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1、上海华燕置业有限公司营销代理事业部敬呈,苏州枫桥青城 项目市场研究分析报告,上海华燕置业发展有限公司营销事业部 2008年9月,报告纲要,项目解读,房地产市场简介,区域房产市场解析,项目定位及分析,项目解读项目概况及技术指标,项目基础资料： 地址：新区长江路463号（何山路口） 总用地面积12356； 总建筑面积53139； 地上建筑面积40354； 地下建筑面积12785 （地下1层6332，地下2层6453）； 建筑占地建筑面积30232.73； 建筑密度53； 绿地率20面积6506； 商业建筑面积9028.04； 酒店式公寓； 容积率3.27； 停车位224个（地上134个，地下90个
2、）； 建筑高度25.95米； 项目形态： 2层商铺6层酒店式公寓（局部7层）； 1F：22套商铺； 2F：30套商铺24套酒店式公寓； 3F：100套酒店式公寓； 4F：100套酒店式公寓；,5F：91套酒店式公寓； 6F：82套酒店式公寓； 7F：78套酒店式公寓； 8F：60套酒店式公寓； 共计52套商铺535套酒店式公寓,项目解读项目地理位置：优越,本案,东侧：长江路 西侧：新区公园 南侧：何山公园 北侧：何山路,行政中心区域,旅游资源区域,新区CBD区域,项目解读项目周边环境：完善齐全,津桥公园,新区二中,何山公园,绿宝商业广场,苏州实验中学,玉山公园,苏州汽车西站,项目解读项目交通环
3、境：便捷,轻轨三号线建设,苏州轻轨三号线预计2015年通车，全程路线为： 新区城铁站（浒墅关）鸿文路泰山路马运路华山路何山路苏州乐园狮山路玉山路竹园路横山路横塘镇吴中西路新郭路友新路宝带西路宝带东路迎春路吴中东路吴东路娄葑镇独墅湖路国宾路斜塘镇莲葑路苏胜路金塔路星塘街沈浒路苏虹东路唯亭城铁站,项目解读项目区域环境小结,商业机能：绿宝广场提供高档购物、餐饮休闲及娱乐设施，周边地块具有商业规划前景 居住机能：本案周边已形成较多中高档住宅小区，居住氛围浓厚 商务机能：随着次商业中心的前景的逐步呈现，以及轻轨何山路站点的实施，此区域的商务机能也将逐步呈现。,小结： （1）项目周边配套成熟，居住氛围浓厚
4、，适合住宅类产品打造。 （2）地理位置优越，但处于城区边缘，对于酒店公寓“地段”是第一要素来说，项目是否可行还需进一步市场论证。,报告纲要,项目解读,房地产市场简介,区域房产市场解析,项目定位及分析,房地产市场简介最新整体市场,表：8月苏州住宅类商品房成交状况,市场观望气氛浓厚，供应量增加，成交量继续萎缩。 政策持续强硬，房地产市场的“冬天”真正来临。 （房企限贷令：建设用地闲置两年禁止发放抵押贷款）,房地产市场简介最新分区房产市场,表：8月份各区住宅类商品房成交状况,高新区共成交158套，较上月减少了165套，降幅为51.08%占全市总成交的6.02%,房地产市场简介最新分区房产市场,图：8
5、月苏州各区住宅成交面积比例图,图：8月苏州各区域成交均价对比,从今年4月以来，全市月成交均价基本呈现震荡整理下行的趋势，从波峰接近8000元/平方米一路下行到目前的6500元/平方米的位置。从目前市场运行情况看，处于7、8月淡季的苏州楼市并没有出现大的下滑，主要是因为目前这一价格基本是市场真实价格的体现，经过宏观调控以及市场自身的调整，水分、泡沫已比较少，因此也可以将6500元/平方米这一价格看作是苏州楼市的价格底线。从实际情况看，这一价格的构筑也还算比较稳固。随着“金九银十”的到来，销量肯定将有一定程度的提升，与之而来的便是成交价格的提升，因此未来一段时间，楼市均价将逐渐呈现上行的趋势，但是
6、这种走势能保持多久、究竟又能走多高，那就要通过市场的实践来检验了。,报告纲要,项目解读,房地产市场简介,区域房产市场解析,项目定位及分析,区域房产市场解析最新区域房产市场,表：8月份高新区住宅类商品房成交状况,图：2008年1-8月区域成交量走势图（单位：万平方米）,8月新区成交量较上月有了46.60%的降幅。新区自5月以来，成交量呈现直线下降的趋势，8月出现今年以来的最小值。区域市场无新增供应，基本以目前在售项目维持，如“中锐山水映像”、“新港名墅花园”、“鑫苑国际城市花园”等，但各自的成交量又相当有限，无新增供应的刺激，也直接导致了区域成交量的一落再落。,区域房产市场解析最新区域房产市场,
7、图：2008年1-8月区域成均价走势图（单位：元/平方米）,8月高新区的成交较上月有了3.17%的增幅。由于区域内8月成交项目较为稀少，因此成交主体“中锐山水映像”、“鑫苑国际城市花园”等个别楼盘的成交均价便代表了区域本月的成交均价走势。,区域各板块住宅产品主力面积区间分析,项目名称,国际公馆,嘉业阳光假日,主语城,尼盛青年城,君地风华,狮山板块,玉山板块,清水园,理想城,金光大道,湖畔翠庭,青山绿庭,金枫美地,何山板块,浒关板块,横山板块,西部板块,木渎板块,面积（）,中心区域以大面积户型为主，集中在120平米以上，非中心区域产品则以中小户型为主。,区域房产市场解析公寓市场,区域各板块住宅价
8、格区间分析,4000,8000,9000,狮山板块,浒关 板块,横山板块,西部板块,木渎板块,5000,6000,7000,单价（元/ ）,玉山 板块,何山 板块,多层,高层,中心区域核心位置价格集中在8000元/以上，边缘位置价格在7000元/左右，而周边区域价格则主要集中在5000-7000元/之间,区域房产市场解析公寓市场,总价（万元）,国际公馆,嘉业阳光假日,主语城,尼盛青年城,君地风华,狮山板块,玉山板块,清水园,理想城,金光大道,湖畔翠庭,青山绿庭,金枫美地,何山板块,浒关板块,横山板块,西部板块,木渎板块,区域各板块住宅产品总价区间分析,50,60,70,80,90,100,11
9、0,120,40,130,140,150,中心区域的主力总价集中在70-125万之间，而周边板块的主力总价则主要集中在35-70万之间,项目名称,区域房产市场解析公寓市场,区域房产市场解析公寓市场,目前项目区域内各楼盘均保持着80-90%的销售率。 板块中心区域市场供应量小，潜在供应量同样较为有限，项目区域竞争占据优势。,区域房产市场解析酒店式公寓市场（全市）,全市酒店式公寓分布图,1.海天广场酒店公寓 2.和乔丽晶公寓酒店 3.玲珑湾酒店公寓 4.雅戈尔YARK公馆 5.晶汇新屹酒店公寓 6.御庭国际公寓 7.青庭公寓 8.丽晶酒店公寓 9.狮山峰汇 10.汇豪国际 11.蓝调都汇 12.凯
10、悦公寓 13.中翔商贸城 14.国际服装城尚都公寓,15.摩登99 16.自由之邑 17.时代晶华 18.富达大厦 19.赛风公寓 20.润亿皇朝,区域分布特征： 苏州的酒店式公寓在新区及工业园区分布较为集中，其他区域分布较为分散。,区域房产市场解析酒店式公寓市场（区域）,老城区,老城区酒店式公寓中多为改造项目,目前多为商住混用项目或精装修公寓项目,整体品质较低。 酒店式租金水平: 较好:35-40元/月 一般集中在25-30元/ /月 目前并无在售的酒店式公寓,永达大厦 该项目位于干将西路189号，共25，目前为商住混用，房型以1房1厅为主，主要面积为40-56; 租金为：35-40元/月,
11、自由之邑 该项目位于阊胥路123号,包括28层及24层两栋公寓，有1,2,3房多种房型，面积为43-200 租金为：30-35元/月,1.摩登大厦 2. 自由之邑 3.时代晶华 4.富达广场 5.赛风公寓 6.润亿皇朝,区域房产市场解析酒店式公寓市场（区域）,赛风公寓 该项目位于阊胥路798号，主力户型为40-80,部分楼4.2米挑高复式机构. 租金为：25-35元/月,时代晶华 该项目位于金门路108号，共22，7-22层为公寓，以40-70房型为主力户型，有少量130-340, 租金为：30元/月,润亿皇朝 该项目位于乔司空巷66号,共6层,目前为商住混用,主力面积为30-50, 租金为4
12、5元/天,摩登99 该项目位于人民路438号,共7层,为商住混用,主力面积在40-56, 租金为35-40元/月,区域房产市场解析酒店式公寓市场（区域）,园区,园区项目多为服务式酒店公寓，开发商多是在整体住宅项目中提供部分酒店式公寓，园区项目代表了苏州酒店式公寓的最高品质。 区域内的酒店式公寓都提供专业酒店管理公司进行统一管理。,1.五星级产权酒店（雷迪森管理） 2.精装修酒店式服务公寓 3.酒店式服务小户型 4酒店式服务,1.晶汇新屹二期 2.雅戈尔yark公馆 3玲珑湾酒店式公寓 4.海天广场 5.和乔丽晶公寓,区域房产市场解析酒店式公寓市场（区域）,玲珑湾精英酒店公寓位于工业园区玲珑街1
13、号 *玲珑湾精英酒店公寓为玲珑湾花园25号楼，由苏州南都建屋有限公司开发，2006年竣工 *全装修，共150套，主力房型为60平方米的一室一厅和95平方米的两室一厅 *房间配备独立空调、本地有线电视、宽带网络、厨房器皿燃气、洗衣机、影视设备等 *配套设施包括餐厅、健身房、停车场、商务中心等，并提供叫车、房间打扫、被单更换等服务 *租金报价为一室一厅680元/天，两室一厅980元/天,高新区,1.御庭国际公寓 2.青庭国际公寓 3丽景酒店公寓 4.狮山峰汇 5.汇豪国际,区域房产市场解析酒店式公寓市场（区域）,新区酒店式公寓基本沿狮山路分布，其中御庭国际公寓、青庭公寓、汇豪国际为品质较高之服务式
14、公寓，其余皆为商住混用项目. 目前区域内的租金: 一般:35-40元/月 较好:55-70元/月,狮山峰汇 该项目位于高新区狮山路89号,共22层,主力户型2室,约86. 租金为:35-40元/月,汇豪国际 该项目位于高新区狮山路58号,共18层,4-18层为公寓,主力户型1室,面积约35-45. 租金为55-70元/月,御庭国际公寓由3幢12层小高层建筑，共200套高级全装修服务公寓(1-4房)，2004年10月开盘，总建筑面积24,300平方米； 配套设施包括游泳池、SPA、蒸气浴、高尔夫球场、网球场、高级西餐厅等设施外，御庭国际公寓还设有独立的专属会所.,*青庭国际公寓为“新地中心”的副
15、楼，高26层，6-26层为服务公寓，主力户型为1室户，面积为85-90平方米，顶部二层为复式结构，面积在160-200平方米 *房间采用五星级装修标准，内设中央空调、进口电梯、中央吸尘、24小时热水循环等，同时由第一太平戴维斯担当国际物业顾问，泛城（中国）住宅综合服务提供营销代理服务 *目前85平方米户型租金为约为5,000-6,000元/月,区域房产市场解析酒店式公寓市场（区域）,区域房产市场解析酒店式公寓市场（区域）,1.-bossF馆 2.国际服装城 3.凯翔广场 4.中翔商贸城,相城区酒店式公寓多依靠专业市场、为商住混用的项目，定位比较模糊,导致人流混杂,档次较低 目前在售的酒店式公寓
16、的价格为7500-8000元/,凯翔广场 层高2.9米（单层）复式5.2米，约有910个单元，单元面积面积40-100 售价7000-7500元,中翔商贸城 一期已投入运营，二期于06年上半年开盘与一期类似，面积40-110平方米，目前销售率达80% 售价:7500-7800元,区域房产市场解析酒店式公寓市场（小结）,高品质的酒店式公寓比较匮乏. 供应:土地供应趋紧,酒店式公寓供应量屈指可数.,有部分高档酒店式公寓. 供应:板块发展比较成熟,近两年商业供应量较小,众多大体量商业及住宅项目里顶级奢华酒店式公寓. 供应:酒店式公寓仅限大社区的商业配套,体量多以3-5万体量为主,酒店式公寓项目较少,相城主要依托专业市场,整体项目品质不高. 供应:目前商业市场有待进一步发展,2010年后将会形成成熟的商业中心,老城区,高新区,工业园区,吴中、相城,报告纲要,项目解读,房地产市场简介,区域房产市场解析,项目定位及分析,项目定位及分析项目分析,项目SWOT分析,优势： （1
