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1、开 发 流 程讲义,三、开发流程,1.领取建设工程规划许可证,1.领取商品房销售许可证,建 设 用 地 规 划 许 可 证,三、开发流程,房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿,商 品 房 销 售 许 可 证,建 筑 工 程 施 工 许 可 证,建 设 工 程 规 划 许 可 证,国 有 土 地 使 用 证,一,二,三,四,五,三、开发流程,证件解释,建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。,国有土地使用证是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。,
2、申报材料： 1、机构代码证副本、代码（首次申报）； 2、申请表； 3、意向性批文、项目建议书或选址申请； 4、现势原件地形图2份； 5、其它相关材料；,申报材料： 提供计委、规划、土地部门相关审批材料,申报材料： 1、项目所在地环保部门和行业主管部门签署预审意见的环境影响报告表5份及其软盘 2、建设项目排放污染物指标申请表、建设项目环境保护审批登记表及其软盘 3、附有环境影响专项分析或专项评价的应附环境保护咨询中介机构技术评估意见及评审专家组名单,申报材料： 1、机构代码证副本、代码（首次申报）； 2、申请表； 3、项目有效批准文件； 4、选址意见书复印件（含附图）； 5、已批总平面方案； 6
3、、现势原件地形图3份； 7、其它相关材料；,三、开发流程,开发商 选址、立项,三、开发流程,证件解释,建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。,建筑工程施工许可证(建筑工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。,申报材料 1、申请报告（已批可行性研究项目） 2、项目初步设计文本及修改文本（资质单位编制） 3、其他文件,申报材料 1、XX省建筑工程施工图设计
4、审查报审表（一式三份） 2、外地勘察设计单位资质证书副本（复印件），勘察、设计合同（须已经审查） 3、建设用地土地使用证及规划设计要求说明书（复印件） 4、初步设计文件及批复或项目立项、报建等审批文件及手续 5、岩土工程勘察报告，全套施工图设计文件以及相关设计基础资料 6、技术审查机构对涉及项目安全，确需有关设计计算书及计算软件名称的，由建设单位报送 7、如需依法进行专项审查的（如：抗震、卫生、消防、环保、人防、安全等），建设单位还须按相关规定报送有关材料,申报材料 1、机构代码证副本、代码（首次申报）； 2、申请表； 3、项目的有效批准文件； 4、有效的土地权属证明； 5、现势原件地形图1份
5、（市政现势管线图）； 6、规划设计条件（或选址意见书）及已批方案； 7、全套施工图； 8、其它相关材料。,三、开发流程,申报材料 1、申请报告 2、建设项目计划 3、经规划部门批准的总平面规划图 4、项目建筑方案 5、工程地质勘察报告,申报材料 1、建设单位申报表 2、建设项目总平面图 3、设计说明（包括分类依据） 4、防雷装置布置图（包括基础防雷平面图，天面防雷平面图，防雷施工大样图） 5、高层建筑防侧击雷措施及说明 6、电气施工说明及总配电图 7、防雷产品的说明及有关证件 8、施工资质证，焊工证（复印件2份） 9、接地系统图（复印件2份）,申报材料 1、建筑工程施工许可证申请表； 2、建筑
6、施工合同文本； 3、建筑工程招标文件； 4、施工单位中标通知书； 5、建设工程会办单； 6、质量、安全、监理手续； 7、工程上缴规费清单； 8、建设资金落实证明； 9、拆迁许可证 10、施工险缴费单 11、外地施工企业准予进淮备案许可证,证件解释,商品房销售(预售)许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。,申报材料 1、申请表（按要求填写） 2、规划部门、国土部门相关手续 3、初步设计批文 4、项目法人及负责人材料 5、开工前审计报告（审计相关规定范围内项目） 6、执行招投法相关材料（总投资50万元以上项目） 7、监理制实施相关材料,申报材料 1、商品房
7、销售申请书 2、营业执照、法定代表人身份证明 3、资质等级证书 4、立项批文 5、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证 6、国有土地使用证 7、施工许可证 8、建设项目总规划图、销售房平面图 9、建设工程投资及工程进度状况证明 10、白蚁防治合同 11、商品房预售价格审核报告 12、物业管理方案 13、商品房预售方案 14、项目手册实施情况 15、其他材料,三、开发流程,三、开发流程,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,本阶段,如果需要寻找合作伙伴,则需要签定合作意向,协议及合同书 市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力进行判断,需要提交文件为:
8、 项目建议书 可行性研究报告,三、开发流程,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,涉及部门分别为: 计委 规划局 建委,三、开发流程,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,办理建设用地规划许可证: 需准备文件如下： 立项批复 建设项目规划审批表 市政府征地批复 用地钉桩成果 按规划意见书要求取得的有关协议及批复文件 审定设计方案通知书,三、开发流程,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,办理国有土地使用证: 需准备文件如下： 立项批复 办理土地出让手续申请 审定设计方案通知书 土地评估报告原件 出让合同附图，一式五份，附图为：钉桩图 或审计
9、设计方案通知书附图，原土地方国有土地 使用证附图（加盖双方公章） 建设用地规划许可证及钉桩成果通知单 建筑面积与用途说明书 加盖工商部门备案章的营业执照复印件 建设用地批准书或原用地单位的国有 土地使用证、房屋所有权证、国有土地权属 来源证明文件（原件） 与原用地方签定的土地使用权及地上物补偿 协议、联建协议及相关文件 房地产开发企业资质证书等,三、开发流程,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,办理建设工程规划许可证: 需准备文件如下： 供电、给水、市政、燃气电力等部门意见 建设项目规划审批报表 审定设计方案 建筑工程施工设计图纸 工程档案登记证明 按审定设计方案要求取得的
10、 协议通知书,三、开发流程,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,办理国有土地使用证: 需准备文件如下： 建筑工程施工许可申请表一式两份 建设用地规划许可证及附件 建设工程规划许可证及附件 施工图纸设计文件审查通知书 经过备案的施工合同 监理单位中标通知书 项目建设资金落实证明 年度施工计划 人防工程备案通知书 园林局伐移树木批准文件 四源费统一收费凭证 质量监督通知书 安全监督通知书 建筑节能新型墙体收费凭证 统计局登记通知,三、开发流程,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,办理商品房销售（预售）许可证: 需准备文件如下： 年度施工计划 施工合同 地名办
11、批复 物业管理公约批复 临时国有土地使用证，国有土地使用权出让合同，出让金缴纳证明 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 销售（预售）房价监管协议书，投资总额达35%以上的证明材料 销售（预售）商品房面积测量报告和分摊部位的说明，各层平面图 市政府征地的批复 销售（预售）商品房图，装修标准和设备简介等,三、开发流程,总 结,1.房地产开发过程中所涉及的部门有: 计委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管局等,2.房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有: 建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售(预售)许可证,3.房地产开发过程中从开发商应提供的主要文件有: 项目建议书、立项报告、可行性研究报告、设计方案送审书、施工图等以及各相关部门的批文,
