，部分精装房只租不卖，租金在80元/平米/月左右。,案例分享 3/ 蓝光.空港总部基地,超级SHOPPING MALL|与国际商务时尚共生 商务城，也是一座生活城。为人而规划，为人而建筑，空港总部公园细致考虑到了生活的每一面。 庞大而完备的SHOPPING MALL集购物、娱乐、餐饮、休闲、运动、旅游等6大功能于一体的
15、超大型新都市主义国际生活街区，此外，美食城、精品街、花车街等均已重新规划完毕。,配套设施,案例分享 3/ 蓝光.空港总部基地,优惠措施包括：对入驻总部经济园区并在双流注册登记，注册资本不低于500万人民币、当年纳税县级所得部分达100万元以上的新引进企业，从纳税之日起，按其缴纳的增值税、营业税、企业所得税县级所得部分，实行“11555”财政扶持政策（前两年给予100%补助，后三年给予50%补助）等，并且对于从双流县外新引进年实现上缴税收超过500万元的总部企业，新购置办公用房的，按500元/的标准补助；租赁办公用房的，按8元/月的标准补助。这些对企业利好的制度规定，主要采取直补和暗补的方式进行
16、，不仅降低了企业入驻园区的门槛，更是金融危机发生以来对入驻双流总部园区的企业给予的很高的税收优惠，充分体现了双流政府新时期对“促就业，保增长”政策的理解和务实引进、拓展招商的积极思路和探索。,案例分享 3/ 蓝光.空港总部基地,招商优惠政策,租赁优惠政策 1、装修标准：精装修、甲级配置、低门槛入驻 2、免租政策：针对行业龙头企业，可免租半年（免租期开始时间从交付使用起计算） 3、租金优惠政策：采取“654”优惠策略（第一年优惠60%，第二年优惠50%，第三年优惠40%）,案例分享 3/ 蓝光.空港总部基地,产品,案例总结：,1、从运营模式上来看凡事以企业为主导开发的BusinessPark均以销售为主,2、以上三个案例在招商过程中无一例外政府都给予了各种优惠政策吸引企业筑巢,3、从产业类型上看总部基地的产业以智力密集型为主，如企业总部管理中心、研发 高科技、生物医药、软件开发等,4、从产业结构上来看均截取了不同产业链的高端，形成信息互动、资源共享的效果 ，从而形成内聚效应。,5、从区位上来看均坐落于城市相对边缘地带，据核心区有一定距离，又有很好的
